住房金融機(jī)構(gòu)主要通過兩種方式進(jìn)行資金融通：一是存款儲(chǔ)蓄方式。這種方式下的存款金融機(jī)構(gòu)主要是現(xiàn)代商業(yè)銀行，此外，還包括保險(xiǎn)公司、專業(yè)住宅儲(chǔ)蓄銀行和儲(chǔ)蓄信托投資公司等。存款金融機(jī)構(gòu)通過廣泛吸收存款籌集資金來源，再按照市場利率向客戶發(fā)放住房貸款。他們所吸收的存款規(guī)模之大小決定了其發(fā)放住房貸款的能力，是一種典型的間接融資方式。住房儲(chǔ)蓄存款通常與住房貸款結(jié)合起來，例如：整存整借，整借零還；零存整借，整借零還；住房有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄。

　　二是抵押銀行債券式。在住房金融市場上有專門的抵押銀行（mortgage bank），通過發(fā)行抵押銀行債券籌集資金，再向他的客戶發(fā)放住房貸款。抵押銀行不是通過吸收存款來創(chuàng)造貸款的，因此不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn)，但是需要有一個(gè)比較成熟的債券市場。抵押銀行債券主要有擔(dān)保發(fā)行債券、抵押發(fā)行債券，信用債券和抵押信托債券等。抵押銀行制度在德國最為發(fā)達(dá)，芬蘭住宅抵押銀行、意大利倫巴底省銀行和抵押信貸銀行也是這一類的抵押銀行。美國、丹麥、瑞典、韓國和加拿大等國家也有這種抵押銀行債券。

　　一、存款儲(chǔ)蓄方式的內(nèi)在缺陷和資產(chǎn)證券化的準(zhǔn)備成本、收益以及時(shí)機(jī)

　　在存款儲(chǔ)蓄方式下，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債是儲(chǔ)蓄存款，具有中短期性質(zhì)，其資產(chǎn)住房抵押貸款具有長期性，一般都在十年以上，因此資產(chǎn)和負(fù)債在期限上出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性倒掛，這種倒掛會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性不足、資金周轉(zhuǎn)不暢，問題嚴(yán)重時(shí)甚至發(fā)生擠兌風(fēng)潮和支付危機(jī)。

　　解決問題的出路在于增加商業(yè)銀行抵押貸款債權(quán)的流動(dòng)性，把這種長期的資產(chǎn)變成流動(dòng)性很強(qiáng)的資產(chǎn)。美國的住房金融市場在經(jīng)歷了上述結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)的一系列儲(chǔ)蓄銀行支付危機(jī)和破產(chǎn)風(fēng)波后，進(jìn)行了金融創(chuàng)新，在抵押貸款一級(jí)市場之外創(chuàng)造了一個(gè)資產(chǎn)證券化的二級(jí)市場，商業(yè)銀行及時(shí)將抵押貸款債權(quán)賣斷給特殊目的載體（Special Purpose Vehicle），特殊目的載體再通過證券化，將所購買的債權(quán)轉(zhuǎn)變成分割開了的和可流通轉(zhuǎn)讓的證券，出售給投資者。美國的這種抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅解決了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)上的倒掛，而且擴(kuò)大了存款儲(chǔ)蓄融資方式在住房金融市場上的份額，也促進(jìn)了住房金融市場和住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，抵押貸款證券化需要很高的前期準(zhǔn)備成本，包括證券定價(jià)、倍用增級(jí)、一級(jí)市場債權(quán)規(guī)模、證券化市場上作為投資的買方力量、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅收優(yōu)惠、法律法規(guī)條款、證券市場環(huán)境、監(jiān)管的制度安排、人才和技術(shù)上的準(zhǔn)備。這些準(zhǔn)備成本有的是短期性的，有的是長期性的。短期性的可以通過跨越式和爆炸性的發(fā)展來完成，長期性的則必須通過積累和消化才能解決。有的成本屬于環(huán)境因素，有的屬于制度因素，制度因素可以通過制度創(chuàng)新或改進(jìn)來實(shí)現(xiàn)，但環(huán)境因素卻是離不開一個(gè)培育和成長的過程。

