| 內容提要：2005年，商業地產市場一片繁華景象，許多專業人士甚至稱其為“商業地產年”。今年，商業地產的投資熱情不僅未見絲毫減弱，反而越發高漲。有資料顯示，目前國內總建筑面積10萬平方米以上，投入資金動輒數十億元的“SHOPPING MALL”在建項目就有200多個。這一數字即便是發達國家也無法達到。購物中心、底商、商業街、SHOPPING MALL……這些日漸熟悉的商業形態與隨處可見的招商廣告，無不預示著商業地產火暴時代的到來。 |
市場潛力巨大
在這繁華景象的背后，我們還看到了什么呢？據統計，2005年我國商業地產總體供應量超過3000萬平方米，其中許多項目由于后期管理不善，現已遭遇了停業的尷尬。
以北京為例，早些年，巨庫、碧溪家居廣場等項目將前期的廣告宣傳做得鋪天蓋地，其宣揚的投資回報率讓每一個投資客都心潮澎湃，不買不快。可到了后期的經營管理階段，卻在多個環節出現問題，產生的糾紛不斷。造成這一現象的主要原因是目前我國絕大多數商業地產開發商都是“半路出家”，他們大多最初以開發住宅產品為主，有些甚至是從其他行業轉型而來，在商業地產的運營管理方面缺乏必要的專業知識。“內功”不足，最終導致項目失敗。
那么，又是什么原因讓這些開發商紛紛轉型，爭先恐后地加入到商業地產這個既陌生、競爭又日益激烈的“勇敢者游戲”中來的呢？
住宅市場利潤空間趨小俗話說，“無利不起早”。2005年以來，政府為平抑房價，遏制房地產市場中的投機現象，先后出臺了一系列針對住宅市場的相關政策，從而使投資者的目光從住宅市場轉向了商業地產市場。眾多地產商于是跟風使舵開始轉型。就連成功開發了現代城、建外SOHO等項目的地產巨頭潘石屹也公開宣布，2006年公司將以開發寫字樓、商鋪等商業地產為主。
零售業跑馬圈地催化發展按照加入世貿組織承諾，2004年我國零售業已對外資徹底解禁。這就意味著，無論內資外資在政策方面都享受同等待遇。由于土地具有稀缺性和唯一性特征，因此，誰能搶得先機占據有利的網點位置，誰就會在競爭中形成絕對優勢。
2006年初，沃爾瑪、家樂福、易初蓮花和屈臣氏四大外資零售巨頭先后公布了今年計劃在我國開店的數量。
去年，沃爾瑪在我國已先后開設了13家分店。而今年，這一數字將增加到18～20家。一方面，在已有網點的區域新增店面；另一方面，將加快拓展速度，在尚未涉足的地區抓緊布店。
家樂福是最早將大賣場概念引入我國的外資零售巨頭，現已成功在華開店73家，今年也加大了在華開店步伐。據家樂福中國區運營總監王曉忠透露：“家樂福全球總部計劃2006～2008年間斥資100億歐元，推行一項‘有史以來最快的店鋪增長’戰略。今年家樂福計劃全球新開100家大型購物超市，其中半數新店將落戶于亞洲，中國達20家。”
易初蓮花在中國雖然尚未盈利，但為了能夠搶占市場，也計劃今年在中國開設28家分店。
屈臣氏作為經營個人護理用品為主的小型連鎖店，在華擴張速度卻也不甘人后。2006年，該公司將至少在中國新開80家店面。上海等一線城市的門店數量將繼續增加，此前沒有輻射到的一些地區也在新店開張之列。
面對外資零售業的大舉進攻，內資零售業雖然在市場拓展方面稍顯沉寂，但為了守住自己賴以生存的重點區域，也不得不加緊培養自己的區域競爭力。目前，我國最大的本土零售企業上海百聯集團，本土零售巨頭物美控股集團等零售大鱷，都在暗自醞釀新的擴張計劃。
外資巨頭內資大鱷你方唱罷我登場。2006年剛剛過去四個月，零售業市場就已烽煙四起，好不熱鬧。在這種市場環境下，各路地產商都將眼球對準了商業地產市場，各地大小商業地產項目競相“破土而出”。無論做過商業地產的也好，沒做過的也好，開發商全都信心十足躊躇滿志，大市行情一片向好。
金融利好照亮前程在美國、日本、新加坡等發達國家，REITs（房地產信托投資基金）等不動產金融產品為商業地產的繁榮提供了資金保證。而在我國，商業地產市場在前幾年發展緩慢，金融政策瓶頸是一個重要原因。
隨著我國金融體制改革的不斷深化，制約商業地產發展的阻力正在減小。種種跡象表明，商業地產在金融方面已經迎來了重大轉機：香港放開信托基金投資香港之外的限制；萬達融到50億元外資，并積極籌備在境外以REITs上市；商務部向國務院建議，對商業地產放開REITs；香港東亞銀行和農業銀行已開始發放五年以上的商業中長期貸款。
