近年來，在房地產業持續高速發展的同時也出現了房價居高不下，普通老百姓買不起房的問題。相應的，房地產業稅收問題也成為了社會各界關注的焦點。廣大的專家學者都對房地產稅制改革優化給予了自己的看法，但他們往往只是專注于稅制結構和稅收負擔的優化上，很少有人對房地產業稅收征管提出改革的建議。

　　從新制度經濟學視角來看，稅收征管屬于實施機制的范疇，是制度的重要組成部分。一個國家的制度是否有效，除了具有完善的正式規則和非正式規則以外，更主要的是這個國家的實施機制是否健全。離開了有效的實施機制，任何制度尤其是正式規則就形同虛設。根據這一觀點，房地產業稅收制度的有效性也必須依靠房地產業稅收征管這個內在實施機制的作用來保證，因而研究房地產業稅收征管優化就顯得尤其重要了。

　　本文在總結了我國房地產業稅收征管中存在的問題的基礎上，對這些問題的成因進行了深層次的剖析，并據此提出了我國房地產業稅收征管優化的改革建議。

　　一、中國房地產業稅收征管中存在的問題

　　1.一些基層的稅務部門執法行為不規范。由于人員素質等問題而導致稅務機關或稅務工作人員沒有嚴格按照稅法的規定依法征稅，稅收征管被當作隨意的個人行為，多征稅、少征稅、虛征稅，征“人情稅”“關系稅”等現象大量存在，嚴重削弱了稅法應有的嚴肅性。

　　2.信息交換機制不暢通，稅務機關不能及時、掌握納稅人的涉稅信息。房地產開發是個復雜的系統工程，需要經過多個行政部門的審批、許可與監督，這些行政部門都掌握一定的房地產開發信息，但是根據我國現行體制，各個職能部門相互獨立，缺乏相互間的信息交換和溝通制度。因此，僅僅依靠房地產稅收征管部門，對房地產開發過程中難以有效地參與管理和監控，給房地產企業偷逃稅提供了機會。

　　3.財政體制不完善、地方保護主義盛行。我國目前實行的是“分稅制”財政體制，根據對稅種的劃分，房地產稅收多屬于地方稅源，其與地方政府的利益相關性較強，但目前的稅收立法中，賦予地方的自主權較小，不能讓地方根據當地的實際情況，進行一些自主的調控管理。一些地方政府為了自身的利益，在房地產稅收征收范圍、時間界定、稅率等進行了適度放寬，這樣就造成中央政府一些稅收調控措施得不到很好的實施，政策力度大大減弱，調控目標也就不能夠完全實現。

　　4.稅收征管成本偏高。長期以來，我們只強調了稅收收入的增長，卻忽略了成本的付出，雖然每年的稅收收入都在以兩位數的高速度增長，但成本也在增長。

　　二、中國房地產業稅收征管中存在問題的成因剖析

　　分析我國房地產業稅收征管中存在的問題，其深層次的根源在于：

　　1.稅收征管優化目標嚴重錯位。由于稅收工作的考核是以收入計劃的完成情況為主要內容，沒有把執行稅法和征管質量的情況作為考核稅收工作的重要標準，導致各級征稅機關事實上以計劃為依據進行稅收征管活動，一切稅收工作都以完成稅收任務為核心，這就形成了與依法治稅根本對立的“收入中心論”，從而產生了許多的不規范行為。

　　2.現行征管模式的定位超前于社會經濟發展的現狀。我國目前仍處于社會主義初級階段，市場經濟體制才剛剛建立，社會經濟秩序還未理順，公民的納稅意識比較薄弱，與西方國家“納稅和死亡是人生不可避免的兩大現實”[2]的觀念深入人心的情況相比，我國公民對稅收認識模糊，對稅法規范的內在價值缺乏足夠的認同，從而引致其稅法的異己感和外在感，認為稅收是種額外“負擔”，能少則少，能偷則偷。

　　3.稅收管理不到位，稅收征管配套措施不完善。目前，我國稅務部門檢查稅收一般是以年度為單位，但由于房地產企業大部分都是跨年度、跨地域滾動開發，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發商看錢賺得差不多了，有等到結算，用賣房款去開發第二個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。其次，我國目前的財產登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產登記制度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策不健全。應當看到，以市場價值為計稅依據是房地產稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產進行評估，這就對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的素質難以適應稅收征管的需要[3].

　　4.稅權過度集中于中央，難以滿足房地產業的區域性特點。根據我國分稅制財政體系的規定，房地產稅收絕大多數的立法權都集中在中央，地方只有征管權而無立法權，但房地產業具有區域性的特點，這種高度集權的模式無法促進房地產的資源優化配置和有效利用。

　　5.多方面因素導致稅收征管成本偏高。目前我國征收成本較高的原因有稅制設計上的，但從稅收征管方面來看，主要存在以下幾個方面：一是稅務機構設置不規范、不科學，硬件設施貪大求全，盲目追求高檔次，設備使用率不高；二是目前實行的集中征收、重點稽查制度，將本應在日常管理解決的事項轉到了稽查，而稽查又進行選案、審理、檢查和執行，成了相互制約、相互配套的第二稅務局，增大了稽查的成本。三是稅收征管中缺乏部門之間有效的銜接協調，重復工作過多；這些問題的存在，增加了稅收征收成本。

