摘要：我國現行的房地產稅收制度尚存在諸多不合理因素，不能發揮稅收應有的功能，一定程度阻礙了房地產市場的進一步發展。因此，有必要借鑒國外房地產稅制的成功經驗，健全完善我國房地產稅制，從而促進我國房地產市場的健康發展。

　　關鍵詞：房地產稅  稅費改革  稅制結構  征稅范圍

　　國外經驗表明：一個結構完備、運行良好的房地產市場離不開一個能同市場經濟相吻合，并將國家的宏觀經濟政策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產稅收制度。它的有效運行，不僅可以增加財政收入，為城市建設積累資金，而且可以調整土地等資源的配置，通過對房地產市場的干預，調節城市經濟運行及收入分配。但我國現行的房地產稅收制度尚存在諸多不合理因素，不能發揮稅收應有的功能，一定程度阻礙了房地產市場的進一步發展。因此，有必要借鑒國外房地產稅制的成功經驗，健全完善我國房地產稅制，從而促進我國房地產市場的健康發展。

　　一、國際經驗：國外房地產稅制及基本特征

　　在國民經濟活動中，房地產業占有舉足輕重的地位，對房地產開發、經營、持有、使用和轉讓等活動進行課稅，構成了當今世界各國稅收制度的一項重要內容。由于歷史、文化、國情以及經濟調控目標各異，各國在房地產稅制方面有諸多不同之處。綜合來看，房地產稅種的設置主要涉及房地產保有、轉移和取得三個方面。

　　（一）房地產保有稅制

　　房地產保有稅制是在一定時期或一定時點上，對個人或法人所擁有的房地產課征的一種稅收，其主要功能是合理調節房地產收益分配，以確保房地產保有的負擔公平和降低房地產作資產保有的有利性。目前世界上通行的房地產保有稅主要有以下幾種：

　　1.不動產稅。不動產稅是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，計稅依據為不動產評估價值。不動產稅又可分為三種類型：將土地、房屋、有關建筑物和其它固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大的不動產稅等；只對土地和房屋合并課征的房地產稅。如墨西哥、波蘭的房地產稅、泰國的住房建筑稅等；單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。如奧地利的土地價值稅、韓國的綜合土地稅等。

　　2.財產稅。在不征收不動產稅的國家里，一般征收財產稅，如美國、英國、荷蘭、瑞典等國，操作辦法是將不動產與其它財產捆在一起，就納稅人某一時點的所有財產課證的一般財產稅，計稅依據是不動產評估價值。其中，美國的財產稅最具代表性。美國把房地產歸為一般財產，征收一般財產稅，以所有人為納稅義務人，計稅依據為房地產的核定價格，各州稅率不一，一般為3%—l0%.

　　3.定期不動產增值稅。該稅種主要是針對占有房地產超過一定年限的產權者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般分為十年期和五年期增值稅種。德國、英國、日本曾實行過的土地增值稅及意大利現行不動產增值稅都是對未發生轉移的土地自然增值征稅。

　　（二）房地產轉移稅制

　　房地產權益的轉移分為有償和無償兩種。當房地產發生買賣等有償轉移時，大多數國家要對轉讓收益即增值部分課稅，主要有以下幾類：

　　1.以所得稅的形式對房地產轉讓收益課稅。如美國、英國、法國等，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅。其具體做法又可分為分離征收和綜合征收兩種。分離征收是把房地產轉讓中顯化的增值收益從一般財產收益中顯化出來，作為單獨的課征對象，實行有別于一般所得稅計征的一種征收方法。如日本對個人房地產有償轉讓行為課征的個人所得稅綜合征收，即把房地產轉讓中顯化的增值歸為一般房產收益統一征收所得稅。

　　2.直接征收土地增值稅。意大利和我國臺灣地區將房地產中顯化的增值收益分離出來，單獨征收增值稅。意大利不動產增值稅是地方稅種，將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進制，按5%—30%的稅率征收。

　　3.對房地產投資增值課稅。美國的房地產收益稅規定一定時期所購買房地產，其增值在一定限度內免征。日本的特別土地保有稅中對取得房地產的交易也實行課稅，它以土地購置者為納稅人。

