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房產稅和城鎮土地使用稅申報常見誤區解析
房產稅和城鎮土地使用稅是企業經營與個人持有不動產時需依法履行的納稅義務，直接關系到納稅人的經濟成本與合規權益。然而，在實際申報過程中，不少納稅人因對政策理解不透徹，陷入了各種誤區。為有效規避風險，幫助納稅人準確申報，本文將對房產稅和城鎮土地使用稅的常見申報誤區逐一解析。
誤區一：未取得房產證的房產不用繳納房產稅
很多納稅人認為，只有取得房產證的房產才需要繳納房產稅，這種認知是錯誤的。
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90 號）第二條規定：“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。”
這意味著，無論是否取得房產證，只要房產的產權歸屬明確或存在實際使用人，就需要依法繳納房產稅。
誤區二：房產稅只針對地上建筑，地下室、地下停車場不用繳納房產稅
部分納稅人覺得地下室、地下停車場等地下建筑不屬于房產稅的征收范圍，這種想法是不正確的。
依據《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181 號）規定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。
這里的具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。因此，地下室、地下停車場只要具備上述功能，就需要繳納房產稅。
誤區三：自建或委托施工企業建設的房屋只要不投入使用，就無需繳納房產稅
一些納稅人認為，自建或委托施工企業建設的房屋，只要不投入使用，就可以不繳納房產稅，這是一種誤解。
根據《財政部 稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（〔1986〕財稅地字第 8 號）規定，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅；納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。
同時，納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。也就是說，房屋是否投入使用并不是判斷是否繳納房產稅的唯一標準，而是要根據房屋的建成時間或驗收時間來確定納稅義務的發生時間。
誤區四：免稅單位的所有房產都不用繳納房產稅
不少人認為免稅單位的所有房產都可以享受房產稅免稅政策，這種觀點是片面的。
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90 號）第五條規定，下列房產免納房產稅：
國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；
由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；
宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；
個人所有非營業用的房產；
經財政部批準免稅的其他房產。
此外，根據《財政部 稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（〔1986〕財稅地字第 8 號）規定，關于免稅單位自用房產的解釋如下：
國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，是指這些單位本身的辦公用房和公務用房；
事業單位自用的房產，是指這些單位本身的業務用房；
宗教寺廟自用的房產，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋；
公園、名勝古跡自用的房產，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。
需要注意的是，上述免稅單位出租的房產以及非本身業務用的生產、營業用房產不屬于免稅范圍，應征收房產稅。
誤區一：無償使用免稅單位土地不需要繳納城鎮土地使用稅
有些納稅人認為，無償使用免稅單位的土地不需要繳納城鎮土地使用稅，這種想法是錯誤的。
根據《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》（國稅地字〔1989〕140 號）規定，關于對免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地應否征稅問題：對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅。
也就是說，納稅單位無償使用免稅單位的土地，需要依法繳納城鎮土地使用稅。
誤區二：免稅單位對外出租的土地也可以享受城鎮土地使用稅免稅政策
部分納稅人認為，免稅單位對外出租的土地也能享受城鎮土地使用稅免稅政策，這是不正確的。
根據《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（國稅地字〔1988〕15 號）規定，關于免稅單位自用土地的解釋如下：
國家機關、人民團體、軍隊自用的土地，是指這些單位本身的辦公用地和公務用地；
事業單位自用的土地，是指這些單位本身的業務用地；
宗教寺廟自用的土地，是指舉行宗教儀式等的用地和寺廟內的宗教人員生活用地；
公園、名勝古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位的辦公用地。
以上單位的生產、營業用地和其他用地，不屬于免稅范圍，應按規定繳納土地使用稅。因此，免稅單位對外出租的土地，不屬于自用土地，不能享受免稅政策，應繳納城鎮土地使用稅。
誤區三：企業廠區內的綠化用地不需要繳納城鎮土地使用稅
一些納稅人認為企業廠區內的綠化用地不需要繳納城鎮土地使用稅，這種認知是錯誤的。
根據《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》（國稅地字〔1989〕140 號）規定，關于對企業的綠化用地可否免征土地使用稅問題：對企業廠區（包括生產、辦公及生活區）以內的綠化用地，應照章征收土地使用稅；廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。
因此，企業廠區內的綠化用地需要繳納城鎮土地使用稅，而廠區外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地則暫免征收。
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