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淺析物業(yè)管理中維修費(fèi)用的控制
［摘要］物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，作為維修工作是物業(yè)管理公司工作的一大內(nèi)容之一，維修費(fèi)用是物業(yè)管理費(fèi)用的重要組成部分，控制好維修費(fèi)用對降低物業(yè)管理費(fèi)用意義重大。
物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，微利的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理公司如何在日益激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中求生存、求發(fā)展呢？而物業(yè)管理費(fèi)收入的數(shù)額大小又不能由公司隨意確定，是根據(jù)公司向用戶所提供服務(wù)項(xiàng)目的不同性質(zhì)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，按政府定價(jià)、行業(yè)定價(jià)和協(xié)議定價(jià)來確定；只有通過在對用戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，控制物業(yè)管理成本費(fèi)用的開支來提高公司的競爭力。維修工作是物業(yè)管理公司工作的一大內(nèi)容之一，維修費(fèi)用是物業(yè)管理費(fèi)用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及其他機(jī)械設(shè)備、機(jī)器裝置等公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，控制好維修費(fèi)用對降低物業(yè)管理費(fèi)用意義重大，因此，我認(rèn)為要圍繞如下三大方面來工作，達(dá)到既維護(hù)好物業(yè)管理各種設(shè)備，又控制好了維修費(fèi)用。
一、認(rèn)真編制維修費(fèi)用的全年預(yù)算
首先，由公司工程部計(jì)劃列明維修項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、金額。規(guī)模是指大修、中修還是小修。其次，財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)歷史會計(jì)資料、目前市場維修行情對預(yù)算作出修改意見。歷史會計(jì)資料包括設(shè)備新舊程度、往年可比項(xiàng)目、可比規(guī)模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計(jì)劃部、采辦部和公司領(lǐng)導(dǎo)的意見。最后，預(yù)算交由預(yù)算委員會討論通過后確定全年維修費(fèi)用的預(yù)算。
二、建立和完善維修費(fèi)用審批制度
（一）事前審批
財(cái)務(wù)人員必須參加合同的談判，根據(jù)預(yù)算資料就財(cái)務(wù)方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預(yù)算表。合同內(nèi)容、合同金額、會間預(yù)算經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，合同調(diào)法部才可與維修單位簽定維修合同。
（二）事中審批
預(yù)付維修合同款時(shí)，根據(jù)公司資金管理辦法的規(guī)定、維修工程預(yù)付款的規(guī)定、合同的約定等來支付維修工程款，財(cái)務(wù)人員還要隨時(shí)了解工程進(jìn)度。
（三）事后審批
工程完工結(jié)算時(shí)，要注意前面預(yù)付款有無發(fā)票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗(yàn)收簽字、公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字。
三、控制和降低維修費(fèi)用的主要途徑
（一）簽定定期合同。與優(yōu)質(zhì)服務(wù)、價(jià)格合理、講信譽(yù)的維修公司簽定定期合同，不但服務(wù)質(zhì)量可得到保證，還可得到價(jià)格上的優(yōu)惠。
（二）采用競爭招標(biāo)方式。對大項(xiàng)目的維修要實(shí)行競爭招標(biāo)，通過維修單位提供的服務(wù)、價(jià)格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務(wù)，盡量把費(fèi)用控制到最好的水平。
（三）把握好維修時(shí)間。平時(shí)就要注意小修理，該修時(shí)要及時(shí)修理，別讓機(jī)器超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后才修理。
（四）作好當(dāng)?shù)鼐S修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。物業(yè)管理公司就有技術(shù)工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時(shí)掌握市場的價(jià)格信息、技術(shù)信息，才有辦法決定是自修還是外修。
總之，維修費(fèi)的控制也還有其他許多方面，許多方法可進(jìn)行，我覺得在物業(yè)管理中控制了維修費(fèi)用就可能在很大程度上控制物業(yè)管理費(fèi)的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平，試想，如果一座大廈經(jīng)常突然停電，電梯不能運(yùn)轉(zhuǎn)，空調(diào)不能運(yùn)轉(zhuǎn)，辦公設(shè)備不能運(yùn)轉(zhuǎn)，那影響多大，所以，在物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理工作中對維修費(fèi)用要做到最恰當(dāng)?shù)目刂啤?
