我國目前對房地產征收的稅種還是比較多的，但主要格局是重流轉環節，輕保有環節。

　　一、2005年以來對住宅房地產調控的稅收政策內容

　　按照目前的法律法規，住宅房地產主要涉及的稅種包括個人所得稅、營業稅及其教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅。但是具體如何繳納，在哪個環節繳納，怎么繳納，情況十分復雜。

　　我國對個人住宅房地產征稅在稅收制度設計上種類是比較多的，如在營業稅、個人所得稅等稅制設計上，稅目的規定都囊括了個人的不動產。目前我國采取的稅收政策措施主要是作用于供給方，直接對賣房人征收營業稅和個人所得稅，當政府對賣方增加稅收時，直接提高了供給者的成本，供給者為了取得與賣房前相同的利潤，會將稅收成本加在賣房的價格上，向需求方，即購買者索要更高的價格，因此最可能的結果是引起住宅價格的進一步提高。另外，由于我國目前在住宅房地產的保有環節，即在個人購買住宅后，擁有住宅房地產，沒有轉讓前的這段時間（5年內），仍然是零稅收成本占有住宅房產。也就是說我國目前的房地產稅、城鎮土地使用稅對個人住宅房地產實際沒有征稅，因此在個人占有這部分房地產時，只要不轉讓交易，仍然是零稅收成本占有住宅房地產。這樣，目前的稅收政策和制度更無法對抑制需求產生作用。

　　現行的稅收制度對于個人住宅房地產的征稅，主要是針對部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快而開征，我國現行的不動產市場稅負格局是輕保有，重流轉。根據稅務統計資料測算，不動產流轉環節稅負是保有環節的4.4倍，占整個不動產稅比重由2000年的60、64%上升到2006年的82.5%，流轉環節稅負已相當重。在這樣的稅負分配格局下，政府的調控格局若仍落在流傳環節，其實際效果非但不能達到降低房地產市場價格的目的，反而還可能成為房價持續上漲的刺激因素。

　　二、我國房地產價格趨勢

　　筆者認為，未來房價明顯下跌的可能性很小，理由如下：

　　1.隨著中國經濟的高度增長，物價也會隨之穩步增長。

　　2.城鎮化進程加快，住房供給缺口大。2006年末城鎮化率為44%，計劃2020年我國城鎮化率達到60%，城鎮人口將再增加3億左右。到2020年城鎮居民人均居住面積將達到35平方米，意味著人均居住面積增加10平方米，住房需求將上升到150多億平方米。而我國2006年底的商品房竣工面積為5.34億平方米，未來的供給缺口是巨大的。

　　3.城市的土地供應量將逐步減少，存量不動產流動又受到諸多因素制約。從成熟市場國家來看，房地產市場中的存量房交易大于新增樓盤，其比值為6∶1.而我國不動產市場主要是新增的商品房一級市場，存量二手房市場和不動產的租賃市場發展緩慢。目前全國不動產市場需求增長速度大于供給，某些地方供求比例嚴重失衡。根據北京二手房市場統計資料顯示，供求比例從2005年的1∶4.5上升到2006年的1∶6左右。這意味著從長期來看，我國房價有穩步增長的客觀基礎。在很長時間內，我國的不動產市場是典型的賣方市場，稅收的后轉性強，開發商容易將增加的稅款向消費者轉嫁，造成房價上漲。事實也證明，流轉環節稅負增加后，售房者的交易成本非常容易轉嫁給消費者。因此，目前的集中在流轉環節的稅收調控政策效果是短暫的，從長期來看其實際效果很有可能起負面作用。

　　三、稅收調控的政策建議

　　1.盡早建立起全面準確的房地產信息資料和監控系統。這是政策對房地產管理和實施宏觀調控的基礎體系，也是政府依法科學征稅的基礎依據，我國對住宅房地產征稅本來就是重流轉環節，輕保有環節，而保有環節該征的稅由于現行稅務部門無法準確掌握納稅人的稅務信息資料，加之監控系統的落后，使得保有環節的稅收形同虛設。

　　2.減輕流轉環節稅負，提高保有環節稅負。減輕流轉環節稅負，提高保有環節稅負是解決目前房地產市場諸多問題的治本之策。稅負較多地集中在不動產保有環節，是國際社會的普遍做法。許多發達國家的地方稅收收入主要來自對房屋等不動產征稅。以英國為例，直接來自于房地產轉讓的稅收（指個人而不包括公司）僅占全國總稅收的1%～2%，而來自房地產保有的居住用不動產稅和經營性不動產稅占總稅收的30%.這樣的稅種結構極大地鼓勵了不動產的流動，減輕供給者的成本。我國如果能提高保有環節的稅收負擔，減輕流轉環節稅收負擔，則能抑制房價上漲過快，同時也可以打擊囤積房屋，占用多套房屋的行為，刺激不動產的經濟供給。

　　需要指出的是，將來改革不動產保有環節稅收應該是有區別的，對保有環節稅收調控應首先從空置不動產入手，而對普通居住用的不動產在很長時間里免稅。對現行空置的不動產征收比較重的保有環節的稅收，增加投機者的持有成本，減少投機收益，使整個不動產市場供給量有所增加，緩解供求矛盾和房價上漲的趨勢。對目前百姓消費居住不動產實施合理的免征額，在很長時間不應增加他們的稅負，因為他們在買房時已承受了沉重的稅負。

　　3.加快推進物業稅的改革。筆者認為，逐步將房地產稅收的重點由目前的對供給方征稅轉向對需求方征稅，應是下一步調控房地產的稅收政策選擇的方向。對需求方征稅也就是對保有環節征稅。我國目前雖然有房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等保有環節的稅種，但是對個人住宅房地產的保有環節事實上沒有征稅，因此在個人占有這部分房地產時，只要不轉讓交易，仍然是零稅收成本占有房地產。所以多占有住宅房地產以保存財富的成本就非常低。這樣，目前在交易環節設置的稅收政策和制度便無法對抑制房地產投資需求產生作用。為了促進房地產業的健康發展，必須建立和完善房地產業的稅制體系，不動產稅制（即物業稅）的改革是當前首要的任務，在住宅保有環節征稅，將會進一步有利于房地產業的健康、平穩發展。