房地產(chǎn)企業(yè)為了促銷會(huì)有會(huì)進(jìn)行很多的活動(dòng)，如：買贈(zèng)促銷，“老帶新”等等。那您都了解這些活動(dòng)是如何規(guī)劃，并且賬務(wù)處理是什么嗎？快來一起看下吧！

“以老帶新”銷售，指老客戶介紹新客戶購(gòu)房，一旦成功，公司給老客戶一定回報(bào)。回報(bào)方式： 少收房款、現(xiàn)金回報(bào)等。

這種銷售方式，一般發(fā)生在老客戶購(gòu)房后，對(duì)老客戶取得這部分收入不能按商業(yè)折扣處理，應(yīng)視為一種勞務(wù)報(bào)酬。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不變，支付的勞務(wù)報(bào)酬作銷售費(fèi)用處理。部分支出對(duì)老客戶屬對(duì)房地產(chǎn)公司提供增值稅應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)繳增值稅，應(yīng)給房地產(chǎn)公司開發(fā)票，否則所得稅前不能扣。

個(gè)人取得這種收入應(yīng)按勞務(wù)報(bào)酬繳個(gè)人所得稅。

籌劃：如這樣業(yè)務(wù)發(fā)生在老客戶沒辦理交房手續(xù)前，應(yīng)重新與老客戶簽銷售合同，做換票處理。房地產(chǎn)公司可按商業(yè)折扣處理，減少收入。老客戶個(gè)人也可回避各種稅收。

1、做好清算單位的先期整體規(guī)劃。

土地增值稅清算單位的劃分至關(guān)重要，一但劃分錯(cuò)誤，后面所有圍繞其做出的籌劃和測(cè)算都是無效的。實(shí)務(wù)中各省一般以建筑工程規(guī)劃許可證作為清算單位。建筑工程規(guī)劃許可證一般和土地使用證相對(duì)應(yīng)發(fā)放，有幾個(gè)土地使用證就發(fā)幾個(gè)建筑工程規(guī)劃許可證。實(shí)務(wù)中先期測(cè)算，高增值額地塊和低增值額地塊盡可能規(guī)劃到一個(gè)建筑工程規(guī)劃許可證范圍內(nèi)。第一時(shí)間充分利用納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超扣除項(xiàng)目金額20%免土地增值稅的優(yōu)惠政策。在不違反稅法的前提下，通過充分利用分?jǐn)偡椒▽⒂邢薜慕ㄖ惭b成本向高增值額項(xiàng)目分?jǐn)偅瑴p少普通住宅項(xiàng)目分?jǐn)偨痤~。

2、征管方式上，在不違反稅法前提下，延后高增值額清算補(bǔ)稅項(xiàng)目的清算時(shí)點(diǎn)和利用好清算方式。

房地產(chǎn)公司可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)充分溝通，盡可能延后清算可能補(bǔ)稅的高增值額項(xiàng)目土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對(duì)較輕項(xiàng)目先期清算；對(duì)高增值額的早期項(xiàng)目，和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)，能實(shí)行核定征收清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以核定清算方法代替查實(shí)清算。

3、做好開發(fā)模式和轉(zhuǎn)讓方式的規(guī)劃

情況1：利用合作建房

稅法規(guī)定，對(duì)一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該政策，選合作建房方式項(xiàng)目開發(fā)。前提不能直接以房地產(chǎn)公司名義開發(fā)。

情況2：利用代建房

指房地產(chǎn)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，完成后向客戶收取代建收入行為。房地產(chǎn)公司雖取得收入，但沒發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬土地增值稅征稅范圍。

房地產(chǎn)公司可利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)目的，避免開發(fā)后銷售繳土地增值稅。前提是符合代建房稅收規(guī)定:

（1）以委托方名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；

（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；

（3）與委托方事前簽委托代建合同；

（4）不以受托方名義辦理工程結(jié)算。

凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按 “銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。

情況3：利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓

案例：

A房地產(chǎn)企業(yè)有一開發(fā)項(xiàng)目，發(fā)生成本5,000萬元，評(píng)估增值20,000萬元，增值15,000萬元。如直接銷售該項(xiàng)目增值部分需繳企業(yè)所得稅、土地增值稅和增值稅，購(gòu)買方需繳印花稅等。

A企業(yè)股東可將企業(yè)股權(quán)以2億元分次轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買方，只就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳所得稅。

情況4：代收費(fèi)用的規(guī)劃

代收費(fèi)用有兩種處理方法，一種是將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取；第二種在房?jī)r(jià)外單獨(dú)收。

是否將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)計(jì)算土地增值稅增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但影響開發(fā)總成本，影響適用增值率，進(jìn)而影響土地增值稅稅額。

4、用足優(yōu)惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；

（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條：因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

案例1：某地產(chǎn)公司開發(fā)A項(xiàng)目為普通住宅，尚未完工處銷售狀態(tài)，經(jīng)測(cè)算：取得土地使用權(quán)18,000萬元，開發(fā)成本22,000萬元，開發(fā)費(fèi)用按10%計(jì)算，預(yù)計(jì)取得不含稅銷售收入65,000萬元，稅金及附加500萬元。 

扣除金額＝(18,000+22,000)×1.3＋500=52,500.00(萬元)

增值額＝65,000－52,500＝12,500.00（萬元）

增值率＝12,500÷52,500×100％＝23.8％ 

應(yīng)納土地增值稅＝12500×30％＝3,750.00（萬元）

籌劃方案1：

由于A項(xiàng)目尚未全部完工，假設(shè)再投入X萬元，符合[65,000.00—（18,000.00+22,000.00+X） × 1.3] ÷（18,000.00＋+22,000.00+X） × 1.3<20%