　　我國的資產(chǎn)證券化面臨基礎(chǔ)脆弱、制度條件和環(huán)境條件缺乏的問題。有人認(rèn)為我國缺乏大量、持續(xù)、長期和穩(wěn)定的資金供給，即機(jī)構(gòu)投資者的現(xiàn)狀不能支撐資產(chǎn)證券化，一方面我國能夠參與各種證券投資的機(jī)構(gòu)投資者比較少，類似于國外那種典型的機(jī)構(gòu)投資者之?dāng)?shù)量更少；另一方面，機(jī)構(gòu)投資者能真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。雖然我國已有8萬億元的居民儲(chǔ)蓄存款和800多億美元的外匯儲(chǔ)蓄，但是由于抵押貸款證券化的復(fù)雜性和個(gè)人投資者自身各方面的局限性，我國的個(gè)人投資者更不可能成為大規(guī)模資產(chǎn)證券化穩(wěn)定持久的主要投資者。也有人認(rèn)為我國的資產(chǎn)證券化面臨制度和環(huán)境障礙，存在信用限制、法律限制、市場環(huán)境限制、監(jiān)管問題、人才和技術(shù)限制。還有人通過觀察和分析美國住房抵押貸款二級(jí)市場，認(rèn)為我國一級(jí)市場的交易規(guī)模不大（到2000年底，住房抵押貸款僅占GDP的4%，并且限于沿海地區(qū)的少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)），不足以形成足夠的債權(quán)集合來形成證券化的“資產(chǎn)池”（asset pool）。而且對(duì)證券定價(jià)等實(shí)務(wù)問題的研究不夠充分。國有商業(yè)銀行也并未出現(xiàn)流動(dòng)性不足的資金瓶頸制約。事實(shí)上，大部分商業(yè)銀行目前只對(duì)不良資產(chǎn)證券化感興趣，個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)于其他資產(chǎn)來說還是優(yōu)良資產(chǎn)，不僅能給銀行創(chuàng)造效益，還能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而且違約率很低（目前僅為0.3%），所以商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款證券化熱情不高。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2001年底，我國個(gè)人住房抵押貸款余額總計(jì)6380億元，分別僅占到當(dāng)年GDP和銀行信貸的7.9%和6.6%.在實(shí)行抵押貸款證券化的發(fā)達(dá)國家，銀行抵押貸款余額與銀行信貸余額的比例通常是30%到40%，可見我國住房抵押貸款的規(guī)模顯然還不夠。

　　存款儲(chǔ)蓄和抵押貸款證券化、抵押銀行債券都是達(dá)到發(fā)展我國住房消費(fèi)金融市場和住房產(chǎn)業(yè)，發(fā)展我國債券市場三重目的的兩種手段。但是，由上所述，現(xiàn)在在我國實(shí)行抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅前期準(zhǔn)備成本很高，所帶來的收益小，而且我國證券化的時(shí)機(jī)也不成熟。所以目前主要不是在抵押貸款一級(jí)市場之外創(chuàng)造一個(gè)二級(jí)市場，實(shí)行資產(chǎn)證券化達(dá)到三重目的，而是在于除了繼續(xù)壯大抵押貸款一級(jí)市場之外，要努力發(fā)揮另一種手段的作用，即發(fā)展抵押銀行債券。抵押銀行發(fā)行抵押銀行債券籌集住房貸款資金，恰好不僅前期準(zhǔn)備成本小，收益大，而且不存在時(shí)機(jī)問題。

　　二、抵押銀行債券的優(yōu)勢分析

　　（一）成本分析

　　抵押銀行籌集的資金和發(fā)放的貸款都是長期性的，資產(chǎn)和負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)對(duì)稱，所以抵押銀行不僅很好地銜接了債券市場和長期借貸市場，而且不存在存款儲(chǔ)蓄制度的內(nèi)在缺陷。同時(shí)，我國現(xiàn)有債券市場的發(fā)展程度基本上可以支持發(fā)行抵押銀行債券，其優(yōu)勢在于：避免了證券化那樣的高準(zhǔn)備成本和時(shí)機(jī)成熟問題；不存在證券化那種很復(fù)雜的定價(jià)問題（如：提前還款模型和期權(quán)調(diào)整價(jià)差法）；無需一個(gè)抵押貸款一級(jí)市場來支撐；在人才和技術(shù)上沒有特別要求；現(xiàn)有的稅收政策、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和監(jiān)管主體完全適用；在法律法規(guī)上，只需對(duì)抵押銀行和抵押銀行債券做出有關(guān)的法律界定即可。由于抵押銀行債券不僅適合機(jī)構(gòu)投資者，同時(shí)因?yàn)閷?duì)投資者的投資技術(shù)沒有較高的要求，所以也完全適合廣大中小投資者，因此，抵押銀行債券有足夠的、持久的和穩(wěn)定的資金供給。

