房地產估價基本理論-概述(一)

來源: 編輯： 2005/03/15 00:00:00　　字體：大小

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一、房地產估價基本權意

　　顧名思義，房地產估價可以簡單地理解為估測房地產的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業估價人員根據據估價目的，遵循房地產價格的形成規律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，并結合估價人員的豐富經驗所進行的評估。因此，理解房地產估價首先必須掌握如下有關概念。

　　（一）房地產估價專業人員

　　房地產估價專業人員是指經房地產估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執業資格證書后專門從事房地產估價業務的專業人才。在我國，房地產估價專業人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。

　　1.基本要求。一名合格的房地產估價專業人員，應符合下列基本要求：（1）有扎實的房地產估價理論、方法及房地產制度政策、開發經營、城市規劃、建筑等方面的知識。

　　（2）有豐富的房地產估價實務經驗。

　　（3）具有較高的市場調查、推理判斷技能。

　　（4）有良好的職業道德修養。

　　2.注冊管理。為了達到上述要求，建設部根據《中華人民共和國房地產管理法》和有關法律、法規的規定，于1998年8月頒布了《房地產估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規定房地產估價人員須經全國房地產估價師執業資格統一考試合格，按規定注冊，取得《房地產估價師注冊證》，才能從事房地產估價活動。未經注冊的人員，不得以“房地產估價師”的名義從事房地產估價業，不得簽署具有法律效力的房地產估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區房地產行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續注冊、撤銷注冊、執業、權利與義務、法律等等作出了具體規定。詳見本卷附錄。

　　（二）估價目的

　　估價目的就是評估房地產的動機，即評估所服務經濟行為的具體類型的價值的真實。

　　如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當等而評估房地產價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結果也出現相應的差異。

　　（三）估價原則

　　估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或注意事項。主要包括最有效使用原則、合法原則、預測原則等。詳見本章第四節。

　　（四）估價程序

　　一般而言，房地產估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節。

　　（五）估價方法

　　科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。因此，房地產價格通常可以從如下三個途徑來求取：1.參照類似房地產近期的市場交易價格；2.參照重新建造類似房地產所需要的費用；3.依據該房地產的收益能力大小來衡量其價值。

　　由此形成了房地產估價的三大基本方法，即：市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。

　　每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。

　　二、房地產估價對象