假設開發法是我們在房地產估價中常用的方法，在具體估價時有現金流折現法和傳統方法。有觀點認為現金流折現法和傳統方法有著明顯的區別，且從理論上講，前者優于后者。其實，它們之間的區別只是表面上的，具體出發點不同而已，從理論上來講并不存在優劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現值原理，后者是終值原理。它們之間應該是等價的。搞清上述原理可以澄清一些錯誤認識，有利于在估價實踐中正確確定有關項目。

　　一、一個簡單的例子及其分析

　　某城市定于2003年6月1日拍賣一塊多層住宅用地，土地總面積為20000平方米，出讓年限為70年，規劃要求的建筑容積率為1.20.如果某一競買方經過調查研究預計建成后住宅的平均售價為3500元／平方米，土地開發和房屋建安費用為1500元／平方米，管理費用和銷售費用分別為土地開發和房屋建安費用之和的3%和6%，銷售稅金與附加為銷售額的5.5%，當地購買土地應繳納稅費為購買價格的3%，正常開發期為2年，希望投入的總資金能獲得15%的年稅前收益率。那么，在競買時，他的最高報價應是多少。假設銀行貸款利率為5.49%.

　　設購買土地的最高報價為X.計算時，開發過程中發生的資金按均勻投入。

　?。ㄒ唬?、用現金流折現法進行估價

　　因折現率就是預期收益率，所以，其折現率為15%.

　　（1）開發完成后價值現值＝20000×1.2×3500／（1+15%）2＝63516068元＝6351.61萬元

    （2）銷售稅金與附加現值＝6351.61×5.5%＝349.34萬元

    （3）土地開發、房屋建安、管理費和銷售費現值＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）／（1＋15%）＝3412.17萬元

    （4）購買土地應繳納稅費現值＝0.03X

    （5）所以用現金流折現法估價的土地價格X＝6351.61－349.34－341217－0.03X X＝2514.66萬元

　?。ǘ⒂脗鹘y方法進行估價

　?。?）開發完成后價值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00萬元

    （2）銷售稅金與附加＝8400.00×5.5%＝462.00萬元

    （3）土地開發、房屋建安、管理費和銷售費＝20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00萬元

    （4）購買土地應繳納稅費＝0.03X

    （5）投資利息。地價和購買土地應繳納稅費的占用期為2年，土地開發、房屋建安、管理費和銷售費的平均占用期為1年。

　　投資利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X

    （6）開發利潤。與現金流折現法相比，傳統方法的開發利潤與投資利息之和應等價于現金流折現法中以折現體現的預期收益，那么，開發利潤的年利潤率應為9.51%（近似值）

　　開發利潤＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X

    （7）土地價格。X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X X＝2537.70萬元

　?。ㄈ?、分析通過上述例子我們可以看出，兩種方法所得出的結果基本上是一樣的。引起差異的原因是由于開發年利潤率采用的是靜態近似值，它使傳統方法中的投資利息與開發利潤兩項之和所形成的投資收益，不等價于現金流折現法中以折現方式所體現出的投資收益造成的誤差，如果兩者等價，其結果應該是一致的。

　　現在我們將傳統方法中代表資金收益的投資利息與開發利潤合為一項，總收益率按等價于折現率的15%計算，那么：

　　投資利息與開發利潤之和＝1.03X×（1+15%）2＋3924.00×（1＋15%）－3924.00－1.03X＝588.60＋0.3322X

　　代入上述土地價格得X＝2514.61萬元。除去計算誤差后，完全一致。

　　二、幾個需要澄清的問題

　　看了上面的分析后會問，在用傳統方法估價時其估價過程與經典教課書上的要求并不完全一致；上述例子中也沒有考慮預售、延遲銷售和資金的非均勻投入。

　　（一）、開發利潤計算方式

　　我們在實際估價工作中或經典的教課書中，計算開發利潤一般用直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率之一乘以相應的計算基數求出開發利潤。這些計算方法雖然在理論上沒有什么錯誤，但在實際操作中卻可以引起一系列的錯誤。首先，在上述利潤率中，開發建設期是隱含的因素，對于投資收益率相同的房地產項目，這些利潤率會因開發期的不同而不同。而這一點，在實際估價中常常被忽視，如開發期為一年的項目的成本利潤率為5%，而開發期為兩年的項目由于資金占用期相應增加，其成本利潤率就不能也是5%，而應至少是10%（按單利率）。這樣兩者的資金投入才能得到相同的收益率。其次，容易漏項，如上例中土地的資金投入。第三，不易較準確地確定，因開發過程中，各種性質不同的資金投入的占用期限不同，最后需計算出一個綜合成本利潤率。第四，由于計算方式不同，所以無法將投資利息和開發利潤這兩種基本性質相同的項目合二為一，簡化計算。如果采用年收益率的形式計算，易于項目間的比較，也易于理解，既與投資利息的計算方法相同，又可以有效避免上述錯誤。

　?。ǘ?、傳統方法中，投資收益的體現

　　在傳統方法中，投資收益是通過開發利潤和投資利息兩項來體現的。這主要是二者不同的計算方式所產生的結果：前者按總比率；后者按年收益率。其實，將二者分開既無意義，也無必要。在對房地產客觀價值的估價中，不管是開發利潤，還是投資利息，都是開發過程中創造的剩余價值，體現為總資本收益，他們只不過是在不同部門之間的分配。投資利息只代表資金的一種客觀成本，貸款多少或貸不貸款并不影響總資本收益，且在市場條件一定的情況下，投資利息也不會對房地產的價格產生影響，只會引起開發利潤的反向變化。另外，將二者分開，不僅存在同一形式的重復計算，也不利于準確計算收益率（如上例）。所以，用總資本收益來代替投資利息和開發利潤，以收益率形式計算資本投資總收益既簡便，又容易理解。

　?。ㄈ?、傳統方法中，能否考慮預售、延遲銷售和資金的非均勻投入

　　預售和延遲銷售一方面與項目銷售的具體方案有關；另一方面，預售本身已經考慮了折扣，體現了時間價值，而延遲銷售與定價高低有關，定價高則銷售慢，低則銷售快。所以延遲銷售可以通過開發完成后價值的高低來調整。

　　當用總資本收益代替投資利息和開發利潤，以收益率形式計算資本投資總收益后，在資金的非均勻投入的情況下，總收益也就不難計算了。

　　通過以上分析可知，所謂傳統方法劣于現金流折現法，只是對其理論依據的誤解所導致的某些項目確定不當造成的，其實，二者是等價的。更準確地說，傳統方法應稱為終值法。由于假設開發法是顛倒過來的成本法，上述討論也同樣適用于成本法中的有關項目的確定。