隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是國(guó)家土地制度的放開及推行住房商品化政策以來(lái)，我國(guó)城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1996一1998年，城建與房地產(chǎn)業(yè)兩項(xiàng)上交稅費(fèi)之和年平均占財(cái)政總收入的3%以上，占地方財(cái)政收入的6%以上。但與之相關(guān)的稅費(fèi)體制不盡合理，重復(fù)課稅、稅負(fù)不公和費(fèi)出多門、以費(fèi)擠"稅"等問(wèn)題已成為制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的"瓶頸"，亟需加以改善。

　　一、科學(xué)界定產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國(guó)際慣例將最終產(chǎn)品的公共稅收總負(fù)擔(dān)上限定為價(jià)格的30%，超過(guò)此限便說(shuō)明政府將剝奪生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的再生產(chǎn)資源（資本）。最終產(chǎn)品的稅負(fù)分布環(huán)節(jié)是：流轉(zhuǎn)稅類15%、收益稅類8%、財(cái)產(chǎn)稅類6%、行為目的稅類1%.我國(guó)也應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)情況測(cè)算并確定合理的最終產(chǎn)品公共綜合稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，并根據(jù)"公平"、"簡(jiǎn)便"原則科學(xué)設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)稅種。"從一些調(diào)查測(cè)算的情況來(lái)看，目前，我國(guó)城建和房地產(chǎn)業(yè)最終產(chǎn)品的稅費(fèi)總負(fù)擔(dān)并未超出30%，具體分布為：流轉(zhuǎn)稅費(fèi)21%（其中稅7%，費(fèi)14%）、所得稅3%、財(cái)產(chǎn)稅1，5%、行為目的稅費(fèi)3·5%.對(duì)此現(xiàn)實(shí)的評(píng)價(jià)是，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)過(guò)多（又主要是收費(fèi)過(guò)多）、收益稅太少、財(cái)產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)稍輕、行為目的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)偏重。根據(jù)我國(guó)目前財(cái)稅體制及市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，對(duì)城建及房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整改革的基本思路與設(shè)想應(yīng)是：綜合稅費(fèi)負(fù)擔(dān)適當(dāng)調(diào)低到25%，具體分布為：流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)15%、收益調(diào)節(jié)環(huán)節(jié)6%、財(cái)產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)3%、行為目的類調(diào)節(jié)負(fù)擔(dān)1%；擴(kuò)大稅基，拓寬征收范圍，將物業(yè)稅培育成地方稅收體系的骨干稅種。

　　二、依法理順稅費(fèi)關(guān)系。"費(fèi)重稅輕，收費(fèi)擠占國(guó)稅。是當(dāng)前不合理的稅費(fèi)體制現(xiàn)狀。考慮到城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)負(fù)擔(dān)水平及與城市規(guī)劃建設(shè)、國(guó)土保護(hù)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干重大因素有特殊聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)改革的重點(diǎn)是科學(xué)規(guī)范稅費(fèi)體制，依法理順稅費(fèi)關(guān)系。改革的具體思路是：（一）將所有行政性收費(fèi)（基金）轉(zhuǎn)入流轉(zhuǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅和行為稅，只保留權(quán)屬登記等證照工本費(fèi)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的"少費(fèi)政府，將事業(yè)性收費(fèi)轉(zhuǎn)為勞務(wù)商品行為和中介服務(wù)行為，按非商品勞務(wù)流通和管理，取消一切不合理的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目。（二）按性質(zhì)和目的合并稅（費(fèi)）種。根據(jù)土地與房屋的內(nèi)在價(jià)值聯(lián)系和物業(yè)商品的流轉(zhuǎn)特征，將與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)合并成物業(yè)稅（房地產(chǎn)稅）；將與城市規(guī)劃建設(shè)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目并入城市建設(shè)稅；將教育設(shè)施配套收費(fèi)并入教育稅等。（三）根據(jù)稅種性質(zhì)和調(diào)節(jié)目標(biāo)合理確定計(jì)稅依據(jù)，科學(xué)設(shè)計(jì)具有靈活調(diào)節(jié)功能和廣泛適用范圍的稅率，保證稅收功能的充分發(fā)揮。