計(jì)算得出：X ＞ 2,600.00 。

如再投入3,000.00萬元，重新計(jì)算如下： 

扣除項(xiàng)目金額＝(18,000.00+22,000.00+3000.00)× 1.3+500=55,900.00

增值額＝65,000.00—55,900.00＝9,100.00 

增值率＝9,100.00÷55,900.00×100％＝16.3％

籌劃方案2：

新設(shè)一家公司，整體收購(gòu)該項(xiàng)目。假如收購(gòu)價(jià)X，扣除項(xiàng)目測(cè)算52,500.00萬元。符合：（X—52,500.00）÷52,500.00<20%，即可免稅。計(jì)算得出：X＜63,000.00萬元

如地產(chǎn)企業(yè)按62,000.00萬元銷給自己設(shè)的銷售公司，銷售公司再按65,000.00萬元整體銷給最終客戶。土地增值稅計(jì)算結(jié)果如下：

①地產(chǎn)公司普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額10,150.00萬元（62,000.00-52,550.00），增值率18.10%，免征土地增值稅。

②如銷售公司按4%繳契稅2,480萬元（62,000.00×4%），按65,000.00萬元銷售后，稅金及附加35.00萬元

增值額485.00萬元（65,000.00-62,000.00-2,480.00-35.00），土地增值稅145.50萬元（485×30%）。

籌劃結(jié)果：3,750.00-2,480.00-145.50=1,124.50(萬元)

案例2： 某生產(chǎn)企業(yè)由于城市改造要求企業(yè)搬遷，其生產(chǎn)土地可變性為商業(yè)用地，用于住宅開發(fā)。取得土地時(shí)其成本3,000萬元，現(xiàn)土地使用權(quán)價(jià)值10,000萬元。

分析：

企業(yè)生產(chǎn)基地搬遷，該土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，因取得時(shí)土地成本低，開發(fā)后計(jì)算土地增值稅和所得稅時(shí)，會(huì)出現(xiàn)巨額增值和所得，項(xiàng)目稅負(fù)較重。

籌劃方案：

（1）企業(yè)可先設(shè)一家自己控股地產(chǎn)公司，或收購(gòu)參股一家地產(chǎn)公司。

（2）將土地按市價(jià)10,000萬開發(fā)票轉(zhuǎn)讓給新設(shè)地產(chǎn)公司。生產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)所得7,000萬元，繳企業(yè)所得稅，但免土地增值稅。

（3）新地產(chǎn)公司受讓該土地后，取得土地并支付價(jià)款10,000萬元，計(jì)稅成本10,000萬元。

5、做好收入籌劃

方法1：實(shí)物贈(zèng)送折扣改價(jià)格折扣

案例：開發(fā)公司“買一贈(zèng)一”，即一段時(shí)間內(nèi)，實(shí)行買房無償贈(zèng)送電器，合計(jì)送出金額100萬。

籌劃：采取價(jià)格折扣，總收入減少100萬元。

1,000,000÷1.09=917,431.19元

①增值稅：917,431.19×9%=82,568.81元

②土地增值稅： 917,431.19×30%=275,229.36元

③節(jié)約土地增值稅275,229.36元，繳企業(yè)所得稅68,807.34元(275,229.36 ×25%)。減少總收入917,431.19元，節(jié)約所得稅229,357.80元(917,431.19×25%) ，相抵160,550.46元（ 229,357.80—68,807.34）。

以上合計(jì)減少稅收518,348.63元。

方法2：分解銷售收入

案例：某房地產(chǎn)公司單套房屋實(shí)際銷價(jià)100萬元。購(gòu)房者買房時(shí)，規(guī)定單個(gè)購(gòu)房的每套住房售價(jià)105萬元，通過指定銷售公司買的可折扣5萬元，按100萬元銷售。

該項(xiàng)銷售措施使大部分購(gòu)房者愿選通過銷售公司買房，但購(gòu)房者繳100萬元購(gòu)房款時(shí)，銷售公司需從中收取代理費(fèi)3萬元，售房合同97萬元。

方法3：房租沖減收入

案例：某地產(chǎn)公司每銷售一個(gè)商鋪價(jià)值200萬元。公司規(guī)定商鋪銷售后，可返租給地產(chǎn)公司，每年租金10萬元，租期3年。售房合同房?jī)r(jià)150萬元，同時(shí)約定購(gòu)房者將商鋪無償提供地產(chǎn)公司使用3年。該合同實(shí)際是地產(chǎn)公司直接將3年租金提前支付沖抵售房款行為。

籌劃方案：房地產(chǎn)公司可成立一家資產(chǎn)管理公司，代理地產(chǎn)公司專營(yíng)商鋪回租業(yè)務(wù)。

地產(chǎn)公司與購(gòu)房者簽售房合同約定免租返租3年條款取消，售房?jī)r(jià)調(diào)為170萬元。由出租者與資產(chǎn)管理公司簽合同，自愿低價(jià)租3年20萬元租給資產(chǎn)管理公司。售房合同不體現(xiàn)返租。

6、做好扣除項(xiàng)目?jī)?yōu)化

①取得合規(guī)的成本費(fèi)用票據(jù) 

②增加項(xiàng)目管理人員

③增加裝修支出

④合理選扣除項(xiàng)目分配方法

⑤利息費(fèi)用選擇扣除

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