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地價 房價 誰抬高了誰？
地價高，導致房價高，還是房價高，促動地價攀升？這個話題，是今年福州房地產業(yè)界一直沒有定論的爭議。
就福州的整體房價而言，由于市區(qū)外圍新區(qū)樓盤供應量大幅增加，商品房平均價格和去年同期相比微降但是局部地區(qū)如金山新區(qū)的房產交易價格漲勢已經凸現(xiàn)。與此同時，地價和房價一樣持續(xù)走高，今年最貴的地價每畝已近600萬元。據(jù)了解，受土地購置增長較快等因素影響，今年1～11月上旬，福州城區(qū)共公開出讓土地42幅，總成交面積為3382.54畝，總成交價為408，906萬元，分別比2002年全年福州城區(qū)公開出讓土地總幅數(shù)、總成交面積和總成交價增長27.27％、109.48％和119.12％。
鑒于此，不少業(yè)內人士認為，地價在房產開發(fā)投入所占比重越來越大，開發(fā)商將土地成本轉嫁到購房者頭上，直接抬升了房價。但同時也有不少人士認為，正是因為福州的房產市場供需關系良性發(fā)展，才促使開發(fā)商看好土地前景，愿意高價競標。
局部地價上漲較快
與福州去年的地價走勢相比，今年福州地價出現(xiàn)四面開花的繁榮景象，但局部如金山、工業(yè)路等區(qū)域地價上漲幅度較大。以工業(yè)路地區(qū)地價為例，在近日舉行的福州市第七次土地拍賣會上推出的一幅位于臺江區(qū)上海街道南側（原福州市化工機械廠用地），出讓土地面積為25.63畝，用途為居住的地塊，經過5家公司31輪激烈競價，最后被福建某房地產開發(fā)公司以7350萬元競得，超出地塊起拍價3500萬元，每畝價達286.77萬元，創(chuàng)下了福州市工業(yè)路地區(qū)土地公開出讓的畝價新高。有關人士預測，按照這個價位綜合比較該地塊的各項指標，其樓面地價成本每平方米就高達1800多元，加上建安成本、小區(qū)各項配套設施費用以及各項管理費用、營銷費用等，預計該樓盤每平方米成本要超過3000元！
實際上，福州市土地掛牌或拍賣以高價成交的現(xiàn)象層出不窮。與福州化工機械廠地塊同場被拍賣的還有位于金山文體中心東南角，面積為61.61畝的金山文體中心B＃地塊，該地塊以9950萬元成交，每畝單價為161萬元，僅次于9月6日拍賣的金山文體中心A＃地塊每畝176萬元的成交價。今年1月20日，福清市高山鎮(zhèn)拍賣一幅901平方米的土地，成交價高達1850萬元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，福州招標拍賣掛牌出讓土地數(shù)量正在穩(wěn)步上升，地價總體水平也在不斷上升。
地價上漲影響房價
對此，有開發(fā)商指出，由于土地成本的增加占整個房地產項目開發(fā)成本的比例很大，因此高額的地價必然會造成高房價。香港陽光國際集團副總裁宋曉紅認為，在目前福州房地產市場還處于同質化競爭的情況下，構成房價最主要的因素就是地價，畢竟現(xiàn)在房屋的建安成本基本固定，其他營銷手段、管理費用也相差無幾。這時各個樓盤獲得土地價格的高低則直接影響到將來樓盤的房價高低。
在這樣的情況下，土地拍賣高價交易也引發(fā)了一個新問題，就是高地價造成高房價，高房價艱難尋找市場出路。福州有一開發(fā)商在以3820萬元的價格競得福州市光明港一20多畝的地塊后，放棄了該地塊的使用權。一開發(fā)商曾以每畝近400萬的價格拍下市中心的某地塊，但該項目最終因產品難以進行市場定位而擱淺。
房價升溫影響地價
但同時也有開發(fā)商認為，在市場經濟條件下，不是成本而是供求關系決定房價，地價對房價有影響，但并不是決定房價的惟一因素。福建融信房地產開發(fā)有限公司策劃總監(jiān)林敏認為，福州房地產市場經過數(shù)年良性發(fā)展，房價并未經過大幅“炒作”，新盤、舊盤銷售形勢十分看好，房地產市場已經進入一個成熟穩(wěn)步發(fā)展期。以金山為例，各種類型成熟配套以及國際流行的郊區(qū)生活化趨勢使得金山已非“昨日金山”，吸引了各類型樓盤爭相入主。在此影響下，地價的上升是難以避免的。如果地價依舊停滯不前反而是件怪事。這樣也有助于提高整個金山的居住品質。但任何一個區(qū)域的地價都不可能高得離譜，畢竟福州房產市場存在板塊區(qū)域競爭，這都制約著地價以及房價的升溫。
房價地價理性前行
有關人士分析，房價與地價的高低，二者互為作用，要協(xié)調發(fā)展使之理性前行，一個很重要的因素還得政府對土地投放量進行控制，避免由于地塊過于缺乏而引發(fā)地價上漲。投資者也要避免未進行市場調查就大量購置土地，導致土地供應過快增長，使地價上升。要意識到房產價格對地價的影響具有一定的滯后性，由于土地開發(fā)成房產并最終得以銷售中間存在一個周期，在房地產發(fā)展波峰之時，逆向傳遞給地產市場的價格往往是失真的。
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