您知道房地產企業拿地環節都涉及到哪些知識嗎？如何進行財稅處理嗎？快來一起看下吧！

（一）支付土地出讓金的會計核算

借：開發成本—房屋開發—xx項目—土地征用及拆遷補償費—土地出讓金

      貸：銀行存款

（二）取得土地返還款的財稅處理

企業會計準則第16號—政府補助

第二條   本準則中的政府補助，是指企業從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產。

第四條    政府補助分為與資產相關的政府補助和與收益相關的政府補助。

第五條    企業從政府取得的經濟資源，如果與企業銷售商品或提供服務等活動密切相關，且是企業商品或服務的對價或者是對價的組成部分，適用《企業會計準則第14號-收入》等相關會計準則

第八條    與資產相關的政府補助，應當沖減相關資產的賬面價值或確認為遞延收益。

第九條    與收益相關的政府補助，應當分情況按照以下規定進行會計處理：

（一）用于補償企業以后期間的相關成本費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關成本費用或損失的期間，計入當期損益或沖減相關成本；

（二）用于補償企業已發生的相關成本費用或損失的，直接計入當期損益或沖減相關成本。

第十一條    與企業日常活動相關的政府補助，應當按照經濟業務實質，計入其他收益或沖減相關成本費用。與企業日常活動無關的政府補助，應當計入營業外收支。

1.土地返還款就地建安置房

案例分析1

2018年10月，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產開發公司補助1500萬元，在該項目土地上進行回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。（假定項目為老項目，采用簡易計稅方法，土地增值稅預征率2%）

土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房的法律實質是房地產公司開發的回遷房銷售給政府，政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產公司銷售回遷房的銷售款，然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶。為此，土地返還款就地建安置房的賬務處理如下：

收到返還款時：

借：銀行存款　　　　1500

      繳納稅款時：

借：應交稅費—簡易計稅　 42.86（預繳增值稅1500/（1+5%）*3%）

      貸：銀行存款　　　　　　42.86

借：應交稅費—應交土地增值稅   29.14（預征土地增值稅（1500-42.86）*2%）

      貸：銀行存款                      29.14    

完工結轉收入時：

借：預收賬款　　　　　　1500

      貸：主營業務收入　　　　1428.57

            應交稅費—簡易計稅               71.43

借：稅金及附加             7.14（假定城建稅7%，教育費附加3%）

      貸：應交稅費—城市建設維護稅   5

                           —教育費附加      2.14 

      貸：預收賬款　　　1500

2.土地返還款用于房地產企業代理拆遷和代理支付拆遷補償費的賬務處理

財稅2016 36號：經紀代理服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業性收費后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業性收費，不得開具增值稅專用發票。

土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

案例分析2

2018年10月，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產開發公司補助4000萬元，用于該項目土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托專門從事拆遷的專業公司進行建筑物拆除、平整土地并代委托方國土部門向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的4000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償3000萬元。房地產開發公司實際向動遷戶支付補償款2500萬元。

收到土地返還款時：

借：銀行存款　　　　　　4000

      貸：其它應付款　　　　　4000

代理支付動遷補償款和拆遷工程款業務時：

借：其他業務成本—拆遷工程款　　　909.09

      應交稅費—應交增值稅—進項稅額     90.91（1000/（1+10%）*10%）

      其他業務成本—拆遷補償款　　　2500

      貸：銀行存款　　　　　　　　　　3500

借：其它應付款　　　　　　4000

      貸：其它業務收入　　　　　3773.58（應視為房地產開發公司代國土部門向被拆遷戶支付拆遷補償費而收取的經紀代理服務收入，代理服務增值稅稅率6%）

            應交稅費—應交增值稅—銷項稅額   226.42

3.土地返還款用于拆遷補償支出的賬務處理

案例分析3

2018年10月，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產開發公司補助1000萬元，用于該項目的拆遷補償支出。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條第二項的規定，在計算土地增值稅增值額時，具體的扣除項目為：開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。其中土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。

土地返還款用于拆遷補償支出的賬務處理如下：

借：銀行存款　　　　　　　　　　1000

      貸：開發成本—土地征用費及拆遷補償費　　　1000

4.土地返還款用于房地產公司開發項目紅線之外建基礎設施工程建設的賬務處理

案例分析4

2018年10月，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產開發公司補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。房地產公司后期支付基礎設施施工企業工程款2800萬元。

收到土地返還款時：

借：銀行存款                 3000

      貸：預收賬款          3000

結轉收入：

借：預收賬款　　　　　　3000

      貸：其他業務收入　2727.27（應視為提供基礎設施建筑服務，適用建筑服務增值稅稅率10%）

            應交稅費—應交增值稅—銷項稅額   272.73 

支付建筑企業工程款時：

借：其他業務成本　　　　　2545.45

      應交稅費—應交增值稅—進項稅額   254.55（2800/（1+10%）*10%）

      貸：銀行存款　　　　　　2800

5.土地返還款用于房地產公司建造紅線之內配套設施的賬務處理

（1）土地返還款用于房地產公司建造紅線之內城市道路、供水、排水、燃氣、熱力站、電站等基礎設施或物業管理場所、會所、文體場館、學校、醫院等產權屬于全體業主或無償贈與地方政府的公共配套設施的賬務處理

案例分析5

2018年10月，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產開發公司補助2000萬元，用于該公司在開發項目區內建造產權屬于全體業主的會所和物業管理場所。

《大連市地稅局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）規定：納稅人應當憑政府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據，計算取得土地使用權所支付的金額。凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。

《青島市地稅局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發[2008]100號）規定：對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

營改增18問：湖北國稅再次詳解建筑業和房地產行業營改增實務中的問題

房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內，則應視同銷售，征收增值稅。

海南省政策與之相同。

福建省12366營改增熱點問答：

房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售

答：房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施屬于未單獨作價結算的配套公共設施，無償贈送用于公益事業，不視同銷售；否則，則應視同銷售征收增值稅。

根據以上政策規定，該補助應沖減開發成本。

收到土地返還款時，

借：銀行存款  2000

      貸：開發成本—土地征用費及拆遷補償費  2000

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