物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，微利的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理公司如何在日益激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中求生存、求發(fā)展呢？而物業(yè)管理費(fèi)收入的數(shù)額大小又不能由公司隨意確定，是根據(jù)公司向用戶所提供服務(wù)項(xiàng)目的不同性質(zhì)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，按政府定價(jià)、行業(yè)定價(jià)和協(xié)議定價(jià)來確定；只有通過在對用戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，控制物業(yè)管理成本費(fèi)用的開支來提高公司的競爭力。維修工作是物業(yè)管理公司工作的一大內(nèi)容之一，維修費(fèi)用是物業(yè)管理費(fèi)用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及其他機(jī)械設(shè)備、機(jī)器裝置等公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，控制好維修費(fèi)用對降低物業(yè)管理費(fèi)用意義重大，因此，我認(rèn)為要圍繞如下三大方面來工作，達(dá)到既維護(hù)好物業(yè)管理各種設(shè)備，又控制好了維修費(fèi)用。
一、認(rèn)真編制維修費(fèi)用的全年預(yù)算
首先，由公司工程部計(jì)劃列明維修項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、金額。規(guī)模是指大修、中修還是小修。其次，財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)歷史會計(jì)資料、目前市場維修行情對預(yù)算作出修改意見。歷史會計(jì)資料包括設(shè)備新舊程度、往年可比項(xiàng)目、可比規(guī)模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計(jì)劃部、采辦部和公司領(lǐng)導(dǎo)的意見。最后，預(yù)算交由預(yù)算委員會討論通過后確定全年維修費(fèi)用的預(yù)算。
二、建立和完善維修費(fèi)用審批制度
（一）事前審批
財(cái)務(wù)人員必須參加合同的談判，根據(jù)預(yù)算資料就財(cái)務(wù)方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預(yù)算表。合同內(nèi)容、合同金額、會間預(yù)算經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，合同調(diào)法部才可與維修單位簽定維修合同。
（二）事中審批
預(yù)付維修合同款時(shí)，根據(jù)公司資金管理辦法的規(guī)定、維修工程預(yù)付款的規(guī)定、合同的約定等來支付維修工程款，財(cái)務(wù)人員還要隨時(shí)了解工程進(jìn)度。
（三）事后審批
工程完工結(jié)算時(shí)，要注意前面預(yù)付款有無發(fā)票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗(yàn)收簽字、公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字。
三、控制和降低維修費(fèi)用的主要途徑
（一）簽定定期合同。與優(yōu)質(zhì)服務(wù)、價(jià)格合理、講信譽(yù)的維修公司簽定定期合同，不但服務(wù)質(zhì)量可得到保證，還可得到價(jià)格上的優(yōu)惠。
（二）采用競爭招標(biāo)方式。對大項(xiàng)目的維修要實(shí)行競爭招標(biāo)，通過維修單位提供的服務(wù)、價(jià)格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務(wù)，盡量把費(fèi)用控制到最好的水平。
（三）把握好維修時(shí)間。平時(shí)就要注意小修理，該修時(shí)要及時(shí)修理，別讓機(jī)器超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后才修理。
（四）作好當(dāng)?shù)鼐S修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。物業(yè)管理公司就有技術(shù)工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時(shí)掌握市場的價(jià)格信息、技術(shù)信息，才有辦法決定是自修還是外修。
總之，維修費(fèi)的控制也還有其他許多方面，許多方法可進(jìn)行，我覺得在物業(yè)管理中控制了維修費(fèi)用就可能在很大程度上控制物業(yè)管理費(fèi)的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平，試想，如果一座大廈經(jīng)常突然停電，電梯不能運(yùn)轉(zhuǎn)，空調(diào)不能運(yùn)轉(zhuǎn)，辦公設(shè)備不能運(yùn)轉(zhuǎn)，那影響多大，所以，在物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理工作中對維修費(fèi)用要做到最恰當(dāng)?shù)目刂啤?
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