開發產品地下車位出售成本扣除的問題

近期接到會員咨詢說“我們是房地產開發企業，《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》（國稅發【2009】31號）第三十三條是講“企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。”

那我們把利用地下基礎設施形成的停車場對外單獨出售了，銷售停車位確認所得稅應稅收入時，就不要分攤結轉銷售成本嗎？如果不結轉，是不是收入和成本不能匹配呢？”

首先，我們要看國稅發【2009】31號“第三十三條企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。”怎么理解呢？

2010年12月24日總局關于該問題問答如下：

“國稅發[2009]31號文第三十三條企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。請問對此理解是否如下：

1、規劃為可售車位的，單獨核算其成本，如果車位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基礎設施、配套設施、開發間接費了？對于土地成本如何分攤？按車位建筑面積和其他開發產品平均分攤嗎？

2、如果是利用人防設施建造車位對外銷售的，其成本是否按公共配套成本分攤到其他可售開發產品，其取得銷售收入需要參與土地增值稅清算嗎？

回復意見：

您好：

您在我們網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下：

1、計算企業所得稅時，可售車位的開發成本應與其它開發產品一樣，正常分攤共同成本，分攤方法，可以按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第二十九條、三十條的規定進行分攤。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，其成本費用由可售面積承擔。

2、計算土地增值稅時，利用人防設施建造的車位對外銷售，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（三）項第三點規定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費用可以扣除。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

歡迎您再次提問。

國家稅務總局

2010/12/24”

總局回復與國稅發【2009】31號第三十三條意思一樣，就是利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施處理，其成本費用由可售面積承擔。

利用地下基礎設施形成的停車場所，視同獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施，施工中發生的成本按建筑面積法分攤到各可售產品中，不單獨核算成本。

可是當其單獨對外出售時，是否還可以當作“非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施”，將對應的成本分攤到可售的開發產品中？

國稅發【2009】31號，或者總局答復說的都不是很明確。

那其他公共配套設施是怎么處理呢？

國稅發【2009】31號第十七條明確“企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。“

而文件第十四條也講到“已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本”

那么，利用地下基礎設施形成的停車場所對外出售時，是否需要將停車場的面積計入可售面積、按“銷售停車位面積*單位工程成本”計算結轉成本？

基于國稅發【2009】31號第十七條、第三十三條的內容，各地稅務機關執行中口徑也不一致。而浙江和福建就明確“利用地下基礎設施形成的停車場所”如果屬于營利性的，要依據國稅發【2009】31號第十七條規定，按建造開發產品進行處理。

與按“銷售面積*單位工程成本”結轉成本對比，我個人倒是理解浙江和福建稅務局的操作更合理一些。真的沒有必要把“停車位”本身的成本與開發其他可售產品的成本合并在一起計算單位工程成本后，再按“銷售面積*單位工程成本”計算銷售成本，而且地下停車位與地上開發產品結構還是明顯不同的。

所以，建議房地產開發企業的納稅人，利用地下基礎設施形成的停車場所對外出售的，是否要單獨結轉成本還是需要與主管稅務機關溝通確認，而不能依據國稅發【2009】31號文件第三十三條，簡單的理解為“利用地下基礎設施形成的停車場所對外出售的”，只有收入，沒有對應的成本結轉。

作者：盛老師（正保會計網校答疑專家）