國稅31號文件意在補漏 七項鐵規封殺“合理避稅”

　　3月20日，國家稅務總局下發了《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），并宣布自今年1月1日起執行。2003年頒布的關于房地產企業所得稅的國稅發[2003]83號文件同時廢止。

　　相對于3年前的83號文件，31號文件將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，并將省會城市和計劃單列市的非經濟適用房項目的預計計稅毛利率由過去的15%提高至20%.

　　對這條規則表達了初步的驚異之后，諸多開發商將關注點轉移到文件的其他內容。在這部分內容中，31號文件針對83號文件當中有關稅收方面界限不明確及有爭議的地方進行了重新界定。

　　七項規則直擊“合理避稅”

　　“20％！真的把房地產當成了暴利行業？”這是31號文出臺的第二天，在粗略了解了31號文件的部分內容之后，北京陽光100置業集團有限公司常務副總經理范小沖的第一反應。

　　然而僅僅一天之后，記者再次致電范小沖時，已通讀完全文的他，語氣已變。“31號文件的出臺是件好事，在稅收這一環節增加了市場的透明度，為企業間的公平競爭創造了環境。”

　　讓范小沖態度發生改變的，正是31號文件中將83號文件中有關稅收方面界限不明確及有爭議的地方，進行了重新界定的那部分內容。

　　“毫無疑問，31號文件的出臺必將大大減少諸多房地產企業所謂‘合理避稅’的行為。”范小沖表示。

　　據2005年調查顯示，90%的房地產企業存在欠稅現象。調查的準確性姑且不談，人們質疑房地產企業納稅狀況是毋庸置疑的。在此當口，31號文件的出臺也給人帶來無限遐想。

　　國家稅務總局關于31號文件的官方解釋是，83號文件的一些規定已經不能適應客觀經濟形勢的變化，必須加以完善。由于83號文件對許多執行時的具體細則并未詳細規定，導致各地稅務部門享有很大的政策解釋權利。

　　“這造成了不同的區域、不同的企業、甚至不同的項目，針對同一稅務問題所得到的政策解釋可能截然不同，這里有太大的空間，這空間給了誰？給了那些不規范的企業，給了那些與企業相勾結的相關機構人員。”范小沖對此言辭頗為激烈。

　　長三角地區某知名房地產企業的財務總監就向記者抱怨他們曾經受到的不平等對待。按照國家稅務方面的相關法規規定，新辦企業可以享受到一定的稅收優惠政策，但是各地在執行中存在較大差異。“我們在異地開發的過程中，發現很多當地企業享受著新辦企業的稅收優惠政策，而我們卻無法享受到。”

　　新出臺的31號文件中已明確規定，房地產開發企業不得享受新辦企業的稅收優惠。

　　除此之外，開發商借規則界定不明的機會想方設法避稅的方式多不勝數。

　　上述那位不愿具名的財務總監還向記者介紹了房地產公司拖延納稅的一種方式，“比如租一年房子，房租可能是一年以后交，但卻把這筆房租的支出時間計在當初入住之時，這樣就可以把應繳納的稅費向后推遲了，而類似的現象成規模連貫起來，對公司資金鏈的流轉是大有幫助的。”

　　而31號文件中便對成本費用項目核算和稅前扣除原則作了重新規定，在一定程度上規避了上述現象。

　　不僅此一例。根據該財務總監的分析，在31號文件所做的9項重大補充、修改中，有7項是與房地產企業的某種“避稅”方式有關系。

　　“正是因為過去針對房地產公司企業所得稅的征收辦法不夠完善，給許多房地產企業留下了鉆空子的空間。所以，31號文件的出臺，與其說是針對房企納稅問題，倒不如說是稅務部門針對過去自身的政策漏洞所做的自我修復。”該財務總監說。

　　“今后的工作會輕松許多。”另一家房地產公司的財務人員對此感慨道，“過去稅務方面沒有標準，每一筆賬怎么做財務人員有太多的選擇，既要趨利避害，又要符合一定的規定，很費腦筋。假如類似31號的文件越來越多的話，我們就只需要按部就班地把賬面做好就行了。”

　　開發商資金鏈將持續受壓

　　除去針對房地產企業稅務征稽工作當中存在的諸多漏洞進行的重新調整之外，31號文件還處處隱含調控的味道。

　　根據31號文件規定，今后預計計稅毛利率將對經濟適用房和非經濟適用房區分征收，其中經濟適用房不得低于3%；非經濟適用房按不同區域征收，省會城市和計劃單列市的非經濟適用房項目的預計計稅毛利率由過去的15%提高至20%.

　　“將經濟適用房和非經濟適用房區別對待，推動住房結構調整的動機顯而易見。”安邦集團研究總部分析師李長安博士表示，“同時，把預計計稅毛利率提高到20%的做法，將進一步使開發商的資金鏈受到壓迫。”

　　以一個位于省會城市中的10萬平方米、每平方米售價在6000元左右的項目來說，由于預計計稅毛利率調高至20%，那么在稅務方面的支出將多出990萬元。

　　“這幾乎可以忽略不計，因為像這樣的項目在北京光是土地出讓金就會達到2億多元。”范小沖表示，對于單個項目而言，31號文件在短期內對資金鏈的壓力在可承受的范圍之內。

　　但對于一些銷售額度較大的開發商來講，這個數目聚在一起就大了，像一些年銷售過百億元的房地產公司，為此每年將多掏出上億元的資金來應付流通。

　　“可能會造成房價一定幅度的提升。”范小沖也表示，此次31號文件出臺對某些開發商來講是提高房價比較好的借口。

　　“但31號文件的意義是積極的。”31號文件規定，新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除費用可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。而這是首次將房地產企業的廣告費等的結算方式和其他行業區分開來。“它能在稅務這塊改善房地產市場的環境，提高市場透明度，增進公平競爭，相比而言這些更為重要。”范小沖最后表示。