住房升級巧打算 合法節稅2萬元

　　“老王，聽說你買這120平米的新房，合法節稅2萬元啊！真厲害，怎么做的？你可得教教我。”老李一進老王家的門就拉住老王問上了。“呵呵！”老王沒回答先樂了，怎能不樂呢？先不說節約了2萬元，通過這事自己學會不少理財的稅法知識。老王談起了自己的住房升級的合法節稅謀略：

　　我原先的房屋是已購買產權的公有住房，已居住5年，房屋面積約80平方米，價值30萬元左右。這次買的新房也屬于單位公有新住房，面積120平方米，價值約60萬元。如果我直接購買該新房，因為不屬于第一次購買，不能享受免征契稅的優惠，需要繳納契稅3萬元（當地契稅稅率為5％）。雖說繳稅是公民的義務，可我賺錢也不易啊！哪肯輕易上繳自己的辛苦錢，可犯法的事也不能干，于是想到了合法節稅。

　　怎么節，不懂稅法的我自然要先打聽。有道是，朋友多了路好走，我一問就有了眉目，稍懂一點稅收知識的朋友說：“房子升級換代，是一件大好事。節稅是完全可能的，我聽說，有人曾經處理了舊房再買新房，但不是直接賣了舊房買新房，而是用了一招換房計，據說省了不少稅錢呢！”一聽到這兒，我來勁兒了，開始研究起稅法。

　　功夫不負有心人，經過多方了解，我掌握了以下情況：個人在住房買賣過程中，要繳納許多稅費，其中稅負較重的要數契稅。按照稅法規定，契稅一般按購房價款的3％～5％繳納（具體稅率由各省、自冶區、直轄市政府在此幅度內確定）。如果所購房屋的價款為80萬元，按5％繳納契稅的話，就要繳納稅款4萬元。同時，稅法有兩條特別規定：

　　1.城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅；

　　2.相互交換房屋，以房屋的價格差價征契稅，交換價格相等時，免征契稅。

　　弄清楚了“先買后換”，省錢的道理其實很簡單，即充分利用上述兩項稅收優惠政策，由享受“第一次購買公有住房免征契稅”政策的人購買自己想買的房屋，然后再用自己的住房和該人交換。這樣，買房時就可免征契稅，交換時按房屋差價繳納契稅，從而降低了契稅稅負。但操作必須具備兩個基本前提：其一是能找到熟悉可靠，而且符合“第一次購買公有住房條件”的換房對象；其二是自己想買的房屋也屬于公有住房，而且換房對象也有資格購買。同時具備這些條件需要一定的環境，多是在同一單位統一調整住房、集資建房時發生。

　　萬事俱備只欠東風了。恰巧我同單位的老張有資格購買面積120平方米的新房，但因為資金太少，買套新房有心而無力。而且老張家人口不多，有一套80平方米的房子替代其原有40平方米的房子也會很滿意。于是，我向老張提出了一個方案：以老張的名義購買新房，所需資金由我提供。新房買下來后，雙方再交換。我的住房按30萬元計算，老張把手上的20萬元存款付給老王，不足的10萬元算是向老王的借款，免收利息。

　　通過這種巧妙的安排，我可以得到自己中意的住房，老張解決了購房資金的不足。最重要的是，我僅需要在雙方交換住房時，按房屋價款差價30萬元繳納契稅1.5萬元，比自己直接購買新房節約稅金1.5萬元。

　　老張接受了該方案，并提出要重新裝修從我這換的舊房。如果在交換前裝修，可以增加房屋的價值，進一步縮小舊房和新房的差價，我繳納的契稅將更少。假設裝修費為10萬元，原舊房的價值將增加到40萬元，我僅需按差價20萬元繳納契稅l萬元，這樣節省了稅金2萬元。

　　編者按：

　　老王的這一方案，是在具備一定前提的條件下，巧妙應用了稅收優惠政策以達到減輕稅負的目的。但情況并不總是這樣。對老王而言，“先買后換”有利，但有的情況下，先換后賣較有利。

　　吳先生在市中心擁有一套價值100萬元的房產，趙老板在郊區擁有一棟100萬元的別墅。吳先生由于年歲已大且功成名就，希望賣掉市中心的房產在郊區定居，而趙老板由于生意上的失意正好要賣掉郊區別墅。此時，另一田小姐為發展事業正在市中心尋找房產。如果田小姐直接購買吳先生的房產，需繳納5萬元契稅；同樣吳先生購買趙老板的別墅也需繳納契稅5萬元。此時，如果吳老板和趙老板先交換房屋，因為是等價交換，不用繳納契稅；再由趙老板向田小姐出售，吳先生就可以免繳5萬元的契稅。這里需要做的工作就是合法地協調好相互之間的關系，必要時需要進行法律公正。