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地租地價體系的軟肋
地價體系的建立是土地使用制度改革中最重要的一個方面，它使我國的土地使用從無償、無限期使用向有償、有限期使用轉變，具有重要的歷史意義。但是，由于我國尚處于社會主義市場經濟的過渡階段，各項經濟制度還很不完善；同時，我國的土地有償使用制度改革是在經歷了30多年的無償使用階段才進行實踐的，還有不少問題處于摸索階段。因此，我國的地租地價體系在供給、使用、轉讓等方面都存在著諸多問題，可以概括為：
地價體系不合理。目前，大部分地方存在雙軌制甚至三軌制地價，即存在著兩種以上的地價標準，從而引起了新的土地資產的流失，形成了新的不平衡，出現了新的土地實際問題。一些地方采取了單軌制地價標準，但因為采取不同的出讓方式而導致地價水平不一。同一出讓方式的土地價格，也可能有較大差別，特別是協議出讓的土地，受人為的因素影響較大，其價格有較大的波動。很多地方的地價政策幾年來往往是一成不變，不能真實反映市場的情況。因此，必須要有新的實事求是、切實可行的理論加以引導。
地價評估的方法尚須完善。地價評估的實際結果受人為因素影響較大，從而使得地價標準不合理。科學的宗地標定地價修正體系還未建立，土地用途分類不盡合理，用途分類不細從而影響操作。如有的地方把辦公和商業歸為一類，酒店和招待所歸在了一般的商業用途，這些顯然不盡合理。
土地國有資產流失嚴重，地租地價體系存在眾多漏洞。特別是現行地租地價體系對出讓以外的用地及出讓以外的環節幾乎無能為力。現行地價體系沒有很好地注意到我國實行的是土地公有制度，沒有考慮到我國存在著大量的行政劃撥用地，存在著各種性質的用地，而僅是簡單地采用地價系統和土地稅收系統，這是對外國土地管理制度的生搬硬套。大部分資本主義國家實行的是土地私有制度，地價、地租由土地私有者自己收取，政府當然不必考慮地價、地租的征收問題。在1997年回歸前，香港的土地是英國皇家所有，但香港卻早就實行了嚴格、完善的土地批租制度，不象大陸存在著那么多的行政劃撥用地，也不象大陸存在著各種形式地價差別懸殊的現象，因此，完全參照香港而不注重土地年地租征收體系顯然也是不妥的。現行地租地價體系的最大缺陷就是尚未建立或未全面建立年地租體系。
現行地租地價體系對許多土地實際問題不能顧及，或者說是束手無策。在我國，不但存在著市場地價類用地，而且存在著協議地價類用地；不但存在著減免地價類用地，而且存在著大量的行政劃撥用地。非但如此，大量的擅自改變用地性質、用途、增加建筑面積的情況也同時存在。如何平衡各種性質用地的經濟關系是新的土地問題，在企業改制土地資產重組、打擊非法集資建房、制止擅自改變土地功能、扶持工業企業、理順地租稅費體系、減少土地收益流失造就公平的市場環境、盤活存量土地等方面，現行地價體系已是舉步維艱。
現行地價體系對工業、酒店業等自用土地企業的生產力發展有阻礙作用。從事工業、酒店業的企業，要地的目的就是為了自己利用土地，但高昂的地價往往是一道難跨的門檻，而對其減免地價又會使國有土地資產流失。對于這個矛盾，現行地價體系沒有根本的解決辦法。
地租費稅混亂。
1、土地使用方面的地租稅費名稱太多，不利于土地收益征收工作的開展。
2、雖然征收了土地稅，但從全國范圍來看，基本上沒有建立年地租體系即年地租征收系統。當前正在流失的各種土地收益都想通過地價體系來控制顯然是不可能的，地價體系的缺陷應由年地租系統來彌補，地價體系所引起的新的不平衡也應由年地租體系來調整，同時，對原行政劃撥用地要通過年地租體系來將其納入有償使用軌道。
3、租稅不分。租稅不分的結果是土地稅收中包含了大量的地租，且不是名正言順地收取，而應該收取的地租卻沒有征收。另外，租費不分、稅費不分的現象也同樣存在。
4、一些有關土地的稅種、稅率也不合理。應結合稅制改革，調整（取消、合并、新設）現有稅種、稅率。
在土地管理上，明租正稅是地租稅費體系的條件，也是建立和完善經濟運作機制的基礎。很明顯，建立完善的年地租體系是建立科學的地租稅費體系的關鍵。同時，建立了真正的地租收費體系后，土地稅收體系也要作調整。
對土地使用者及集體土地所有者的權益提及很少。
1、集體土地所有權權益不明確。
2、對原行政劃撥用地，多數地方只知道收取有關土地收益卻未明確繳納土地收益者的權益。如深圳對原行政劃撥用地已全面開征了年地租，但只強調收租，卻不談土地使用者的權益，不區分繳納年地租的土地使用權與純粹的行政劃撥用地的土地使用權的權益有何不同。
3、土地使用權權益的法律地位仍不明確，特別是派生的他項權利完全沒有提及，土地他項權糾紛的處置沒有一套可行的依據。由于規劃的調整，雖然土地未必被征用，但很多有關的土地使用權權益可能受到侵害，有時甚至是很嚴重的侵害。如高架橋開到了你的窗前；本來是看好了這里的規劃才買其一套房，但沒想到買后規劃調整了，在你住所旁建了一幢高樓等等， 對此的權益保護和賠償問題現行法律一直是空白。
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