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房地產成本核算的流程是什么程序？
現如今房地產企業大熱，不知道你了解這個行業的成本核算的流程嗎？今天讓我們一起來了解一下房地產企業成本核算的流程是什么吧！
1.成本計量和核算方法
國稅發[2009]31號
企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：
（1）占地面積法
指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
①一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
②分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
（2）建筑面積法
指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。
①一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
②分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。
（3）直接成本法
指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
（4）預算造價法
指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
2.成本分配方法
（國稅發[2009]31號）
（1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意
（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。
（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（4）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
3.計算單位可售面積成本
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積（或建筑面積）；
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。
4.預提費用：3+1
（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
（+1）土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
5.后續成本處理
國稅發[2009]31號
第二十八條對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
6.成本核算最遲時間
國稅發[2009]31號
開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。
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