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一文讀懂丨個人購房、換房涉稅計算
2025年開春之際，房地產市場迎來新一輪交易。為幫助納稅人清晰掌握稅費計算規則，避免政策理解偏差，本文梳理個人購買、換購住房所涉及的增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅等關鍵稅種計算要點，幫助納稅人明明白白繳稅，安安心心置業。
增值稅
開發商銷售新房時繳納增值稅，購房者無需額外繳納。
納稅義務人為出售方。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
計算公式：增值稅=房屋銷售總價（不含增值稅，下同）×5%
政策依據：
●《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
契稅
對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。
計算公式：契稅=計稅依據×適用稅率
政策依據：
●《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2024年第16號）
個人所得稅
二手房交易中，賣方為個人所得稅納稅人。
計算公式：個人所得稅=（房屋成交總價?原購房價格?合理費用）×20%
暫免征收的情形
個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得（“滿五唯一”）。
換購住房優惠政策
自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，符合《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2023年第28號）規定條件的，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
政策依據：
●《財政部 國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字〔1994〕20號）
●《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2023年第28號）
印花稅
買賣雙方均應繳納印花稅，稅率為0.05%（對個人銷售或購買住房暫免征收）。
計算公式：印花稅=合同金額×0.05%
政策依據：
●《中華人民共和國印花稅法》（中華人民共和國主席令第八十九號）附件《印花稅稅目稅率表》
●《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
●《財政部 稅務總局關于印花稅法實施后有關優惠政策銜接問題的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第23號）
土地增值稅
土地增值稅以銷售方為納稅人，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
政策依據：
●《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
購房、換房涉及的稅種較多，不同交易場景下存在差異。建議納稅人結合房屋性質、持有年限、家庭住房數量等自身情況，計劃購房、換房時提前了解涉稅事項。
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