　　三、完善不動(dòng)產(chǎn)稅收立法。稅收立法是實(shí)現(xiàn)全部稅收意義的依據(jù)，也是建立和完善社會(huì)主義統(tǒng)一大市場(chǎng)的客觀要求。不動(dòng)產(chǎn)稅收立法建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急有兩方面：一是加快稅制改革步伐，提高不動(dòng)產(chǎn)稅法的層次，保證其法律依據(jù)的權(quán)威性和嚴(yán)肅性；二是統(tǒng)一內(nèi)外資稅法及同一納稅對(duì)象的征收范圍。房地產(chǎn)稅費(fèi)合并后，連同城建稅應(yīng)適用于"三資"企業(yè)，實(shí)行統(tǒng)一的國(guó)民待遇。房地產(chǎn)稅的征收范圍在城鎮(zhèn)要延伸到私產(chǎn)（超標(biāo)準(zhǔn)面積部分），在農(nóng)村要擴(kuò)大到非農(nóng)業(yè)用房地產(chǎn)。綜合國(guó)土、城建、房地產(chǎn)管理、工商、物價(jià)、稅務(wù)等機(jī)關(guān)及部分建筑企業(yè)和房地產(chǎn)公司的有關(guān)情況，對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的幾個(gè)稅種及其稅制要素基本設(shè)想如下：

　　（一）房地產(chǎn)稅。其納稅人為在中華人民共和國(guó)境內(nèi)擁有或使用房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的單位和個(gè)人。課稅范圍為在中華人民共和國(guó)境內(nèi)全面征收。計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；出租房地產(chǎn)為實(shí)際租金收入。稅目為辦公用房地產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)、生活居住用房地產(chǎn)。考慮到"房“、"地"合一，內(nèi)外資稅制統(tǒng)一這一因素，取消城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅和場(chǎng)地使用費(fèi)，三個(gè)稅目分別按1·5%、1·3%、1·2%的稅率計(jì)征，出租房地產(chǎn)按15%的稅率計(jì)征。

　　（二）城市維護(hù)建設(shè)稅。納稅人為凡在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人。征收范圍為在中華人民共和國(guó)境內(nèi)全面開征。計(jì)稅依據(jù)為商品流轉(zhuǎn)額和非商品營(yíng)業(yè)額。考慮到由附稅轉(zhuǎn)正稅及若干與市鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目并人，稅率為8 0/00.

　　（三）教育稅。納稅人為凡在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人。征收范圍為在中華人民共和國(guó)境內(nèi)全面開征。計(jì)稅依據(jù)為商品銷售額和非商品流轉(zhuǎn)額；農(nóng)村按人均純收入。考慮到由附加轉(zhuǎn)正稅，以及將若干與教育設(shè)施配套建設(shè)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)入該稅，稅率定為2·5 0/00；農(nóng)村為2 0/00.

　　（四）營(yíng)業(yè)稅。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，因此不應(yīng)調(diào)整營(yíng)業(yè)稅的"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅率；對(duì)租金收入，如果已將房地產(chǎn)稅率調(diào)整到15%，則也不可再在營(yíng)業(yè)稅的"租賃業(yè)"中調(diào)高稅率。

　　（五）耕地占用稅。在現(xiàn)行耕地占用稅的地區(qū)差別定額稅率基礎(chǔ)上，考慮到將保護(hù)國(guó)土、新耕地造地補(bǔ)償及青苗補(bǔ)償?shù)葘ｍ?xiàng)收費(fèi)（基金）轉(zhuǎn)入此稅，而這些收費(fèi)（基金）于國(guó)于民又都是合理和必要的，應(yīng)以稅收形式保留和征收。

　　（六）土地增值稅。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)尚是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有待進(jìn)一步發(fā)育，價(jià)格機(jī)制和市場(chǎng)法則也有待進(jìn)一步規(guī)范。因此筆者認(rèn)為，在目前其他稅種對(duì)土地級(jí)差收益的調(diào)節(jié)不是很有力的情況下，土地增值稅作為分配級(jí)差收入的一個(gè)有力手段，并不具備"并"或"轉(zhuǎn)的條件，仍須作為獨(dú)立稅種保留。

　　（七）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。對(duì)于城建和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是一個(gè)負(fù)擔(dān)較大的稅種，稅率15%，約占房地產(chǎn)開發(fā)投資總體稅負(fù)的37%，就當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)略為偏重。但考慮到一是此稅已形成地方財(cái)政的穩(wěn)定可靠收入，比重也較大（約占2%），二是不動(dòng)產(chǎn)稅收將作為地方稅收體系的骨干稅種這一發(fā)展方向，三是此稅對(duì)實(shí)現(xiàn)政府對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控確有無(wú)可替代的作用，筆者認(rèn)為有存在的必要、且對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)不宜適用零稅率。可將不動(dòng)產(chǎn)投資稅率下調(diào)到10%左右，減收部分以新開征的不動(dòng)產(chǎn)遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅補(bǔ)償。