社會主義市場經濟的健康發展為房地產市場的發育完善創造了優越的市場環境，使房地產業如沐春風，得以空前發展。如何規范和加強房地產開發企業的會計核算，為房地產業的健康發展保駕護航，顯得極為迫切。

　　一、房地產銷售收入的核算范圍房地產有廣義與狹義之分。廣義的房地產是指“土地及附著于土地上的改良物”即不動產；狹義的僅指房地產開發企業開發的房地產。房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同，這是一類；另一類是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。

　　房地產開發項目竣工驗收辦理移交手續之前，已簽訂房地產購銷合同的交易是作為房地產銷售，還是作為代建工程呢？答案是不能作為代建工程。因為房地產開發企業的銷售對象是其“生產制造”的房地產，是有實物形態的產品，所提供的是產品而非勞務。辦理竣工驗收、辦妥移交前簽訂購銷合同甚至收取部分售房款，其性質是預收貨款（或預收定金），這種交易是房地產銷售業務。

　　房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，也在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。

　　二、房地產銷售收入的確認原則

　　房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則-收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。

　　房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，這時不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。

　　在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。理由是：第一，移交手續辦妥后，購買方可以持相關單證到有關部門辦理房地產產權證書，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方，滿足條件一。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。開發項目區域內的物業管理等社區服務與條件二所述的繼續管理權不同，管理主體有差別。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。

　　三、房地產銷售收入的核算

　　房地產開發企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入“預收帳款”科目；因預收房地產款而交納的營業稅費等暫在“應交稅金一應交營業稅”等科目核算；房地產開發企業在促銷時收到的購房訂金在“其他應付款”科目核算。

　　開發項目完工經驗收合格、竣工決算后，房地產開發企業按照購銷合同規定將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續后可以確認銷售收入的實現，借記“預收帳款”、“應收帳款”等科目，貸記“經營收入”科目。

　　房地產企業出售周轉房時，先按周轉房的攤余價值，借記“開發產品”科目，貸記“周轉房”科目；再按購銷合同中雙方簽訂的價格，借記“銀行存款”等科目，貸記“經營收入”科目；并結轉其銷售成本，借記“經營成本”科目，貸記“開發產品”科目。

　　舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產開發企業的經營收入，借記“預收帳款”等科目，貸記“經營收入”科目。

　　采用分期收款方式銷售房地產。在辦妥移交手續后，先將“開發產品”轉入“分期收款開發產品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時，借記“銀行存款”或“應收帳款”科目，貸記“經營收入”科目；按開發產品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結轉的銷售成本，借記“經營成本”科目，貸記“分期收款開發產品”科目。

　　房地產開發企業之間簽訂項目開發合同，合資開發項目，如果合同規定按投資額分配開發產品的，分出去的開發產品不作為經營收入；如果是分享合資開發項目利潤的，對主辦企業而言，合資開發的所有開發產品對外出售（包括合資方購買的）均作為經營收入核算；房地產開發企業與其他無房地產開發經營權的單位簽訂合資開發項目合同，不論合同規定分配開發產品或分享合資開發項目利潤，所開發的所有開發產品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業的經營收入核算。房地產開發企業收到出資各方的資金先作“預收帳款”處理。

　　房地產是一項價值很高的商品，房地產開發企業為順利售出房盤、地產，盡快回收投資，對不同支付方式規定了不同程度的現金折扣。這是與企業理財活動相關的費用，應作為企業的“財務費用”，不影響房地產銷售收入金額的確認。購買方出于種種原因對已購置的房地產要求退貨，經房地產開發企業同意后，沖減退貨當期的“經營收入”。

　　在房地產竣工驗收、辦妥移交手續前收到的銷售款不符合收入確認條件的，只能作為“預收帳款”。房地產開發企業在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業務，與銷售的房地產相關的主要風險和報酬仍保留在房地產開發企業，即使已辦妥移交手續，也不能確認收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應分析退貨的可能性，估計可能發生退貨的，不能確認收入。在不能確認收入的情況下，若已辦妥移交手續，應借記“開發產品一已售”科目，貸記“開發產品一庫存”科目。