樓市政策又有松綁傳聞。記者從房地產機構、開發商處獲悉，針對境外人士在國內購買房屋所設定的“限外”政策即將松綁。這被看做是降息、公積金貸款首付比例調整等系列政策的延續，或將成為“限購”政策取消的前奏。不過，對于“限外”取消的實際影響，業內人士則表示，單一限外政策不足以對海外熱錢形成利益驅動，但對于北上廣深等一線城市的高端項目而言，或將起到釋放購買力的作用。

“限外”或將取消

上周末，有市場傳聞稱，此前由國家住建部和國家外匯管理局共同規定的，對于境外個人在國內購買住房的限制條件即將被取消。

按照2010年11月4日住建部和國家外匯管理局共同下發的《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》規定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

對于上述條件即將被取消的消息，北京商報記者向國家有關部門予以求證，但截至發稿時未獲得回復；而部分機構人士和開發商則透露：“該消息傳了很久，據傳最快6月落地。”

已現首個取消城市

據悉，上述“限外”政策在出臺之初是作為《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》的落實細則的一部分。而如今，對于境外人士購房的限制取消也被看做是年初以來國家相關部門對樓市調控政策松綁的延續。

亞豪機構市場總監郭毅分析，從去年的“9·30”到今年的“3·30”政策，接連頒布的寬松房地產調控政策拉動了樓市的復蘇，而市場仍需要政策進一步松綁的實際情況為取消“限外”提供了可能。

“從2015年以來，全國已經有百個城市發布了不同力度的公積金松綁政策，可見市場對于政策松綁的需求仍然強勁。”有分析師表示。

實際上，雖然在全國范圍“限外”取消仍停留在傳聞層面，但是國內已經出現了率先取消的城市。5月6日，廣東省江門市住建局召開新聞發布會宣布取消實施了三年多的購房“限外”政策，以加快消化當地樓市庫存。

豪宅或成需求釋放點

對于“限外”政策取消的作用，業內人士向記者表示，江門市由于是僑鄉，政策的取消在當地取得了立竿見影的效果，而對于絕大部分城市而言，其放松效果影響實則有限。不過，業內人士也普遍認為，即便樓市基本面不會受到政策動搖，但豪宅或成為例外。“從價格上看，與香港等城市相比，內地一線城市的價格仍然較低。所以未來局部市場將會受到取消限外的巨大影響。”張大偉如是判斷，尤其是在境外投資較為密集的一線城市，其需求會得到相應釋放。

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房價又要暴漲嗎？

“3·30”新政等一系列房地產政策措施接連出臺，近兩個月里，各地不斷出臺放松限購等政策，個別城市樓市也有所“升溫”，成交量迅速放大，甚至在深圳等地上演了“瘋狂搶房”一幕。有市場人士認為，樓市有望全面解禁，房價眼看就要“大漲”。對此，專家表示，房地產市場逐漸會走向分化格局，并且樓市政策也可能進行適當調整，但是總體上不會出現全面“暴漲”的局面，尤其是一線城市全面放開限購仍有難度。

多地取消多項限制

目前，除北上廣深4個一線城市和三亞外，各地已全部取消限購措施。而2015年至今，已有超過100個城市發布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過30個城市則增加了公積金貸款額度。

5月19日，濟南市調整住房公積金貸款、提取政策；25日，長沙市貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20％，二套房首付比例降至30％；天津也對個人住房公積金（組合）貸款政策進行調整。緊接著連續兩天內，福建省寧德市、四川省宜賓市等地也下發文件，或是加大購房補貼力度，或是提高公積金貸款額度、降低首付比例，對市場的刺激不斷增強。

國家統計局發布的數據印證了樓市的“回暖”。統計顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續回升，部分城市房價環比略有上漲。北上廣深4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均出現上漲，最高漲幅分別為1.8％和2.4％，少數二線城市房價出現上漲。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市。

房價暴漲不會再現

隨著政策寬松的預期加強，如今無論是購房者還是投資者，都希望知道在各地庫存逐漸消化和地價越來越貴的情況下，是否會有新一輪房價“大漲”。

“雖然樓市成交量開始回暖，但是基本還是呈現一個分化的格局，一線城市供求形勢相對正常，而一些三四線城市供大于求的狀況還是比較嚴重，庫存仍居高位。因此可以說目前的回升幅度還是有限的。”中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立對記者表示。

雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實際效果看，經濟仍然處在調結構的關鍵時期。“在本輪市場中，市場基本面已經改變，已經從過去的主動放松轉變為市場自行調整。所以，房地產長期趨勢仍處下行空間，并不會重蹈2009年因政策寬松而帶來價格飛漲的覆轍。與此同時，一線城市成為樓市復蘇領頭羊。政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過于求的城市提振作用有限。”中原地產首席分析師張大偉表示。

也有專家認為，當前多地的房地產市場面臨的仍然是結構性失衡的問題，原來的一些庫存還有很高比例尚未消化，包括前期降價的一些樓盤將要到交房期，期房變現房后市場的供求關系也會改變。從整體上來看，當前整個房地產市場并不具備快速回暖的基礎，如果房價上漲過快，反而容易帶來新的風險。

情況特殊或將微調

雖然全面放開限購短期內還不太可能實現，不過由于房地產市場在地方經濟中所扮演的特殊角色目前仍難以改變，就業、民生等多重因素都需要房地產市場帶來活力，因此在情況特殊時，具體的調整也存在一定可能。

“尤其是一線城市不光是一個土地供應是否跟得上的問題，還有一個城市定位的戰略問題。這里面，城市定位、區域戰略的調整本身也會給樓市帶來很大影響。雖然整體來說政策肯定是有放松的趨勢，并且房地產的經濟作用不能忽視，但市場還是有它本身規律的，不能認為樓市的漲跌完全取決于政策。”尹中立說。

“由于歷次市場起伏并非僅由政策主導，而是受到前期調整幅度、供求格局變化、整體經濟水平以及人口結構演變等多方面因素影響，因此后市走勢需要綜合預判。其中，市場整體存量的大幅增長，尤其是一二線城市以外地區庫存的持續攀升，將成為影響市場變化和地區分化的重要因素。預計2015年，房地產政策會延續去行政、重市場的調控思路，并有望在營業稅征收、部分一線城市限購等環節進一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。”張大偉說。