　　我國的債券市場自1981年財(cái)政部正式發(fā)行國債以來已經(jīng)發(fā)展了二十多年，尤其是近幾年來發(fā)展十分迅速。發(fā)行方式和承銷程序越來越規(guī)范；實(shí)行一級(jí)自營商制度；交易品種增加較快，包括政府債券、企業(yè)債券、金融債券公司債券、可轉(zhuǎn)換公司債券和可贖回債券等。市場發(fā)行主體和參與者迅速擴(kuò)大，當(dāng)前我國債券市場的發(fā)行主體包括政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)等；市場交易主體包括居民、企事業(yè)單位、非銀行金融機(jī)構(gòu)和銀行機(jī)構(gòu)等在內(nèi)。債券交易系統(tǒng)、登記、結(jié)算和托管等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快；市場交易規(guī)則日趨完善；市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，現(xiàn)在主要有證券交易所上市交易的債券市場和銀行間債券市場兩大市場；債券市場化程度顯著提高。與此同時(shí)，為了完善資本市場結(jié)構(gòu)和進(jìn)行我國金融體系第三階段的改革，我國將大力發(fā)展債券市場，由此采取的有關(guān)舉措更將為抵押銀行債券的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

　?。ǘ┦找娣治?br>
　　1.通過完善住房消費(fèi)金融市場，實(shí)現(xiàn)住房投資的大眾化和機(jī)構(gòu)化，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。住房業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，它不僅可以帶動(dòng)住房消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需，還可以通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性帶動(dòng)建筑材料、裝飾材料和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，住房是我國居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一個(gè)重要反映指標(biāo)。抵押銀行通過發(fā)行抵押銀行債券不僅可以將小額的閑散的資金集合起來，而且也可以吸收機(jī)構(gòu)投資者的投資資金，然后再放貸給需要住房融資的人，這樣實(shí)現(xiàn)了住房投資的大眾化，擴(kuò)大了住房消費(fèi)容量。同時(shí)這種直接融資方式融資迅速，成本低，數(shù)額大，期限長，能很好地滿足居民住房消費(fèi)貸款的需要。居民的住房消費(fèi)會(huì)帶動(dòng)和刺激住房的生產(chǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局投資統(tǒng)計(jì)司的資料，我國房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有待提高，2000年底我國城市缺房戶有156萬戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有34.6萬戶，640個(gè)城市尚有2200多萬平方米的危房需要改造。在“十五”期間大約有1350萬對(duì)新婚夫婦需要住房。此外，我國城市人口每年大約凈增800萬人左右。另據(jù)建設(shè)部的消息，新世紀(jì)前5年，我國住房建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)是：全國城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農(nóng)村新建30億平方米。由此可見，我國住宅消費(fèi)市場潛力巨大。無論是從我國具體實(shí)際還是國際實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)如此巨大的市場，僅僅依靠存款儲(chǔ)蓄制度和我國目前的公積金制度是滿足不了住房消費(fèi)金融市場上的融資需要的，也帶動(dòng)不起住房產(chǎn)業(yè)的壯大。我們必須要利用另外一種主要融資方式，即抵押銀行債券。

　　2.有利于推動(dòng)我國融資方式的非中介化和國民經(jīng)濟(jì)的證券化。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者Rybczynski將直接融資和間接融資相互發(fā)展過程的關(guān)系分為下列三個(gè)階段。第一階段是以銀行間接融資占主導(dǎo)地位的“銀行主導(dǎo)”階段，銀行通過吸收存款，然后向企業(yè)和家庭發(fā)放貸款。第二階段是金融市場直接融資占主導(dǎo)地位的“市場主導(dǎo)”階段。該階段以初級(jí)證券化為典型特征，企業(yè)通過在金融市場上直接發(fā)行票據(jù)、債券和股票實(shí)現(xiàn)融資，產(chǎn)生金融業(yè)上的脫媒現(xiàn)象（disinterm ediation），即融資的非中介化。第三階段是“強(qiáng)市場主導(dǎo)”階段，仍以金融市場直接融資為主，并且繼續(xù)侵蝕間接融資的傳統(tǒng)陣地。該階段以二級(jí)證券化（即資產(chǎn)證券化）為主要特征。我國金融市場顯然還沒有發(fā)展到“強(qiáng)市場主導(dǎo)”的第三階段，但是融資的非中介化趨勢正在發(fā)展之中。抵押銀行債券是屬于典型的初級(jí)證券化，因此它的發(fā)展必將促進(jìn)我國金融業(yè)的脫媒，也將促進(jìn)我國金融市場的升級(jí)，從而提高國民經(jīng)濟(jì)證券化率（指證券市場總市值與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比率）。目前我國國民經(jīng)濟(jì)的證券化水平還很低，1999年證券化比率是33%，流通市值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比率是8.25%.而1996年美國的證券化水平是115.6%，英國是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亞是79.5%，泰國是53.9%，印度是34.4%.

