關(guān)于房產(chǎn)稅的幾個風(fēng)險問題

出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，在增值稅上是不做視同銷售的，很多企業(yè)認(rèn)為免租期不收租金房產(chǎn)稅也不用繳納。
這是不對的。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定：
“二、關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題
對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。”
因此，建議出租方在簽訂租賃合同的時候跟承租方協(xié)商，在合同中不約定免租期，只約定租金總額和租期。如果做不到，那免租期內(nèi)要按規(guī)定按照房產(chǎn)原值申報繳納房產(chǎn)稅。

有些企業(yè)在按從價申報房產(chǎn)稅時，只按固定資產(chǎn)的賬面價值申報了房產(chǎn)稅，沒有包括土地價款，。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121 號）的規(guī)定：
“三、關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題
對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)， 無論會計上如何核算， 房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5 的，按房產(chǎn)建筑面積的 2 倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”
因此，對企業(yè)自用按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅的，計稅的房產(chǎn)價值包括取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

有些企業(yè)的房子建成后，由于沒有辦理竣工決算手續(xù)，總的建造價款未能準(zhǔn)確確定，或者由于未支付款項沒有取得發(fā)票，因此會計上沒有轉(zhuǎn)固，但是實際已經(jīng)投入使用。這種情況下，有些企業(yè)沒有從價申報房產(chǎn)稅。
這也是不對的。
《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第008號）規(guī)定：
“十九、關(guān)于新建的房屋如何征稅？
納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。
納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。
納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！?/span>

對于房產(chǎn)的維修費是否并入原值交房產(chǎn)稅，需要看具體情況。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173 號）的規(guī)定：
“一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。
二、對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。”
在納稅申報的時候，需要結(jié)合維修支出的情況進(jìn)行區(qū)分，不要多交也不要少交房產(chǎn)稅。