施工企業房產稅的納稅輔導——房產稅概述

　　一、房產稅的征稅對象、征稅范圍

　　房產稅的征稅對象是房產，即以房屋形態表現的財產。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產。

　　房產稅規定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產。

　　這里所說的城市，是經國務院批準設立的市，包括市區和郊區，不包括農村；縣城是指縣人民政府所在地的城鎮；建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮；工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍由省、自治區、直轄市人民政府劃定。

　　二、房產稅的納稅人

　　按照規定，房產稅的納稅人是產權所有人。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。

　　以上產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或使用人，均為房產稅的納稅人。

　　施工企業若在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內擁有房產（即為房產的所有權人）的，自然是房產稅的納稅人。施工企業使用的房產（指在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產）為國有（即全民所有），也應當繳納房產稅，是房產稅的納稅人。

　　三、房產稅的減稅、免稅

　　依照（86）財稅地字第008號文件規定，施工企業可以享受的房產稅減免稅待遇主要包括：

　　1.企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產，也可比照由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產，免繳房產稅。

　　2.經過有關部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產稅。

　　3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業用的地下人防設施，暫免征收房產稅。

　　4.為了照顧微利企業和虧損企業，對微利企業和虧損企業的房產，可以由地方根據實際情況在一定時期內免征房產稅。

　　5.企業停產、關閉后，原有房產閑置不用的，經省、自治區、直轄市地方稅務局批準，可暫不征收房產稅。但如果這些房產轉給其他納稅單位使用或者企業恢復經營，應當依照規定繳納房產稅。

　　6.房屋大修停用半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修理期間可免征房產稅。

　　7.凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行搭建還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間一律免征房產稅。但是如果在基建工程結束以后，施工單位將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次日起，依照規定繳納房產稅。

　　另外，按照規定，企業繳納房產稅確實有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。

　　四、房產稅特殊情況處理

　　1.新建房屋的納稅時間

　　按照規定，企業新建的房屋，凡是企業自建的，自建成之日的次月起征收房產稅；委托其他施工企業建設的，從辦理驗收手續之日的次月起征收房產稅。企業在辦理驗收手續前已經使用或者出租的、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。

　　2.投資聯營房產的計稅方法

　　按照規定，對于企業投資聯營的房產，應當根據投資聯營的具體情況確定房產稅的計稅方法。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，以房產余值作為計稅依據計征房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔風險，實際上是以聯營名義收取租金的，應按規定由出租方按租金收入計征房產稅。

　　3.融資租賃房屋的計稅方法

　　按照規定，對于融資租賃房屋，由于租賃費中包含了房屋的價款、手續費和融資利息等，與一般房屋租賃的租金的內涵不同，且租賃期滿后，當承租方支付最后一筆租賃費后，房屋的產權要轉移到承租方，實際上這是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在對融資租賃房屋計征房產稅時，應以房產余值計算征收。

　　4.無租使用房產的納稅人問題

　　按照規定，企業無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。

　　5.國有施工企業清產核資房產稅征收問題

　　按照財政部、國家稅務總局的有關規定，對于國有企業進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，應按照有關規定征收房產稅。比如，某國有施工企業進行股份制改造，對固定資產進行價值重估，某一房產原值1000萬元，經重估后價值為2000萬元，企業已經對固定資產賬戶資料按規定進行調整，則在計征房產稅時應按2000萬元計征房產稅。