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偷逃房產稅的手法及審計對策
房產稅是國家為了加強房產管理，控制固定資產投資規模，調整房產政策，穩定財政收入，而運用稅收杠桿，依據房產價格或出租房產收入征收的一個稅種。近年來，我們在審計中發現，有些單位和個人為了逃避國家監督，利用各種方法偷逃房產稅，其手法多種多樣，主要表現在：
一是將房產建成“馬拉松工程”。有些單位特別是企業，購建的房產投入使用后，故意不進行工程決算，有的雖已決算但長期不結轉固定資產，將其列入在建工程長期掛賬，或者將購建房產的費用支出長期掛在其他應收款、預付賬款等帳戶，虛列債權，對外號稱房產未完工，在整個工程“馬拉松”期間不計提房產稅，偷逃了稅款。
二是“渾水摸魚”偷逃房產稅。有些單位故意不設置固定資產明細賬，也不建立房產卡片等明細記錄；有些單位將房產混入其他固定資產，只有資產總數而無房產明細數；有些單位只記房產數量而無房產價值。這樣，利用賬目混亂故意不提或者少提房產稅，從而達到“渾水摸魚”偷逃稅款的目的。
三是“偷梁換柱”混淆房產偷逃稅款。按照規定，只要有屋面和圍護結構，能夠擋風遮雨，可供人們在其中生產、工作、居住或者儲藏物質的場所就應該作為房產計提房產稅。但我們在審計中發現，個別企業將建造的一些符合房產條件長期使用的堅固建筑如材料棚、工棚等列入臨時建筑和簡易建筑范圍，不辦理房產證，有些干脆混同修理支出和購買材料物品進行一次性攤銷，不在固定資產中加以反映，但對這部分房產照提折舊，卻不提取房產稅。
四是暗中頂賬“偷吃”房產。有些單位將擁有的房產出租給某些單位和個人，承租人用服務、實物和其他形式為報酬抵付房租，特別是承租人將有些房屋用于餐飲服務業，出租人進行消費后，與其暗中抵賬，“吃掉”房租，不納入單位賬務核算，在偷逃營業稅的同時偷逃了房產稅。
五是房屋“改頭換面”實現增值后不增加房產。按照規定，房產經過翻建、大修改造實現增值達到原值30%以上的，應增加房產原值，增值部分應計提房產稅，但有些單位卻將這部分支出直接列入費用，不增加房產原值，也不計提房產稅。
六是秘密地搞“地下經營”偷逃稅款。有些單位暗中將房產用于出租或非自身業務使用房產，例如將房產用于生產、營業等；城鎮居民將個人所擁有的房產用于出租和從事生產經營等“秘密活動”；有的單位甚至將房租收入形成“小金庫”，在滋生腐敗行為的同時偷逃了稅款。
七是搞投資聯營偷逃稅款。有些單位以房產聯營投資，參與利潤分紅共擔風險或者收取固定收入不擔風險，投資方作為長期投資，賬面已經減少了固定資產，不計提房產稅，而具體使用房產的單位因為產權證等手續在對方也不提取房產稅，從而偷漏了稅款。
八是簽訂虛假合同稅款申報不實。主要是指房屋所有人與承租人簽訂虛假的出租合同，價格明顯低于同一地段的同類房屋，從而造成出租房屋的租金以高充低，稅款申報不實，偷逃了房產稅。
為了加強房產稅的征收管理和監督檢查，避免稅款的流失，應采取以下措施：
一是從賬簿、檔案等資料入手，順藤摸瓜。對于企業等相對正規的單位，應從賬簿、憑證、合同等資料入手，首先查看該單位的固定資產賬簿、固定資產卡片或者資產流水賬，索取該單位的房產證、租賃合同等證明材料，核實房產情況；檢查單位與固定資產的有關的在建工程、預付賬款、其他應收款、長期投資、折舊、費用、其他收入等科目及明細賬簿，查找線索，順藤摸瓜，搞清單位的房產狀況，為計提房產稅提供準確依據。
二是對房產進行實地盤點。對單位和居民個人正在使用的房產進行實地盤點，有的需要進行丈量和評估，分門別類進行登記，結合使用人提供的證明材料，搞清房產來源、性質和用途，確定是自有房產還是租入房產，是自用還是出租，據以確定是否應繳房產稅，是否偷逃了稅款。
三是采用科學合理的方法核定稅款。針對有些單位無房產賬簿及其他有關資料的情況，檢查人員應在實地盤點的基礎上，參考所在地同類房屋價值核定其價值和應繳納的稅款；對居民個人出租房屋租金收入申報不實的，可以與同一地段租金收入進行比較，采用科學合理的方法核定應納稅款；對于房產價值確實難以確定的，可以聘請房產中介機構進行評估確定房產價值，據以計算應繳稅款。
四是加強信息資源共享，搞好房產監控。稅務部門應與房產管理部門、工商部門、公安部門和街道等建立房產管理的信息共享平臺，對房屋的增減變動、使用情況等建立動態數據庫，加強對房產資源的監控管理；充分發揮基層組織如街道、社區和居委會、工商所、派出所等作用，對轄區內出租屋屋、常住人口、外來人口等基本信息建立臺賬，做到本區內的基本情況底數清、情況明，同時采取 “自下而上”方法讓貼近基層的街道辦等單位代征房產稅，在維護了本地區治安和消除安全隱患的同時避免了房產稅收的流失。
五是部門聯動，打擊“黑交易”行為。由于“地下交易”、“黑出租”等行為依然存在，各地每年都會發生房產稅流失的現象，也使得個別“黑房”成為不法分子藏污納垢的窩點。因此稅務部門應協同公安、工商、城管、房管等部門，打擊本區域內的“黑交易”行為，著力建立健全打擊“黑出租”長效工作機制，搞好部門協調，加大宣傳力度，將那些違規房屋出租戶列入“黑名單”進行曝光，并按相關規定進行處罰。另外，建立舉報獎勵制度，也可有效杜絕“黑交易”行為和逃漏稅款行為的發生。
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