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準確估值是物業稅開征的最大難題
估值難題是所有開征物業稅的國家面臨的共同難題。應該由誰來評估房產價值？應該制定出一個什么樣的具體估值標準？因房產價值評估引起的爭議如何解決？只有把這些難題解決好，才能確保物業稅推出時即能以最小的成本高效率地施行。
最近，有關物業稅的消息不斷傳出。一是國家稅務總局局長肖捷在全國稅務工作會議上表示，2008年將努力構建以財產稅、資源稅等為主體的地方稅制體系。二是建設部部長汪光燾在最近召開的全國建設工作會議上表示，2008年將推進征收物業稅的試點。三是在第七屆博鰲房地產論壇上，多位專家建議加速出臺物業稅。四是財政部已經啟動了第二輪物業稅模擬試點。
物業稅的腳步似乎越來越近。但是，如果房產的估值問題解決不了，物業稅還只能說是僅僅停留在計劃層面，遠未到運行的地步。
實際上，物業稅的試點并不順利。據媒體披露，財政部啟動第二輪物業稅模擬試點很大程度上也是不得已而為之，因為第一批參加試點的省市都拒絕空轉變實轉，他們擔心這會對吸引外來投資產生沖擊，同時，跟估值難也有著直接關系。這些試點省市擔心，如果物業稅實轉，稅收成本很高，因為他們尚未有專門機構對房產進行估值，甚至至今還沒有一個能夠被各方所認可的估值標準。
估值難題是所有開征物業稅的國家面臨的共同難題。這里面又包含著幾個方面：
第一，估值機構即誰來估值問題。為了保證評估工作的公正、科學、高效，物業稅稅基評估應由一個部門統一組織，問題是由誰組織。在美國，評估是由地方政府完成的。在歐洲許多國家（如英、法、德等國），評估則是由中央政府負責的。開征物業稅的國家，大都單獨設立了不動產稅基的評估部門。比如，在澳大利亞，各州設立總評估師辦公室負責評估房產價值。
那么，我們由誰來評估房產價值呢？許多專家建議由稅務部門來評估。但是，眾所周知，我國的征稅成本是比較高的。一個常被引用的數據是：我國的征稅成本達5%—6%，而西方國家的征稅成本一般只有1%左右。倘若由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，更重要的是，稅務部門并非對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅顯得力不從心，還將大大增加征稅成本。
評估機構的確立并非易事。從試點省市情況來看也比較復雜，有的是由房管部門來估值，而有的則由財政部門來估值。比如，鄭州市過去是由房管局對房產價值進行評估，再由財政部門復審，而在被納入第二輪物業稅模擬試點后，鄭州市財政局收回了評估權限。這其中有河南是較早實現契稅全省財務部門執征省份的優勢，同時，恐怕也與評估權限本身所具有的含金量有關。但是，財政部門同樣不是專門的評估機構，它首先需要收集房產信息，它與房管部門相比的優劣勢是一目了然的。
由各地自行決定評估機構的做法顯然是行不通的，評估機構必須統一，而目前，我們連評估機構尚且不能確立。房產價值的評估雖然非常麻煩，但是，評估背后的權力誘惑同樣是難以抵擋的，如果有關部門爭相要求評估，必然造成評估的混亂。因此，由誰來評估是首先需要解決的問題。
第二，估值標準即如何估值的問題。在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致物業稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租，即房產所有人為了少繳物業稅而賄賂評估人員，通過降低房產估值達到少繳稅的目的。而要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的明確的能被各方所廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
問題在于，我國的房產成本是不透明的，而房產估值是很難邁過這道坎兒的。事實上，不僅物業稅，包括公共維修基金的交存都面臨著這一阻礙。建設部剛剛發布的《住宅專項維修基金管理辦法》將于今年2月1日起實施，根據規定，今后市民買房時所要交存的公共維修基金，將不再按照房款的比例，而是按照每平米的建筑安裝工程造價的比例交存。問題是，建筑安裝工程造價如果不透明就只能由開發商說了算，這對于房產所有人而言顯然是不公平的。
而且，房產價值評估中的變量太多，這一理論上的標準規范在現實中其實是很難確立下來的。西方國家由于財產透明度高，人們的守法意識和納稅意識積極，信息共享機制建立得早而且完備，相關財產評估的標準相對還容易確立，即便如此，對評估價值的爭議也層出不窮。
這于是又引出了估值的另一大難題，即房產價值評估爭議的解決機制問題。評估必然引發爭議，那么，爭議如何快速、高效率的解決就顯得非常重要，因為倘若爭議持續下去，物業稅的征收就必然會受到影響。在美國和加拿大，針對評估的爭議一般是這樣解決的：如果申訴人不滿意估稅官做出的決定，他們可以以某種形式向仲裁委員會提出申訴。經過這些程序后，假如申訴人仍然認為其財產價值沒有得到公正的評估，他們還可以向法院提起訴訟。
物業稅估值涉及到千家萬戶，如果估值環節的問題解決不好，一旦積累到申訴甚至訴訟環節，不僅導致我國房產評估成本的大幅度提高，甚至可能引發包括司法成本在內的社會成本的上升。
因此，鑒于物業稅的復雜性和我們現實條件的限制，我們應該以科學嚴謹的態度，做好物業稅每一步的準備工作，以確保物業稅推出時即能以最小的成本高效率地進行。（作者系新浪華東地產專題策劃，財經專欄作家 王蘋）
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