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房地產抵押估價：防范金融風險的一個有效屏障
從房地產投資的慣例來看，房地產投資者很少完全以資本金（權益資金）投入。因此，在房地產業發展的過程中，金融的支持變得不可缺少，房地產抵押貸款是房地產金融的主要形式之一。《城市房地產管理法》第四十六條規定：“房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押房地產拍賣所得價款優先受償。”作為抵押物的房地產必須具備以下條件：一是，抵押房地產必須是合法的，當債務到期不能清償時能夠依法處置；二是，抵押房地產依法處置后的價值應當不小于貸款的本息之和。要實現上述要求，就必須在房地產抵押貸款前，對擬抵押房地產權屬的合法性進行調查，房地產抵押行為的合法性進行審查，對抵押房地產價值進行中立、科學、客觀的估價，只有這樣才能有效保證房地產金融的順利運行，有效防范房地產金融的風險。
一、通過房地產抵押估價可以真實披露抵押房地產的權屬狀況，防范抵押房地產權屬存在瑕疵帶來的處置分險。擬抵押房地產是否合法抵押可以通過房地產估價師估價活動，進行專業調查披露。依據《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令98號）規定，以下房地產不得設定抵押權：（1 ）權屬有爭議的房地產；（2 ）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；（3 ）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他房地產；（4 ）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；（5 ）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；（6 ）依法不得抵押的其他房地產。由于涉及各方關系比較復雜，非專業人員難以勝任抵押房地產權屬合法性的調查，必須由具有深厚理論功底和豐富實踐經驗的房地產估價師才能勝任。
二、通過房地產抵押估價可以調查房地產抵押行為的合法性，防范房地產抵押行為不規帶來的操作風險。《擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令98號）等法律、法規，對房地產抵押行為做出了很多具體的規定和要求，其中包括：房屋和房屋占用范圍的土地必須同時抵押、國有企業和事業單位的房地產抵押必須符合國有資產管理的有關規定、集體所有制企業的房地產抵押必須經集體企業職工代表大會通過并報上級主管機關備案、共有房地產的抵押必須征得共有人的書面同意、預購商品房的抵押必須符合商品房預售條件等等。這些條件也是相當復雜，離不開專業房地產估價師細致的工作。房地產抵押行為是否符合相關法律法規，需要由房地產估價師進行調查認定。
三、通過房地產抵押評估可以客觀地判斷房地產抵押價值，防范抵押房地產價值判斷不客觀帶來的價值風險。從理論上來講，房地產抵押價值應當是假設債務履行期屆滿債務人不能履行債務，拍賣、變賣抵押房地產最可能所得的價款或者抵押房地產折價的價值扣除優先受償的款額后的余額。由于房地產同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，無論從專業能力要求，還是從防范風險的角度看，金融機構很難依靠自己的力量確定房地產的抵押價值，更難以預測處置抵押房地產時的價值。因此，只有委托房地產估價師遵循獨立、客觀、公正的估價原則，根據抵押房地產的特性，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響抵押房地產價值的因素進行綜合分析的基礎上，才能確定房地產的抵押價值，并可以接受金融機構的委托，對抵押房地產的價值進行動態估價，形成對抵押房地產價值的動態監測機制。
由于金融機構在房地產抵押貸款活動中，按照房地產估價結果，確定貸款額度，房地產估價活動與房地產抵押貸款活動相互關聯。近些年來，在中國房地產估價師與房地產經紀人學會的帶領組織下，我國房地產估價界的專家和學者，加大對抵押房地產估價的研究力度，及時學習和掌握新的經濟發展脈絡和學科研究方向，適應金融環境變化的客觀要求，總結出適合房地產抵押貸款業務特點的新方法和新標準，指導房地產估價機構做好房地產抵押估價工作，有效地推動了我國房地產抵押估價工作的整體發展。房地產估價不僅為房地產業與金融業架起一座連接的橋梁，而且成為有效防范金融風險的屏障。
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