房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，從事以上活動的機構即為房地產評估機構。房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動，從事以上活動的機構即為經紀機構。兩者同屬于房地產交易中向相關當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的機構。從定義中我們可以看出估價和經紀機構的合作主要發生在房地產投資開發及建設完成后的交易階段，因此在本文中我們將對兩者在房地產交易這一階段中各自的角色進行分析并對兩者之間的相互關系及如何更好的處理這種關系進行討論。

　　我們先來看以下這個例子。某業主從房地產開發商手中購得一套住宅物業，自用該住宅物業兩年后，該業主欲轉讓其所擁有的該住宅物業，并委托一經紀機構為其代理出售，經紀機構根據該業主所提供的關于該住宅物業的資料及希望的出售價格，對掌握的客戶群資料進行查找并對欲購買該物業的買方進行直接聯系，通過解釋說明及現場勘察等方式使買方對該物業有較全面的了解，并組織或代表買賣雙方進行協商對最終的成交價格達成一致。其后，買方購房需要向銀行申請按揭貸款，此時接受銀行委托評估機構將要對該物業進行評估為銀行貸款提供價值參考，通過現場勘察、有關資料查詢并選用適當的評估方法，評估機構向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據。

　　以上這個例子簡單的說明了房地產估價和經紀機構在房地產交易中各自服務的環節、服務的對象及提供的具體服務。我們對該案例中可能出現的其他情況再作進一步的補充。

　　在開發商銷售一手樓盤的階段，經紀機構可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務；

　　該業主從開發商手中購買該住宅物業時，也可能向銀行申請按揭貸款，而銀行也可能委托評估機構對該物業在該時點進行價格評估，作為貸款價值參考；

　　案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機構對該物業進行評估，以作為交易參考；

　　該業主可能委托經紀機構出租該物業，同時評估機構可能接受委托，對參考租金進行評估；

　　在買方無法償還貸款時，經紀可能被委托處置資產以償還銀行的債務，同時估價機構也可能被委托評估處置資產之參考價格。

　　由此看來，估價和經紀機構在房地產交易中無處不在，他們之間的合作也是環環相扣。

　　下面我們對評估及經紀機構在合作中集中出現的一些問題進行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出現在案例中的合作，而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作）：

　　1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產生爭議。在房地產交易活動中，經紀機構引導雙方協商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構進行評估時，要向經紀機構充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產生的正面或負面影響，從而對評估價值進行適當的修正。

　　2、成交價格和評估價格內涵不同。這種不同往往出現在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經紀機構所談之成交價格包括該住宅物業本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應該將這一部分附加價值予以剔除。

　　在上述這兩種情況出現時，經紀機構常常抱怨評估機構的評估價值不夠客觀，不能準確的反映市場，尤其是遭到客戶的不滿，甚至造成貸款達不到客戶的要求進而導致交易無法進行。這主要是在合作中機構間缺乏溝通，對彼此業務缺乏深入的了解，知識脫鉤，對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。

　　3、提供參考案例的失實。當估價機構在對該物業進行評估時，需要對市場上同類物業的價格資料進行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經紀機構基本為片區經營的模式，對片區內物業掌握大量的成交信息，評估機構往往會向經紀機構查詢相關信息。經紀機構往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。

　　這一問題不僅僅為經紀機構單方面所造成，也因為評估機構沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫，在短期內完成評估工作，缺乏市場信息而造成經紀機構對估價人員的誤導。沒能用專業的眼光對提供的資料進行有效篩選和修正。

　　對于同一項交易，評估的客體與交易客體統一。在評估機構接受委托后應該對評估的對象向經紀機構了解清楚，根據產權文件登記的物業地址進行現場勘察。有些經紀機構往往以客戶不方便或其他原因為由，指示估價機構對其他物業進行現場勘察，甚至僅提供照片資料。而對于這種不合理指示，個別估價人員也沒有盡職盡責，便對其他物業進行現場勘察，提交評估報告，這種由于對不同于交易客體進行勘察引起價格差異對交易當事人利益造成影響的行為顯然是不正當的。

　　在以上這種情況中出現了估價機構與經紀機構之間的不良合作，對交易當事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業的形象產生了負面影響，也對機構雙方的長期效益產生不良影響。

　　以上這些問題，有些是機構雙方缺乏彼此的了解和溝通，經紀機構對評估機構技術性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋，有些是評估機構對于經紀機構在成交環節中所發生的交易情況不了解，而不能對成交價格和提供的案例做出專業的分析和判斷，有些則是機構雙方在對交易推動和促進中進行不良的合作，使交易當事人蒙受損失，這些都應在我們以后的工作中予以改進和杜絕。

　　針對這些問題，有關政府部門及行業協會都提出了很多行之有效的解決辦法，下面筆者將從從業人員本身及機構本身提出一些建議：

　　1、加強機構間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內容，要對客戶提出的無論相關于房地產信息還是技術方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；

　　2、估價機構要建立起數據庫，而數據庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經紀機構的配合，提供客觀、準確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；

　　3、機構本身對于員工日常工作的管理和職業道德培訓。盡管我們有行業協會對從業人員的行為進行監督，并且有行業規范對從業人員的行為進行約束。但是估價及經紀機構是從業人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責任和享受權利。機構本身應該對自己的員工進行業務能力和職業操守的不斷教育；

　　4、機構之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產評估和經紀機構都屬于第三產業，為客戶提供滿意的服務是我們的宗旨。而我們的機構部門設置多為業務部門而沒有或者很少設置售后服務部門或相關部門即客戶投訴部門。當然，這其間的因素也很多，因為房地產服務業在我國仍屬于新興產業，客戶對行業本身的不了解也會產生很多由于誤解而造成的問題。但對于我們機構本身，應該主動向客戶宣傳我們的服務，讓客戶了解我們的產品，多對我們的工作提出問題，使我們在發展中不斷完善和成熟。

　　以上是對房地產估價和房地產經紀機構在房地產交易中如何更好的合作提出的幾點建議，希望能夠起到拋磚引玉的作用。房地產交易市場正日趨成熟，從業人員的素質也日益提高，希望我們業內人士對于房地產估價及經紀機構之間的合作繼續探索，不斷完善，為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。