　　3.增加投資者的投資品種，進(jìn)一步促進(jìn)我國的儲(chǔ)蓄分流。從微觀上來說，抵押銀行債券作為一種金融工具，因?yàn)橛秀y行信譽(yù)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)抵押、政府的擔(dān)?；蛘咂渌问降膫鶛?quán)保證，安全系數(shù)高，信用等級(jí)一般與政府債券一樣，都為AAA級(jí)。抵押品住房具有增值保值的投資作用，尤其是在通貨膨脹時(shí)期。利率通常比政府債券高，因而投資收益率比較高。交易很活躍，可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓。抵押銀行債券還有很多不同的檔級(jí)，可以滿足投資者的不同投資需求，所以對(duì)投資者來說它是一種優(yōu)異的投資產(chǎn)品。從宏觀上來看，抵押債券的發(fā)行意味著居民儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化的渠道增多，有利于我國目前儲(chǔ)蓄分流的進(jìn)一步發(fā)展，防止儲(chǔ)蓄的沉淀，居民的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)性投資，提高了資金的使用效率，也不會(huì)造成證券市場上的泡沫。同時(shí)，儲(chǔ)蓄分流是一種金融深化，而金融的深化提高了國民經(jīng)濟(jì)的金融化程度。

　　4.推動(dòng)債券市場的發(fā)展，進(jìn)而擴(kuò)大和完善資本市場。目前我國債券市場地進(jìn)一步發(fā)展面臨以下主要問題：規(guī)模不夠，目前債券余額只占GDP的24%；各種債券的發(fā)行量嚴(yán)重不平衡，國債和政策性金融債券占主導(dǎo)地位；債券品種單一；流動(dòng)性差和市場需要改革與創(chuàng)新。抵押銀行債券作為債券市場和住房消費(fèi)金融市場中的一個(gè)重要品種，它的產(chǎn)生與發(fā)展不僅是我國金融體系第三階段改革的重要內(nèi)容，也是債券市場的改革與創(chuàng)新的要求和表現(xiàn)，而且有利于改變目前債券市場發(fā)展中的不足，推進(jìn)債券市場的發(fā)展。雖然抵押貸款證券化同樣也能促進(jìn)債券市場的發(fā)展，也是成熟債券市場的重要組成部分，但是因?yàn)槲覈鹑隗w系還沒有發(fā)展到上文所述的“強(qiáng)市場主導(dǎo)”階段，而且抵押銀行債券目前具有相對(duì)于抵押貸款證券化的明顯優(yōu)勢，所以我們不應(yīng)急于把證券化債券作為第三階段改革和債券市場發(fā)展的重點(diǎn)。當(dāng)股市出現(xiàn)較大規(guī)模的下跌，使股票投資收益率或安全性降低時(shí)，股市資金就會(huì)大規(guī)模撤出。又因?yàn)閭袌龅陌l(fā)展相對(duì)于它在資本市場中的地位和股市的發(fā)展來說處于弱勢，所以流出的資金最后只能流入銀行，變成銀行儲(chǔ)蓄。而由儲(chǔ)蓄帶來的銀行貸款主要是向企業(yè)提供短期性流動(dòng)資金，即使提供長期貸款也主要是面向大型企業(yè)，并且附帶有限制性條款（包括一般性、例行性和特殊性條款）?？梢姽墒泻蛡性诎l(fā)展上的這種不平衡導(dǎo)致股市的波動(dòng)對(duì)直接投融資市場和資本市場的影響太大。更重要的是，問題還在于我國股市的發(fā)展雖然一直很快，但一直不規(guī)范和不健全。這種不規(guī)范很容易造成股市的大幅波動(dòng)。即使今后我國股市規(guī)范健康地發(fā)展，股市的波動(dòng)也是不可避免的。首先是企業(yè)業(yè)績波動(dòng)與分化比較大，企業(yè)業(yè)績和生存的變化莫測決定了股票價(jià)格和股市指數(shù)是波動(dòng)型的；其次，因?yàn)槿嗣駧挪皇鞘澜缲泿?，一旦匯率水平受到國際投資者懷疑，加之我國穩(wěn)定匯率的政策操作空間有限，這種懷疑會(huì)很容易帶來股市的波動(dòng)。股市的波動(dòng)明顯會(huì)影響股市投資收益率的變化。因此，我國必須有一個(gè)與股票市場的發(fā)展比較對(duì)稱的債券市場來調(diào)節(jié)儲(chǔ)蓄資金在股市和債市之間的流動(dòng)以及在資本市場和貨幣市場之間的流動(dòng)。抵押銀行債券作為債券市場上一個(gè)極為重要的品種，它的發(fā)展有助于改變我國股市與債市發(fā)展上的不平衡，并且也有利于凋節(jié)儲(chǔ)蓄資金在金融市場上的流動(dòng)。

