對(duì)個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售征個(gè)稅問(wèn)題

來(lái)源: 許逸鵬編輯： 2008/08/15 09:34:42　　字體：大小

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　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）對(duì)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售的個(gè)人所得稅稅收管理作出如下規(guī)定：受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。并且規(guī)定在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

　　《通知》下發(fā)后，有納稅人對(duì)上述政策規(guī)定非常不理解，認(rèn)為稅收有失公平，稅負(fù)太重，使稅務(wù)機(jī)關(guān)在政策執(zhí)行時(shí)遇到較大阻力。以下通過(guò)幾個(gè)例子加以說(shuō)明。

　　例子1：2004年丈夫甲某與妻子乙某以50萬(wàn)元購(gòu)入一所住宅，房產(chǎn)雙方共有（各占50%份額）。2007年8月，夫妻兩人同意將該房產(chǎn)以80萬(wàn)元價(jià)格出售，共應(yīng)繳個(gè)人所得稅=（80-50）*20%=6萬(wàn)元（為方便計(jì)算，假設(shè)其他交易稅費(fèi)為零，下同）。雙方同意收入全部歸乙所有，乙某實(shí)際獲款74萬(wàn)元。

　　例子2：2004年丈夫甲某與妻子乙某以50萬(wàn)元購(gòu)入一所住宅，房產(chǎn)雙方共有（各占50%份額）。2007年8月，甲、乙雙方離異，雙方友好約定房產(chǎn)無(wú)償歸乙所有。同月，乙將房產(chǎn)以80萬(wàn)元價(jià)格出售。房產(chǎn)一半是屬于乙的，可以扣減當(dāng)時(shí)的購(gòu)房成本，另一半是屬于受贈(zèng)所得，不能扣減購(gòu)房成本，乙應(yīng)繳個(gè)人所得稅=（40-25）*20%+40*20%=11萬(wàn)元。乙某實(shí)際獲款69萬(wàn)元。

　　例子3：2004年丈夫甲某與妻子乙某以50萬(wàn)元購(gòu)入一所住宅，房產(chǎn)雙方共有（各占50%份額）。2007年5月，甲、乙雙方離異，雙方約定房產(chǎn)歸兒子丙所有，并辦妥過(guò)戶手續(xù)。2007年8月丙將房產(chǎn)以80萬(wàn)元價(jià)格出售。由于房產(chǎn)全部為受贈(zèng)所得，丙應(yīng)繳個(gè)人所得稅=80*20%=16萬(wàn)元。丙將售房所得全部給乙，乙某實(shí)際獲款64萬(wàn)元。

　　同一幢房產(chǎn)，同樣只發(fā)生一次贈(zèng)與及一次交易，但由于贈(zèng)與的環(huán)節(jié)與方式不同，導(dǎo)致了稅負(fù)差異較大。在現(xiàn)實(shí)生活中，納稅人通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與等方式取得住房較為普遍，取得受贈(zèng)的住房再轉(zhuǎn)讓的情況也經(jīng)常發(fā)生。納稅人往往在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)才了解該項(xiàng)稅收政策，不允許受贈(zèng)人扣除成本。對(duì)此納稅人難以理解，爭(zhēng)議較大。另一個(gè)極端的例子是：兒子購(gòu)入一所住房，贈(zèng)給父親，其后父親再將該住房回贈(zèng)給兒子。兒子把住房出售，那么，按政策規(guī)定兒子也不能扣除購(gòu)房成本，按售價(jià)全額征20%的個(gè)人所得稅。

　　筆者認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)，堵塞了納稅人通過(guò)假“贈(zèng)與”的方式偷逃地方稅費(fèi)的途徑，有利于稅收征管。但是，對(duì)于繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與等真實(shí)的贈(zèng)與，《通知》“一刀切”均不允許受贈(zèng)人扣除成本，容易引起征納之間的矛盾。建議對(duì)個(gè)人將繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房出售，允許扣減購(gòu)房成本；對(duì)通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，僅允許減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

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