解析營業稅政策 購房時間按“孰先”原則

　　《國家稅務局關于加強住房營業稅征收有關問題的通知》（以下簡稱“通知”）規定自今年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售時將全額征收營業稅。實施一段時間以來，由于對政策的理解不全面，很多市民都感到很困惑，卻又不知道如何解決，為此，本站記者專程采訪了江蘇君遠律師事務所主任李淑君律師。

　　購房時間按照“孰先”原則

　　家住鼓樓區的張先生的父親不久前去世了，留下了一套90多平米的住房。張先生打算將這套房子轉手，可是聽說新政出臺后住房營業稅征收標準改變了，一時拿不定主意，雖然房子是上世紀90年代買的，但是擔心從自己繼承房子的時間計算購買時間，那樣就要征收一大筆營業稅了。

　　對于張先生的困惑，李律師說，通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房，按照發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間來確定購買房屋的時間，因此張先生可以放心地銷售自己繼承的這套住房了。李律師進一步解釋，現在南京的政策是購房時間不足5年的住房，對外銷售時全額征收營業稅。而所謂的購房時間，商品房是指個人房屋產權證和契稅完稅證明上所記載的時間，若兩者記載的時間不一致，則按照“孰先”原則，以最先記載的時間為準；假如是根據國家房改政策購買的公有住房，則以購房合同的生效時間、房款收據的開具時間或房屋產權證上記載的時間，按照“孰先”的原則來確定購買房屋的時間。

　　三個標準界定何謂“普通住房”

　　在新的住房營業稅征收規定中，購房時間達到或超過5年的普通住房對外銷售時可予免收營業稅。那么什么才是“普通住房”？恐怕很多人對此并不清楚。李律師說，按照南京市目前的規定，主要有三個方面的標準來界定“普通住房”的概念。首先住房的單套建筑面積須在144平方米以下；其次，玄武、白下、建鄴、秦淮、鼓樓、下關、雨花臺、棲霞這八個區的住房每平方米價格要在8690元以下，六合、浦口這兩個區的住房每平方米價格要在3700元以下，江寧區的住房每平方米價格要在5100元以下；最后，根據建設規劃部門提供的資料，住房所在小區的容積率應在1.0以上。如果售房者的購房時間達到或超過了5年，而且所出售的又是符合上述三個方面標準的普通住房，那么就可以攜帶居民身份證原件，房產管理部門或建設主管部門發放的房屋所有權證的復印件，銷售該房屋時與購買方簽訂的買賣合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證的復印件，以及銷售該房屋時向購買方開具的發票復印件到南京市房地產交易市場專門設立的地稅征收窗口辦理免稅手續。

　　滿五年非普通住房按差額繳納營業稅

　　按照新的政策，購房時間達到或超過5年的非普通住房，對外銷售時如何征收營業稅呢，李律師說，這類住房出售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅。