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投資性房地產會計準則變化分析
財政部關于投資性房地產會計準則的《征求意見稿》將引入公允價值概念，未來可能“不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，并以期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。”
一、企業價值得到充分體現
我國會計準則對投資性物業一直采用“成本入帳+折舊”的會計法，近幾年來在房地產資產大幅增值的背景下，大多數投資性物業的賬面凈值相對市場價值已明顯低估。采用公允價值模式，這是會計準則改革的重大步驟。其對相關公司的利好主要體現在：
1、物業增值“顯性化”。新準則將使投資性物業比重較大的公司凈資產賬面值得到較大提升，利于公司融資、并購和規模擴張。
2、由于將不再計提折舊，投資性物業出租業務的成本將大幅降低，毛利率和凈利率會有明顯提高。由于目前對房地產上市公司估值普遍采用RNAV與P/E相結合的估值方法，不少資產富余型公司由于過高的折舊和攤銷導致凈利潤水平過低，其真實投資價值一直得不到市場的認同。采用公允價值模式后，這類公司的凈利潤水平將顯著提升，有利于“資產重估增值”概念股價值的體現。
3、征求意見稿明確提出：“公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。”雖然該條規定可能不會最終實施（詳見下面的分析），但如果新準則最終維持該條款，重估增值將計入當期損益，股東將可能享受到公司物業持續升值的收益。此外，結合國際會計準則和香港會計準則之規定，我們認為計入當期損益的重估增值不應當征收所得稅。因此，企業并不會因此承擔過多的稅收。
二、不明確之處與情景分析
征求意見稿很多方面沒有明確：
1、征求意見稿指出：“如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得，應當采用公允價值模式。”是否就意味著只要公允價值能夠持續可靠的取得，企業就必須強制性地采用公允價值模式？
2、征求意見稿指出：“公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益”。那么，計入損益的差額是否計征所得稅？根據香港慣例，公司采用公允價值與原賬面價值之間的增值不計入當期損益，而直接計入權益。會計準則最終如何，存在不確定性。
3、由于征求意見稿取消了折舊，企業凈利潤將有提升。如果稅收標準與新準則同步變化，所得稅將增加，對公司短期內的現金流不利。那么，稅法是否還會沿用過去的“成本入帳+折舊”制度，并在公司財務報表中通過“遞延稅收”解決兩者之間的差異？
顯然，稅收是以上幾個方面的核心問題，也是征求意見稿對企業影響最實質的地方。由于征求意見稿沒有明確，我們只能按各種情形做以下的情景分析：
情景一：最優情形
假設1：稅法仍然沿用過去的“成本入帳+折舊”制度，通過“遞延稅收”解決兩者間的差異。
假設2：公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，并不計征企業所得稅。
此情形企業并沒有增加現金支出，對企業的DCF估值沒有變化。基于前文分析，新準則對于投資性物業比重大的公司是利好。
情景二：中性情形（最可能情形）
假設1：稅法與新準則同步修改，原來新建后立即計提的折舊被多年以后的資產減值所取代，公司在短期內失去折舊的“稅盾”，所得稅支出將有所增加。
假設2：開始階段的重估增值計入權益中的資本公積，一旦出現減值則首先以整個重估儲備為基礎與先前的增值抵銷，然后再計入當期損益。其后如有任何增值將以先前扣減之金額為限計入當期損益，其他部分再計入資本公積。此外，可使用年限在20年或以下年期的投資性物業按最后重估值入賬，以后不再重估，按可使用年限折舊。
此情形中企業將因為會計準則的變更，在投資性物業竣工前幾年可能增加所得稅現金支出。但通過殘值增加和最后20年的折舊，增加稅收的負面影響可少量抵銷。
三、 結論
1、資產增值部分直接計入損益的可能性不大。
2、由于開發類公司持有的土地、在建項目不屬于投資性房地產，因此該準則對萬科等單純房地產開發類公司影響很小。
3、對投資性物業公司短期利好。
4、我們認為下列公司會受到影響：金融街、中國國貿、浦東金橋、益民百貨和小商品城等。建議投資者重點關注。
5、風險提示。
盡管新準則對稅收沒有明確說明，我們認為折舊抵稅效應推遲的可能性還是非常大的。通過簡單的DCF模型，我們發現僅考慮折舊抵稅效應的推遲，將使新建投資性物業的DCF估值降低至少8%，基于50%的負債率假設，股東權益將減少16%.這說明企業實際真實價值可能受到損害，但其程度取決于未來稅收方法。
綜合來看，征求意見稿對投資性物業公司的影響為短期利好，如果最終的新準則對公司的稅收影響不大，新準則的實施可能成為投資性物業公司股價上漲的催化劑。中長期影響需要新準則的最終細則出臺，特別相關稅收標準明確后才能作出正確判斷。
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