土地開發(fā)也稱建設場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業(yè)的中間產品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產品成本，而商品性建設場地是企業(yè)的最終產品，應單獨核算其土地開發(fā)成本。

　?。ㄒ唬┩恋亻_發(fā)費用的歸集與分配

　　企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細核算。

　　1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。

　　這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

　　2，配套設施費的歸集與分配。

　　配套設施的建設可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：

　?。?）與土地開發(fā)同步進行的配套設施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。

　?。?）與土地開發(fā)不同步進行的配套設施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發(fā)成本，經批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本（或預算成本）在土地開發(fā)成本中預提。預提時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發(fā)生的配套設施費差額，應調整有關土地開發(fā)成本。

　　3.開發(fā)間接費用的歸集與分配。

　　企業(yè)內部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由土地開發(fā)成本負擔的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內。

　?。ǘ┩旯ね恋亻_發(fā)成本的結轉

　　已完土地開發(fā)項目應根據其用途，采用不同的成本結轉方法：

　　1.為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。

　　開發(fā)完成后，應將其實際成本轉入“開發(fā)產品——土地”賬戶。

　　2.開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。

　　應于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結轉計人有關的房屋開發(fā)成本中。結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。

　?。?）分項平行結轉法。

　　就是將應結轉的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的相關成本項目內。其會計分錄是：

　　借：開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　　　——基礎設施費 a3

　　　　　　　　——建筑安裝費 a4

　　　　　　　　——配套設施費 a5

　　　　　　　　——開發(fā)間接費用 a6

　　　　貸：開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　　　　　——基礎設施費 a3

　　　　　　　　　　——建筑安裝費 a4

　　　　　　　　　　——配套設施費 a5

　　　　　　　　　　——開發(fā)間接費用 a6

　　這種結轉方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設場地的成本結轉。因為原商業(yè)性建設場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。

　　（2）歸類集中結轉法。

　　就是將應結轉的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。

　　借：開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　——基礎設施費 a2+ a3+ a4

　　　　貸：開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　　　　　——基礎設施費 a3

　　　　　　　　　　——建筑安裝費 a4

　　這種結轉方法主要適用于自用建設場地成本的結轉。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結轉。

　　企業(yè)開發(fā)的自用建設場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應將其實際成本先轉入“開發(fā)產品——土地”賬戶。

　　下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。

　　例1：甲房地產開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡.開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經濟業(yè)務：

　?、僦Ц锻恋爻鲎尳?5000000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費） 25000000

　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25000000

　?、谥Ц恫疬w補償費5 500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費） 5 500000

　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5 500000

　?、壑Ц犊辈煸O計費210000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地——梁園（前期工程費） 210000

　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 210000

　　④支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地一—梁園（前期工程費）5 500000

　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　5 500000

　　⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1 500000元：

　　借：開發(fā)成本——土地——梁園（基礎設施費）1 500000

　　　　貸：應付賬款——X施工企業(yè) 　　　　　　　　1 500000

　?、?月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)產品——土地（梁園） 　　　9427500

　　　　主營業(yè)務成本——土地轉讓成本 28282500

　　　　貸：開發(fā)成本——土地——梁園 　　　　　37710000

　　例2 續(xù)前例，若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結轉土地開發(fā)成本；

　?、俨捎脷w類集中結轉法結轉土地成本時：

　　借：開發(fā)成本——房屋——梁園（土地征用及拆遷費） 7 625 000

　　　　　　　　　　　——梁園（基礎設施費） 　　　1 802 500

　　　　貸：開發(fā)成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費）　　 7625 000

　　　　　　　　　　——梁園（前期工程費） 　　　　　1 427 500

　　　　　　　　　　——梁園（基礎設施費）　　　　　 375 000

　　②采用分項平行結轉法結轉土地成本時：

　　借：開發(fā)成本——房屋——梁園（土地征用及拆遷費） 7 625000

　　　　　　　　——梁園（前期工程費）　　　 1 427 500

　　　　　　　　——梁園（基礎設施費） 　　　　375000

　　　　貸：開發(fā)成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費）　　　 7 625 000

　　　　　　　　　　——梁園（前期工程費） 　　　　　　1 427 500

　　　　　　　　　　——梁園（基礎設施費）　　　　　　　 375 000