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剔除土地出讓金的物業稅沒有意義
去年年底，在物業稅試點從“空轉”變“實轉”、物業稅即將開征的消息滿天飛的時候，我在《上海證券報》撰文指出：“即使物業稅已經進入立法計劃，物業稅相關準備工作也需要兩年左右。物業稅不可能在2008年就開征。”
最新的報道證實了筆者的判斷。1月15日，有媒體引用國家稅務總局有關負責人的話說，因客觀環境所致，2008年物業稅不會開征。報道稱：“上述國稅總局高層官員透露，開征的大概時間在2010年－2015年間。這在稅務總局內部已經達成共識。”
物業稅推遲開征是由諸多原因造成的。物業稅開征絕非一個簡單的房地產領域的稅費合并過程，而直接決定著諸多現實狀況的變革。當然，具體的準備工作也是一個方面，比如，物業稅稅基、稅率該如何確定？稅收優惠以及累進稅制該如何設定？等等問題，都須加以明確。從操作層面來看，我國目前還沒有很成熟的評估機構——目前我國的評估師也僅1萬人左右，根本無法完成眾多房產的價格評估。但這些還不足以推遲物業稅的出臺，對物業稅構成最大阻礙的實際上是土地出讓金問題。
目前，關于這個問題存在著兩大爭鋒相對的觀點。一種觀點認為，把土地出讓金與現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅。具體操作方法是，把土地出讓金由一次性交納分攤在物業稅當中，按年繳納。但是，這一設計遭到了地方政府的反對。目前土地出讓金繳納制度要求開發商在一定期限內全額付清，如果物業稅把土地出讓金分攤繳納，就可能導致城市建設資金吃緊。按照某些政府官員的話說：“每年收上來的物業稅，可能僅夠城市維護之用。”
另一種觀點則認為，把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅，而把土地出讓金單列，繼續按照目前的模式征收。但是，這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉嫁到購房者身上，住房價格不僅不會因物業稅的開征而降低，還可能由于兩大因素的推動而上漲：
一、地方政府通過抬高地價獲取更多財政收入，同時，地價的抬高推動房價升值，而物業稅恰是針對房產升值設計的稅種，這樣，房價的上漲又能讓地方政府征收更多的物業稅。地方政府等于雙向獲利，它就會產生更強烈的抬高地價、房價的沖動——在現行的土地供應模式下，政府作為土地的唯一供應者，它是完全可以操縱地價的。這無疑將進一步加大樓市調控難度，惡化民生。
二、目前存在于房地產開發、流通環節的各種收費甚至比“明媒正娶”的稅收還多，據有關部門統計，達上百種之多，其中的相當一部分收費與土地出讓金相伴而生。倘若土地出讓金不納入物業稅之中，就意味著，這些收費所依賴的土地出讓金這一龐大寄生體依然存在，而這種收費標準可能提高，最終還將被轉嫁到購房者身上。如此一來，物業稅實際上就變成了一種新增稅種，而非對現行房地產稅費的一種整合，房價無疑也將因此而繼續上漲。
這種制度設計顯然很難得到民眾的支持。于是，矛盾就產生了。物業稅的設計到底屈從于地方政府的意愿還是順應民意？這種利益博弈的最終結局或將決定物業稅的命運。
筆者認為，鑒于中國國情，把土地出讓金納入物業稅不僅是最佳選擇，也是唯一選擇。其一，只有把土地出讓金納入物業稅當中，才能抑制地方政府盲目建設、浪費建設的沖動。由于不能通過出讓土地一次性獲得收入，地方政府就不能寅吃卯糧，他們將不得不提高服務，提高資金使用效率，通過改善公共建設換取民眾繳納物業稅的積極性。事實上，這也是各國開征物業稅的初衷。其二，如果把土地出讓金剔除，物業稅稅率將變得非常低，而征收成本則不變，這意味著，征收成本在某些地方有可能接近甚至超過物業稅，從而，使物業稅的開征變得毫無意義。其三，只有把土地出讓金納入物業稅當中，才能抑制地方政府的賣地沖動，才能促使調控措施見效，也才能防止房價進一步失控，住房這一民生問題進一步惡化。
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