　　三、中國房地產業稅收征管優化的對策

　　針對我國房地產業現實稅收征管改革和征管模式存在的問題以及形成的原因，我國房地產業稅收征管的優化從總體上看，應從以下幾個方面采取措施：

　　1.非正式規則大眾化

　　（1）建設稅收文化體系，加強納稅人的納稅意識。稅收文化對稅務人員、納稅人行為的影響是潛移默化的，它著眼于一種文化氛圍的形成，使人一置身其中，便會感覺到一種巨大的強制力量。通過導向、凝聚和規范作用，引導稅務人員和納稅人的行為，使征稅人樹立“公平、公開、公正、文明辦稅”的新思想，使納稅人逐漸形成依法納稅光榮，偷稅逃稅可恥的思想觀念，從而形成良好的征收管理繳納機制，達到依法征稅、依法納稅，實現稅收管理的最優化。

　　（2）明確稅收征管目標，強化納稅服務意識。解決當前收征管目標錯位的問題，就是要把促進納稅人依法納稅作為稅收征管優化的目標，不應把完成稅收計劃任務作為稅收征管的目標，應該認識到組織收入是稅收的基本職能，但不是惟一。衡量稅收征管質量的優劣，不能單純看收入總量的多少，關鍵是要看是否堅持依法征稅，依率計征，縮小應征與實征之間的差額。要明白稅收征管的目的是使納稅人依法納稅，為納稅人提供納稅服務正是促使納稅人依法納稅的有效手段。

　　2.正式約束可操作化

　　（1）完善房地產稅收立法制度體系，實施規范的房地產稅收征管。由于房地產稅征收政策性強，管理工作要求細，交給地方政府更便于管理和操作，也有利于調動地方積極性。因而，我國的房地產稅收立法上應該下放一定的權力，由中央制定房地產稅的基本法，授權省、自治區、直轄市一級立法機關，根據本行政區域內房地產稅源分布和財政需要，自行設立地方性稅種。當然，在賦予地方適度稅收立法權的同時，必須建立完善相應的監督約束機制[4].

　　（2）建立健全的監督體系，規范稅收執法。稅收執法的規范化是優化稅收征管，保障依法治稅落到實處的重要一環。首先，應該制定稅收執法的行為規范。其次，要建立健全稅收執法監督體系。包括建立科學的稅收征管考核指標體系，建立稅源監控系統，建立稅務機關內部檢查監督制度。建立職能部門的檢查監督制度，建立和完善納稅人監督制度，推行稅收執法責任制和稅收執法過錯追究制。

　　（3）完善房地產稅課稅的配套制度與政策。首先，強化房地產產權登記制度。房地產產權登記制度是房地產管理最基本的制度，也是房地產稅收征管最基本的依據。應當建立統一的房地產產權登記系統，統一房地產產權登記信息。其次，完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。房地產稅的有效征收必須建立在對房地產價值的正確評估之上，為了實現這一目標，一方面，應形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要建立一套適應于市場經濟發展的專業房地產評估機構。再次，建立納稅人誠信納稅評價制度。借鑒日本“藍色申報制度”，建立納稅人誠信納稅制度，將企業或個人是否誠實依法納稅作為衡量納稅人信用等級的一個重要指標，納入對企業或個人的信用評價體系。最后，理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，建立“精簡、高效、權威、統一”的房地產管理體制，為房地產稅收的課征創造良好的環境[5].

　　3.實施機制有效化

　　（1）建立有效的信息溝通交換機制，加強稅務部門與其他相關部門的合作。稅務部門應該加強與計劃、土地、規劃、城建和房管等行政部門的溝通，形成合作機制。應該以信息化為導向和支撐加強房地產業稅收管理，充分利用信息、網絡等先進科技手段，提高稅務管理的效能和水平。

　　（2）完善稅務部門的內控機制，形成嚴密的房地產業稅收征管系統。根據房地產業的特點，稅務部門一方面要規范房地產業納稅人的稅務登記和申報管理行為，實行源泉控制、全程跟蹤管理；要經常進行稅源分析，發現異常及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節而發生偷逃稅行為。另一方面，要進一步加大對房地產開發工程的成本審核，增加建安企業的工程成本真實性和準確性，盡量防止房地產利用假合同、假信息虛增成本，以達到偷逃稅款的目的。

　　（3）強化稅收稽查，加大稅收處罰力度。為從根本上堵塞房地產企業稅收流失的漏洞，建立起房地產行業良好的納稅秩序，地稅部門除了加強對房地產開發各環節的監控外，還應該應有針對性地采取措施，加大對房地產行業偷逃稅款行為的查處力度。

　　（4）努力降低稅收成本。首先，科學地設置稅收征管機構，合理分工，加強稅收征管各部門之間有分工合作和相互協作，減少重復工作，另外，還要充分利用稅收征管設施，在部門之間有效地實行資源共享。其次，盡量減少像建設豪華辦稅大廳等這種不必要的費用。最后，通過一些稅收制度設計，降低稅收成本。