　　在房地產發生繼承或贈與等無償轉移行為時，各國一般要根據資產價值征收遺產稅或贈與稅。

　　（三）房地產取得稅制

　　1.登記許可稅（費）。無論有償還是無償轉移，在房地產發生權益變更進行所有權益登記時，許多國家按財產價值課征登錄稅或登錄費，一般以登記時的價格為計稅依據，稅率有所不同。

　　2.印花稅。納稅人是作出、領受特殊文件、合同、公證和稅法上列舉的其它憑證的人。芬蘭對不動產等轉讓行為及有關證件征收印花稅，稅率從1.5％到6％不等。日本房地產買賣合同應繳印花稅，稅率根據合同的交易價值確定，合同價值低于（含）l萬日元的免稅。

　　3.不動產取得稅。不動產原始取得或繼承取得，需向政府交納不動產取得稅，計稅依據為取得不動產時的評估價格。如日本的不動產購置稅，屬地方稅，稅率為4％；購置房產用于居住的土地稅率為3％；該稅的減免是根據土地或房屋的用途和面積決定的。

　　盡管各國具體稅制存有一定差異，但從宏觀角度看，世界各國特別是發達國家的房地產稅制一般有以下幾個顯著的基本特征：

　　首先，房地產稅收在政府組織的稅收收入中占有較重要的地位，已成為地方政府財政收入的重要來源之一。房地產稅具有稅源穩定、容易征收管理等特點。目前在許多國家，該項稅收收入在政府組織的稅收收入中占有相當大的比重，特別是在地方政府組織的稅收收入中具有舉足輕重的作用。如美國，房地產稅一般要占到地方財政收入的50％—80%.

　　其次，大多數國家趨向于按房地產的評估值征收房地產稅，使其具有隨著經濟增長而增長的彈性特征。目前大多數國家改變了原來從量課征房地產稅的做法，而采用認價征收。這樣做，一是按現行實際的價值計稅，比較客觀；二是在征收管理上具有統一性，比較公平合理；三是隨土地房產價格的升值相應增加稅收，有利于有效組織收入。

　　再次，各國重視對房地產保有的征稅，而房地產權屬轉讓的稅收則相對較少，這樣的稅種結構極大地鼓勵不動產的流動，刺激了土地的經濟供給。高額的保有房地產稅率避免了業主空置或低效利用其財產，刺激了頻繁的交易活動，這樣既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置。

　　最后，各國房地產稅收政策堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，即除對公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免稅外，其余的不動產所有者或占有者均為納稅主體；少稅種，即房地產的稅種較少，多數國家開征不動產稅，這樣，一方面可以避免因稅種復雜而導致重復征稅現象的發生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率；低稅率，即主體稅種的稅率一般都較低，總體稅收負擔水平也偏低，從而既降低了稅收征管阻力，又有效推動房地產市場的發展。

　　二、借鑒思考：完善我國房地產稅制的政策建議

　　應該說，我國現行房地產稅制在調節經濟和組織財政收入諸方面發揮了一定的積極作用，但根據社會主義市場經濟發展的新情況以及參照國外的成功經驗和通行做法，我國現行房地產稅制仍存在一些亟待改進的方面。主要表現在：現行涉及房地產業的稅種結構松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調節單一，同時存在稅種重疊設置和稅負上重復課征的問題。如現行房地產稅制，既有對內資企業和個人征收的城市稅，又有對涉外企業和外藉個人征收的城市房地產稅，這兩個稅種的征稅對象均為房產，明顯屬于重復設置。契稅是對房屋產權發生轉移時就雙方當事人所訂立的契約征收的一種稅，印花稅是就經濟活動中書立的憑證所征收的一種稅，就征稅范圍來看，存在重復征稅問題。征稅范圍相對狹窄，抑制了房地產稅收作用的發揮，長期以來，我國房地產稅收范圍都很有限，如其中的房產稅和城鎮土地使用稅，僅限于對城市、縣城、建制鎮和工礦區所在企業征稅，不僅產生位于城鎮的企業和位于城鎮范圍之外的企業之間的稅負不公問題，而且隨著城鄉經濟發展，城鄉界線難以劃分與界定，在實際操作上造成困難；費大于稅，費擠稅現象嚴重，按照稅收執行情況估算，1998年來自房地產的稅收總額約450億元左右，而來自房地產的各項收入則大約在1200—1500億元之間，費大稅小的問題十分突出，其格局既明顯加重了房地產行業的整體負擔水平，擾亂了正常的生產經營秩序，又大大弱化了稅收的調控能力；稅負的環節分布不合理，我國對房地產特別是對土地的保有稅負過低，幾乎占城鎮土地總量98％的土地由企業無償取得，并仍近似無償地持有著，而進入市場流通的土地（使用權）卻要承擔較高的稅負，其結果不僅抑制了土地的合理流通和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，并直接阻礙了大量劃撥存量土地步入市場的過程；等等。

