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城市房屋拆遷估價報告的證據審查分析(二)
之所以規定了估價機構確定的法定程序，是有其內在邏輯性和現實背景的：作為拆遷人的開發公司大多數與房地產管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發公司更是如此。這樣，房地產估價機構便通過房地產管理部門與作為拆遷人的開發公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價機構“爭飯吃”的情況下，估價機構一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發公司建立“良好的關系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現這種情況的另一個因素在于估價機構的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標投標機制，整個評估市場在拆遷人的操縱之下，估價機構很難有獨立人格，只能在妥協與干預之中生存與發展。
估價機構不是在誠信上下功夫，而是在拉關系上下力氣，這里作者絲毫沒有貶低估價機構的意思，造成這種狀況的原因不在于估價機構本身，而在于相應的制度和機制的完善和不科學。作為行業自律的管理部門，中國房地產估價師學會正在完善公平競爭、公正評估的制度和規范，當然，我國房地產估價師制度建立僅十年，對其要求不能象西方發達國家幾十年乃至上百年發展的標準。作為國家主管部門，建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》，這從制度上保證拆遷房屋評估公正進行，為證據的合法性審查提供了可能。
（3）證據的形式必須符合法律規定。估價報告應當具備的形式要件包括委托人、評估標的、估價方法、估價機構、救濟途徑、估價師。缺少必備要件就屬于證據的形式不符合法定要求而不被采信。
二、房地產估價報告的真實性審查
證據的真實性是指是否具有能夠客觀反映案件事實真相的屬性，或者說是否具有客觀存在性。證據的真實性是使證據獲得證據能力的本質要求，任何虛假的或者不真實的證據都不能作為認定案件事實的依據。行政執法和審判都是如此。
補償安置裁決及其相關行政訴訟中的證明任務是查明案件的客觀真實或案件的真實情況。查明案件的客觀事實，歸根到底就是要求行政執法人員和法官的主觀認識符合客觀實際。客觀真實是行政執法和行政審判的標準，因為它是認定案件事實的根據，只有根據客觀的證據，才能再現案件的真正事實真相，進而才能保證案件的處理正確和公正。行政執法和行政訴訟的證據，客觀真實的標準是認定案件事實的根據，只有根據客觀的證據，才能再現案件真正事實真相，進而才能保證案件的公正處理。
然而問題是在審判實踐中，客觀真實的標準難以達到這樣的標準。這里涉及到行政執法和行政審判究竟要求客觀上的真實還是法律上的真實，法律的價值包括公正和效率，行政執法和行政審判的價值應當首先追求法律上的真實而非客觀上的真實。當然，二者的統一最為理想，但在實踐中難以成為現實。
現代司法證據理念表明，證明標準在客觀真實的基礎上允許法官適用高度蓋然性。行政機關作出裁決時，由舉證義務的拆遷人提供估價報告，如果被拆遷人不能反駁的，可以估價報告為依據作出裁決，當事人不服向人民法院提起行政訴訟的，行政機關負有舉證義務，在不能反駁估價報告時，人民法院可以估價報告作出判決。被拆遷人否定負有舉證義務的拆遷人或者行政機關提供的估價報告，可以通過橫向、縱向，同類、近類比較的方法分析和反證。行政執法和行政訴訟無一例外的要考察證據的真實性，證據的真實性要求證據的內容和形式都必須具有客觀性，證據的內容應當以客觀事物為基礎，離開事物客觀存在的主觀臆斷，無根據的猜測、幻覺以及迷信邪說都不具有證據的客觀真實性。據此，估價報告的結論存在主觀臆斷，無根據的猜測因素的，就不具有客觀真實性。證據形式的客觀性要求證據必須以一定的有形載體展示在人們面前，應當是直接或間接的被人們所感知。由于證據是對未知事實的反映，對于證據的真實性的認定，要靠人的主觀認識活動來完成，因此，證據的真實性往往并不能完全等于客觀真實，存在著片面性和誤差等不符合案件真實的可能性。
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