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取得不動產分期抵扣進項稅的稅收解析
建筑業是支持國民經濟的支柱產業之一，營改增之后，針對建筑業發布了很多財稅政策，很多學員經常在財稅問答平臺上提問關于取得不動產分期抵扣進項稅的問題，正保會計網校財稅專家李丹老師為大家整理了不動產分期抵扣進項稅的四種情況，我們來一起學習一下這方面的知識。
一、增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。
房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。
解析：
1、此類不動產必須在會計上作為“固定資產”或“在建工程”核算，作為其他科目核算統統不行，例如“投資性房地產”、“開發產品”、“融資租入固定資產”科目進項稅額都不能分期抵扣，應進行一次性抵扣。
2、取得的不動產不僅限于購買，還包括其他形式取得的不動產。
3、明確了不動產在建工程的內容。
4、明確舉例哪些不動產不適用分兩年抵扣的情形，應再加上“投資性房地產”。“投資性房地產”也可以一次性抵扣進項稅。
二、納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。不動產原值,是指取得不動產時的購置原價或作價。上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
解析：
1、只有購進貨物和設計服務、建筑服務這三種形式，才需要分期抵扣。例如如果購進的是評估或監理服務，也不需要分期抵扣，應一次抵扣進項稅。明確了購進購物的含義，指的是構成不動產實體的材料和設備。
2、用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，才需要分期抵扣。
三、 納稅人按照規定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
解析：
取得的合法有效的增值稅扣稅憑證在取得的當期必須全額進行認證抵扣，再將其中的40%扣減，作為待抵扣進項稅額。
四、 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
解析：勿忘40%待抵扣的進項稅額于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
五、 納稅人銷售其取得的不動產或者不動產在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。
解析：
不動產銷售時尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額可以提前從銷售當期的銷項稅額中抵扣。
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