　　針對以上問題，對進一步改革完善我國房地產稅制的政策建議主要有：

　　（一）深化稅費改革，擴大房地產稅收收入規模

　　應根據市場經濟要求科學地確定稅費體系，理順目前房地產業的稅費關系，通過清費改稅，減輕企業負擔，擴大稅收規模。具體講，保留補償性、資源性和證照性的收費項目，對一部分納入國家預算、管理比較規范的基金和收費項目亦可考慮保留，其它屬于管理性和建設性的項目一律取消，其一部分收入通過改稅取代。同時，房地產稅收應當貫徹到房地產經濟運行和房地產市場的各個階段和各個環節之中，即要貫穿房地產經濟的全部過程。克服當前房地產稅收主要集中在房地產開發建設的生產環節上，而忽視流通、分配和消費環節的狀況，以有效擴大房地產稅收收入規模，調動地方政府組織房地產稅收的積極性，并更好地利用稅收政策杠桿調控房地產資源配置，促進房地產經濟以及房地產與國民經濟的協調發展。

　　（二）統一規范稅制，科學設計房地產稅收結構

　　按照社會主義市場經濟和房地產體制改革的要求，遵循協調、效率與公平的原則，統一規范房地產稅收制度，增強房地產稅收的透明度，在一定時期內保證房地產稅收的相對穩定性。首先歸并內外兩套企業所得稅制，為內外房地產企業的平等競爭創造一個良好的稅收環境；其次，科學合理地設計房地產稅種結構，借鑒國外經驗，按使用、轉讓、收益三個環節設計稅種，在使用保有環節，合并房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅，設置內外資企業統一執行的房地產稅；在轉讓銷售環節，繼續征收營業稅，同時考慮將房地產開發環節的一些收費項目轉為征收營業稅，并在適當時機將現行契稅和房地產印花稅合并；在收益所得環節，征收企業和個人所得稅。同時在適當時機取消投資方向調節稅和土地增值稅；做到在稅制設計上注意分清各稅種屬性與課稅范圍，簡化規范稅制，有效克服稅制上的重復設置和重復課稅。通過改革調整，建立起以房地產稅為主，所得稅、營業稅等稅種為輔的房地產稅制結構。

　　（三）適當調整征稅范圍，進一步擴大稅基

　　根據量能負擔原則，擴大征稅范圍，實行普遍征收，進一步發展房地產稅收的作用。將農村的經營和出租用房納入房地產稅的征收范圍；除對全民、集體所有制單位購買房屋應恢復征收契稅外，對承受出讓、轉讓、贈與、繼承、承典和抵押城鎮土地使用權的也應恢復征稅；取消對“三資企業”不征城建稅、教育費附加、耕地占用稅的稅收優惠，內外資企業一視同仁；開設空地稅，在空地稅下設閑置土地和荒蕪土地兩個稅目；嚴格掌握減免稅的政策口徑；通過擴大征稅范圍，減少稅式支出，以公平稅負，合理調節資源利用，保證財政收入。

　　（四）建立健全房地產計稅價格的評估制度，加強房地產稅收的征收管理

　　房地產稅收改革時，應將現行計稅價格由原值改為評估價格，實行房地產計稅價格評估制度。可比照國際通行做法，按房地產的評估價值，即由評估部門按某一特定年度房地產市場價格評估出的房地產實際價格征稅，一般3—5年不變，以有效提高稅收增長彈性，組織地方稅收入，同時通過幅度稅率或征收率的調整有效調控房地產市場，發揮稅收杠桿作用。應根據國家產業政策和房地產企業的不同類型、經營業務、經營方式，盡快制定出規范具體、可操作性強的稅收法規細則，為稅務部門依法征稅提供依據。同時，加強征管力量，加大稅收征管力度。