提示：稅法沖刺階段 重點難點講解（八）

　　第八章　土地增值稅法

　　本章在單選、多選、判斷題占3分左右，計算題和綜合題近兩年每年都有，且難度有所上升。

　　一、征稅范圍

　　二、土地稅值額的確定

　　1.取得土地使用權所支付的金額，包括：

　?、偌{稅人為取得土地使用權所支付的地價款；

　　②納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用。

　　2.房地產開發成本

　　3.房地產開發費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。

　　（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

　　房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內

　　這里的利息注意三點：

　　①不能超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

　?、诓话酉ⅰ⒘P息。所得稅前可扣除。

　?、蹖嶋H發生的財務費用和銷售費用，與土地增值稅計算無關，均按5%比例扣除。與所得稅計算有關。

　　（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

　　房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內，實際發生的期間費用與土地增值稅計算無關，均按10%比例扣除。與所得稅計算有關。

　　4.與轉讓房地產有關的稅金

　　房地產開發企業：內資扣"兩稅一費"（營業稅、城建稅、教育費附加），外資扣"一稅"（營業稅）

　　非房地產開發企業：內資扣"三稅一費" （營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加），外資扣"兩稅"（營業稅、印花稅）。

　　5 .財政部規定的其他扣除項目

　　從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%

　　對于存量房地產轉讓，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

　　3.轉讓環節繳納的稅金。

　　三、應納稅額計算

　　1.稅率

　　2.土地增值額確定

　　3.稅額計算步驟

　　4.房地產企業清算

　?。?）非直接銷售和自用房地產的收入確定

　?、俜康禺a開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產

　?、诜康禺a開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　?。?）土地增值稅的扣除項目

　　①房地產開發企業辦理土地增值稅清算時與清算項目有關的扣除項目金額，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　②在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　四、優惠

　　1.建造普通標準住宅的稅收優惠

　　納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　20%是起征點，19.99%都不納稅，21%應就其全部增值額按規定計稅。

　　2.國家征用收回的房地產的稅收優惠

　　3.個人轉讓房地產的稅收優惠

　　個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，土地增值稅減免稅優惠如下：

　?。?）居住滿5年或5年以上的，免征；

　?。?）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；

　?。?）居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。