　　三、抵押銀行債券的制度安排

　?。ㄒ唬┑盅恒y行機(jī)構(gòu)的設(shè)立

　　抵押銀行是抵押銀行債券的發(fā)行主體，因此設(shè)立抵押銀行是抵押銀行制度的重要一環(huán)。從國外的實(shí)踐來看，抵押銀行一般是其它金融機(jī)構(gòu)的附屬機(jī)構(gòu)，所以我們可以在我國現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上考慮抵押銀行的設(shè)置。根據(jù)抵押銀行的所有者之不同，本文認(rèn)為以下幾種模式很值得考慮。

　　模式一：國內(nèi)的商業(yè)銀行組建自己的附屬機(jī)構(gòu)抵押銀行

　　雖然抵押銀行不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn)來吸收存款作為貸款資金來源，但是，抵押銀行需要借助于廣泛的銀行網(wǎng)點(diǎn)把住房貸款發(fā)放給分散的住房資金需求者。而商業(yè)銀行不僅有廣泛的網(wǎng)點(diǎn)和分支機(jī)構(gòu)，而且還有眾多的客戶渠道。同時(shí)，抵押銀行的貸款還可以與母公司商業(yè)銀行的住房貸款（一般是中短期貸款）形成組合貸款，這樣整個(gè)集團(tuán)公司通過這種“一站式”服務(wù)更好地滿足了借款人的資金需要，在住房金融市場也盡量實(shí)現(xiàn)了最大化收益。當(dāng)然，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，抵押銀行可以通過互聯(lián)網(wǎng)受理貸款申請(qǐng)，一定程度上會(huì)減少對(duì)銀行網(wǎng)點(diǎn)的依賴。

　　模式二：由幾家商業(yè)銀行聯(lián)合出資成立抵押銀行

　　這種模式下的抵押銀行資本雄厚，信譽(yù)等級(jí)更高，從而可以降低發(fā)債的利率，實(shí)現(xiàn)低成本融資，有利于資產(chǎn)的擴(kuò)大。同時(shí)，抵押銀行也相當(dāng)于可以利用投資各方之商業(yè)銀行的客戶渠道和銀行網(wǎng)點(diǎn)來推銷住房貸款。這種模式有點(diǎn)類似于前面提到的在美國有幾家銀行聯(lián)合成立發(fā)行抵押銀行債券的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　模式三：商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司聯(lián)合出資成立

　　一個(gè)成熟的住房抵押貸款市場，離不開保險(xiǎn)公司的參與。例如：美國規(guī)定貸款成數(shù)超過80%，必須由保險(xiǎn)公司擔(dān)保，不足80%的則鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司參與；英國的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)借款人的支付能力；澳大利亞的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來的損失；日本規(guī)定住房借款人必須購買人壽保險(xiǎn)；香港的按揭證券公司為貸款人提供保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司的參與可以提高貸款成數(shù)，擴(kuò)大消費(fèi)容量，降低抵押銀行等住房貸款機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)住房金融業(yè)的發(fā)展。所以商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司共同出資設(shè)立抵押銀行，可以使抵押銀行享受兩者在住房金融市場上的資源優(yōu)勢。保險(xiǎn)公司因此而進(jìn)入住房貸款市場，商業(yè)銀行因此而找到一種新的籌集住房資金方式，降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了住房貸款。