商業地產與住宅地產最大的差別就是投資周期的長短。住宅項目銷售周期短，資金回籠快，而商業地產卻要經過一個長期的培育和銷售過程。一個商業地產項目能夠最終做大、做好，一方面，需要開發商具有專業的經營管理知識；另一方面，需要有強大的資金實力作為后盾，以度過漫長的項目培育期。相關金融政策的出臺，照亮了商業地產市場的美好前景。
以上種種跡象表明，商業地產市場的未來真是前途無量。投資者有了，商業機會有了，金融利好也有了，但這就意味著我國商業地產一定要迎來輝煌嗎？
進入還需真功夫
與一般住宅開發不同，商業地產對專業性的依賴性更強，開發商應具有整合各類資源的能力。零售、設計、投資行業和運營管理無論哪個環節出現問題，項目都無法順利進行。而我國大多數商業地產開發商出身于住宅開發，對商業運作方面所知甚少，缺乏相應的專業經驗。
一些地產商看到了商業地產市場的巨大潛力，片面地認為商業地產與住宅地產一樣，能夠打個“短平快”。項目賣完了，錢也賺夠了，至于后期的經營管理卻漠不關心。這種舍本逐末的經營理念，致使商業地產市場出現了豐產欠收的怪現象。商業地產開發規模逐年遞增，但空置率也節節攀高。投資者想要的項目買不到，可看不上的項目卻隨處可見，供給與需求嚴重脫節。
從目前國內商業地產企業的管理情況來看，專業落差很大，大致可以分為三個檔次，仍以北京為例：東方新天地和金源MALL等大型商業購物中心為第一檔，他們是以統一規劃、統一招商、統一運營和統一管理的方式運作，規范化程度較高；聘請專業的管理公司，運作成熟后再交由開發商管理，為第二檔；屬于第三檔的項目最多，開發商臨時組建團隊，僅提供基本的物業服務，而對招商與運營結果并無統籌，第五大道、碧溪家居廣場等項目均屬此列。
這三個檔次形成了一個金字塔結構。塔尖的企業少，但深諳商業地產的經營管理；塔底的企業多，卻停留在物業管理的層面上，在競爭中難有作為。實際上，物業管理只是商業地產管理的一小部分內容，不斷提升商業地產價值才是開發商經營的重中之重。為實現最終的盈利目標，商業地產商們必須在市場定位、建筑設計、業態規劃、招商引資和運營管理等各個環節處理得當，否則，一著失誤將滿盤皆輸。
現階段，國內真正熟稔商業地產的開發商少之又少，僅萬達集團、香江集團、世紀金源等幾家而已。雖然這些開發商的商業地產運作能力可以稱得上國內頂級，但與國外商業地產開發商相比，仍存在較大差距。
以北京金源MALL為例，其68萬平方米的單體面積超過了整個王府井商業街的規模，是世界上最大的“SHOPPING MALL”項目。該項目由新燕莎銅鑼灣商業有限公司負責商業管理，并網羅了燕莎和貴友兩大旗艦百貨店，實力非常雄厚。它最初的市場定位是覆蓋全北京并輻射周邊各省市，號稱可以容納75萬人同時消費。但是，開發商顯然對項目周邊的交通狀況考慮不周，開業當天，即造成遠大路長達2公里的堵車。直到現在，每逢節假日，金源MALL都需要多名交警來負責疏導交通。營業后的第一年，其各類專賣店的調整比例驚人，達到了30%之多。這些都說明，項目在前期市場定位方面，有許多細節沒有考慮周全，為日后的經營不利埋下了隱患。
此類情況并不少見，如北京中友百貨的前身華南大廈，最初定位于小商品市場，結果糾紛不斷最終倒閉，轉成中友百貨后調整經營定位才獲成功；萬通商城開始定位于高端市場，但每年虧損幾千萬元，經過后期調研，轉成現在的小商品市場，最終才走上了正軌。如果前期定位做到位的話，這些損失都是可以避免的。
總的說來，商業地產是一個投入大、風險大、產出高、社會影響面廣的行業。在理性的市場環境下，以前那種靠粗放經營獲取暴利的時代已一去不復返，地產商只有精耕細作才會有收獲。商業房地產是不能隨便玩的，“沒有金剛鉆，別攬瓷器活”。各位“勇敢”的地產商們，在進入商業地產這一領域前，請務必三思。充分的思想準備，極強的風險意識，雄厚的資金儲備，豐富的專業知識是經營商業地產前必須修煉的內功。練好內功，方能在風云莫測的商業地產市場中獨領風騷，笑傲江湖。
