解讀調整房地產營業稅有關政策

　　2006年6月16日，《財政部 國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅[2006]75號）出臺了，為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關營業稅問題通知如下：2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

　　在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）、《國家稅務總局財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）的有關規定執行。

　　此文關鍵點是：2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

　　執行時間是2006年6月1日后。

　　第一要點：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；如張三2003年1月1日購買一套住房，原價30萬元，2006年7月1日在二手房市場銷售，售得150萬元，根據規定，不足5年，全額征稅，按150萬元的5%，征收75000元的營業稅。

　　第二要點：個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；同例，上述房產如果在2009年7月1日在二手房市場銷售，售得200萬元，此200萬元不征營業稅。

　　第三要點：個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅；假定上述房產經判是非普通住房，仍接上例，則應繳營業稅200-30=170萬元，此170萬元的5%，應征收繳納85000元營業稅。

　　爭議點：非普通住房的劃分標準是第三要點執行的難點。6月23日《第一財經日報》刊登任紹敏的文章說，最近，調控樓市的房產新政中有關“套型建筑面積”和“70%乃城市總量概念”等說法讓不少人如墜云霧。

　　先是建設部房地產業司司長稱套型建筑面積90平方米，相當于建筑面積100-105平方米，而七成的限制則是按城市區域整體計算而非單個項目。很快，建設部有關負責人出來辟謠，說“90平方米的套型建筑面積大約相當于100-105平方米建筑面積”不正確，還搬出了1999年實施的《住宅設計規范》。

　　媒體上各種討論層出不窮，但也讓人越來越糊涂。出臺一個舉國關注的房產新政，有關部門為何不使用淺顯易懂的標準化概念，卻推出連房地產專業人士也弄不明白的生僻概念。如果理解不統一，又如何“令行禁止”，讓政策在各地有效執行？

　　文章說，猜測、觀望、等待，是“國六條”及其細則出臺后房地產市場的主旋律，這種現象的出現與政策的彈性空間不無關系。作為政策制定者，在出臺政策，特別是涉及千千萬萬老百姓實際利益的政策時，應該更明確化一些，使執行者容易理解和操作。在中央和地方、政府和企業利益博弈非常普遍的今天，出臺政策尤其需要謹慎、明白和確定，留下太多的彈性，讓利益各方肆意發揮想象，則可能“上有政策，下有對策”，出臺政策的初衷無法實現。

　　難點：購買房屋的時間的確定是稅務管理的難點：國稅發[2005]89號規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。國稅發[2005]172號又規定，納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。而房產的購買從預訂到實際取得權證有一個較長的時間，在這個時間段中，有人就利用戶主調整，私下交易，規避上述政策的調節。

　　因此，地方各級財稅部門要嚴格執行稅收政策，加強稅收征管，對執行過程中出現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。