　?。ǘ┑盅恒y行債券業(yè)務(wù)經(jīng)營和操作上的制度安排

　　在債券品種上，除了發(fā)行固定利率等普通抵押債券外，還可以借鑒我國發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券和可贖回債券的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)行可轉(zhuǎn)化抵押債券和可贖回抵押債券。這兩種債券是抵押銀行債券中很重要的品種?？赊D(zhuǎn)化抵押債券是指抵押債券持有者可以在債券到期時(shí)要求發(fā)行人還本付息，也可以要求購買住房，投資抵押債券的本息轉(zhuǎn)換為住房預(yù)付款，根據(jù)債券本息和預(yù)付款的差額，抵押銀行對(duì)債券持有人多退少補(bǔ)。這意味著債券到期時(shí)投資轉(zhuǎn)換為住房投資或者是住房消費(fèi)?？哨H回債券是指在抵押債券上附加提前贖回條款。抵押銀行有權(quán)在發(fā)行一段時(shí)間后按約定價(jià)格贖回部分或全部債券。這樣當(dāng)市場利率降低時(shí)，抵押銀行會(huì)行使贖回權(quán)，償還以前發(fā)行的高利率債券，再按當(dāng)前的低利率發(fā)行新債券借人資金。可贖回債券大大降低了抵押銀行負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)，也降低了其住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。此外，抵押銀行通常只能就房產(chǎn)價(jià)值的60%進(jìn)行債券融資。所以，在有保險(xiǎn)公司參與住房貸款市場和抵押銀行的資本充足率較高時(shí)，抵押銀行可以發(fā)行信用債券。當(dāng)住房貸款需求大于資金供給時(shí)，在一定條件下抵押銀行可以通過貨幣市場獲得短期融資。在發(fā)行方式上，可以借鑒美國聯(lián)邦住房貸款銀行統(tǒng)一債券的做法，短期籌資循環(huán)不斷，新老交替，這樣短期融資也就變成了長期融資，負(fù)債和資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)還是對(duì)稱的，不會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)性倒掛。

　　因?yàn)樽》吭诰用裆钪姓加蟹浅Ｖ匾奈恢?，住房產(chǎn)業(yè)又是我國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主一，所以在抵押銀行的制度安排上，政府還應(yīng)該對(duì)抵押銀行債券的籌資收入實(shí)行稅收優(yōu)惠，或者政府在債券發(fā)行上提供擔(dān)保，也可以由政府引導(dǎo)建立抵押銀行債券擔(dān)保基金，從而增加債券的信用等級(jí)，降低抵押銀行的籌資成本，政府相當(dāng)于只以或是負(fù)債的形式或是少量財(cái)政資金就實(shí)現(xiàn)了自己在住房產(chǎn)業(yè)上的相關(guān)利益。

　?。ㄈ┓煞ㄒ?guī)的安排

　　抵押銀行是通過發(fā)行抵押債券籌集資金和發(fā)放住房貸款的銀行機(jī)構(gòu)，是一個(gè)自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧的企業(yè)法人，因此有必要制定一部專門的（抵押銀行法），對(duì)抵押銀行的設(shè)立、變更和撤銷，經(jīng)營和管理，專業(yè)化原則，抵押銀行債券等諸多方面做出嚴(yán)格的法律界定，并且把上述有關(guān)的制度安排上升為法律的意志。同時(shí)，因?yàn)榈盅恒y行發(fā)放住房貸款，所以也必須遵循人民銀行頒布的（貸款通則）。嚴(yán)格限制經(jīng)營范圍和實(shí)行專業(yè)化經(jīng)營是抵押銀行制度成功的重要保證，也是德國抵押銀行制度成功的重要經(jīng)驗(yàn)之一。

　?。ㄋ模┘涌炖适袌龌母母铮瑪U(kuò)大利率市場化的覆蓋范圍

　　抵押銀行債券是利率產(chǎn)品，對(duì)利率的過多限制使得不同債券的投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效實(shí)現(xiàn)。此外，人民銀行貨幣政策司司長戴根有認(rèn)為，隨著外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國，帶來的新型經(jīng)營方式和金融產(chǎn)品將使中央銀行在與其博弈中處于不利地位，這種不利地位將促進(jìn)利率市場化。除了利率市場化外，也還需建設(shè)一個(gè)全國債券市場而形成真正反映以市場供求狀況為基礎(chǔ)的市場化利率。社科院的李揚(yáng)博士認(rèn)為，我國債券市場已基本上實(shí)現(xiàn)了利率市場化，如國債和政策性金融債券的發(fā)行，未來要做的就是擴(kuò)大市場化的覆蓋范圍，井且鼓勵(lì)銀行發(fā)行和購買債券，這意味著我們需要在發(fā)行抵押銀行債券時(shí)借鑒和參照國債的發(fā)行方式。

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