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房地產開發企業自行開發產品的賬務處理
房地產開發企業將其自行開發的產品用于經營租賃時，一般有兩種會計處理方法：一是將自行開發產品轉為出租開發產品核算，二是將自行開發產品轉作固定資產核算。從會計角度講，兩種處理方法都不會對年度會計利潤產生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對年度應納稅所得額卻有不同的影響。
【例】甲公司為一家從事房地產開發業務的企業，2006年1月1日，其開發完成的一幢房產賬面價值1 500萬元，甲公司將該房產出租紿乙公司，租期為3年，租金總額360萬元。當時的市場價格為2 500萬元。租期屆滿，甲企業以3 000萬元的價格出售該房產。假定房產折舊年限為20年，企業所得稅稅率為25％(不考慮房產殘值、營業稅金及附加)。
（1）轉為出租開發產品核算。
①出租期間會計利潤。
租金收入：360萬元；
攤銷成本：1 500÷20×3=225（萬元）；
會計利潤：360-225=135（萬元）。
②出租期間應納稅所得額。
根據稅法規定，用于出租的開發產品未轉作固定資產核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應調增應納稅所得額，即應納稅所得額為360萬元，應交所得稅為90萬元(360×25％)。
③租期屆滿時出售。
甲企業出售該房產時結轉銷售收入3 000萬元，賬面成本余值為1 275萬元(1 500-225)，會計利潤為1 725萬元(3 000-1 275)，已攤銷折舊225萬元此時可作為計稅成本調減當年應納稅所得額。因此，應納稅所得額為1 500萬元，應交所得稅為375萬元。
從上可看出，開發企業從出租至出售應交所得稅總計為465萬元(90+375)。
（2）轉作固定資產核算。
①出租期間會計利潤。
賬務處理方法同上。
②出租期間應納稅所得額。
根據規定，房地產開發企業將開發產品轉作固定資產應視同銷售確認收入實現，繳納企業所得稅；開發產品轉作固定資產后可按稅收規定扣除折舊費用。
開發產品轉為固定資產時的公允價值應以當時的市場價值計算，因此出租期間應調增應納稅所得額1 000萬元(2 500-1 500)。因開發品已轉為固定資產，按稅法規定，共計稅成本為2 500萬元，增加的計稅成本1 000萬元中屬于出租期間的折舊費用150萬元(1 000÷20×3)應調減應納稅所得額。
應納稅所得額=135+1 000-150=985（萬元）；
應交所得稅=985×25％=246.25（萬元）。
③租期屆滿時出售。
甲企業銷售該房產時結轉銷售收入3 000萬元，賬面固定資產凈值為1 275萬元(1 500-225)，因此，會計利潤為1 725萬元。開發產品轉為固定資產時增加的計稅成本余值850萬元(1 000-150)應調減當年應納稅所得額。
因此，應納稅所得額為1 725- 850=875（萬元），應交所得稅為875×25％=218.75（萬元）。
從上可看出，開發企業從出租至出售應交所得稅總計也為465萬元(246.25+218.75)。
通過比較，采用不同的會計處理方法，不會影響會計利潤，應交所得稅總額也是相同的；但是，從年度現金流量來看，采用第一種會計處理方法，企業前期支付的稅金較少，資金壓力較小。
法規鏈接：
國稅發［2006］31號文規定，開發企業將開發產品轉作固定資產的行為應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現；開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用，未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。
責任編輯：zoe
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