疫情期間企業減免了三個月的租金，如何稅務處理？

來源: 小陳稅務編輯：張美好 2020/02/14 13:53:12　　字體：大小

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因為疫情原因，我給長期承租我廠房的企業減免了三個月的租金，租金已經提前預收并開票給對方，具體稅務處理：

1.增值稅——不需要視同銷售

《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）規定，納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1營業稅改征增值稅試點實施辦法第十四條規定的視同銷售服務。

2.如何開票

（1）延長租賃期或抵下期租金，不退租金，不涉及開紅字發票的問題

（2）如果退回租金，開紅字發票，跨年也可以按規定開具紅字發票，按規定開具紅字增值稅專用發票，并按扣減后的銷項稅額重新開具增值稅專用發票。

3.房產稅

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

所以實務中，考慮到房產稅的問題（是否屬于財稅〔2010〕121號的情形存在爭議），不建議采用“全免”，象征性收取1元/月，房產稅還是按照從租（1元為基數）繳納。由于屬于特殊時期，特殊時期政府安排和指導的價格、提倡免租金理應不屬于“價格明顯偏低”情形。

4.企業所得稅

國稅函〔2010〕79號第一條規定，根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

（1）已“按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現”，沖減收入；

（2）按“在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入”，則不需要調整免租金前的收入，按照免租金月份+剩余收租金月份，分期均勻計入相關年度收入。

【例】租賃期2019年7月-2021年6月，2年24個月，每個月租金12萬元，免租金2020年1-3月，不考慮其他情況，則：

（1）2019年7月-12月，已經按規定確認每月租金12萬元；

（2）2020年1月-2021年6月，分期均勻計入相關年度收入，每月租金收入按照10萬元（12×15/18）。

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