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房地產開發企業銷售現房的財稅處理 附案例
房地產行業是比較熱門的行業，很多會計都想去房地產企業，想成為房地產會計，首先要了解房地產企業的財稅處理，下面我們先來學習房地產開發企業銷售現房的財稅處理。
1.房地產開發企業銷售現房的會計核算
根據合同約定收到房款
借：銀行存款
貸：主營業務收入
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
結轉成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
確認可抵減銷售額的土地價款
借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）（土地價款/（1+9%）*9%）
貸：主營業務成本
2.房地產開發企業銷售現房的稅務處理
國稅局公告[2016] 18號規定：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
（1）建筑面積的規定
國稅局公告[2016] 18號：當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
國稅局公告[2016] 86號：“當期銷售房地產項目建筑面積”“房地產項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
（2）土地價款的規定
國稅局公告[2016] 18號：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
財稅[2016] 140號：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
【案例解析】
萬華房地產公司開發幸福花園一期項目，土地成本5000萬元，可售建筑面積10000平方米，已銷售8000平方米，并于2020年5月交房，實現房屋銷售收入15000萬元（不含稅收入），結轉成本6000萬元。
結轉主營業務收入
借：預收賬款/合同負債 163500000
貸：主營業務收入 150000000
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 13500000
結轉主營業務成本
借：主營業務成本 60000000
貸：開發產品 60000000
當期允許扣除的土地價款
5000/10000*8000=4000萬元
可確認銷項稅抵減額
4000/（1+9%）*9%=330.28萬元
借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減） 3302800
貸：主營業務成本 3302800
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本文是正保會計網校原創文章
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