房地產開發企業在生產經營的活動中涉及到很多稅務，今天網校就主要給大家講解下關于房產稅的知識，快來看下吧~

（一）房產稅的會計核算

繳納稅金

借：應交稅費—應交房產稅

      貸：銀行存款

結轉稅金

借：稅金及附加—房產稅

       貸：應交稅費—應交房產稅

（二）房產稅的稅收政策

1.房產稅的納稅義務人

《房產稅暫行條例》（國發1986 90號），房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

財稅地字1987 3號：房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。

2.房產稅的征稅范圍

房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。

財稅地字1986 8號：城市是指經國務院批準設立的市，縣城是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地，建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮，工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院法規的建制鎮標準，但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。

城市的征稅范圍為市區、郊區和市轄縣縣城，不包括農村；建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地，不包括所轄的行政村。

國稅發1999 44號：關于建制鎮具體征稅范圍，由各省、自治區、直轄市稅務局提出方案，經省、自治區、直轄市人民政府確定批準后執行，并報國家稅務總局備案。對農林牧漁業用地和農民居住用房屋及土地，不征收房產稅和土地使用稅。

3.房產稅的計稅依據

（1）從價計征

房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％。

財稅地字1987 3號：房產原值是指納稅人按照會計制度法規，在帳簿‘固定資產’科目中記載的房屋原價”。因此，凡按會計制度法規在帳簿中記載有房屋原價的，即應以房屋原價按法規減除一定比例后作為房產余值計征房產稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產原值，計征房產稅。

房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。

財稅地1987 28號：新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。

關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。

安徽省皖地稅政三字[1997]277號：新的會計制度規定，企業對原房屋進行裝璜裝修發生的凈支出，通過“遞延資產”科目核算，不增加房產價值。按照現行的房產稅法規規定，房產稅計稅依據為房產原值，因此，對其暫不計入房產原值征收房產稅。

財稅2010 121號：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

（2）從租計征

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。

財稅2016 43號：營改增后，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。

4.免租期的房產稅處理

財稅2010 121號：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

5.地下建筑的房產稅處理

財稅2005 181號：凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。

工業用途房產，以房屋原價的50—60%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%—30%]×1.2％。

商業和其他用途房產，以房屋原價的70—80％作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。

房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。

對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

6.房屋轉租的房產稅處理（各地執行政策有所不同）

（1）房產轉租繳納房產稅，代表省份：山東省、吉林省

山東省魯地稅函1999 282號：對承租人轉租的房產，由轉租人按其所得租金收入扣除轉租房產所支付的租金后的余額計算繳納房產稅。

吉林省吉地稅發2006 42號：承租人轉租的房屋，按轉租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產稅。

（2）房產轉租不繳納房產稅，代表省份：云南、廣東 、浙江 、安徽 、海南 、江蘇、江西、湖北等

廣東省粵稅發1990 432號：根據房產稅暫行條例規定“房產稅由產權所有人繳納”的精神，對單位和個人將租用的房產再轉租所取得的租金收入不征收房產稅。

7.基建工地臨時性房屋的房產稅處理

財稅地字1986 8號：凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照法規征收房產稅。

8.房地產開發企業建成商品房的房產稅處理

國稅發2003 89號：鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

北京市京財稅2003 2355號：對房地產開發企業建成的商品房，僅對售出前使用(含出租、出借)部分征收房產稅和城鎮土地使用稅；停止使用(含出租、出借)期間，不征收房產稅。

對各類企業房地產項目竣工前，先使用部分房產的，在征收房產稅時，已使用部分房產的房產原值暫按以下公式核定：房產原值＝房屋實際完成投資額×(已使用建筑面積/總建筑面積)

9.房產稅的納稅義務發生時間

財稅地字1986 8號：納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅；納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅；納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按法規征收房產稅。

國稅發2003 89號：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。 

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