稅收籌劃是在稅法允許的范圍內，為納稅人稅負降到最低限度所做的一系列的節稅運籌核算工作。它的前提是合法，使納稅達到最低、合理。企業繳納的各個稅種都有稅收籌劃空間。本人就企業的房產稅如何做好稅收籌劃，談一點自己的看法。

　　一、合理選擇建廠地址，避免繳納房產稅

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收；可以看出，農村不屬于征收范圍，企業在組建選址時考慮到這一點，就會給企業帶來巨大的效益。

　　1、 避免繳納房產稅；

　　2、 可以節省土地購置費；

　　3、 不繳納城鎮土地使用稅；

　　4、 有利于農村城市化進程，勞動力也很廉價。

　　二、合理劃分房產和其他固定資產

　　《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定（河南省規定減除率為30%）。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%。因為只有廠房繳納房產稅，設備部分可免交房產稅，所以要將廠房及設備分別形成固定資產，達到節稅目的。

　　例如某一特大型企業，新建一廠房并安裝兩條生產線。廠房價值2,000萬元，設備價值2,000萬元，總價值4,000萬元。

　　1、如果將廠房及設備共形成一項固定資產，則年納房產稅=4000×（1-30%）×1.2%=33.60萬元；

　　2、如果將廠房及設備分別形成固定資產，則年納房產稅=2000×（1-30%）×1.2%=16.80萬元。

　　年可節房產稅=33.60-16.80=16.80萬元。

　　三、仔細區分房屋和非房屋，正確核算房屋原值

　　房產稅的征稅對象是房屋，房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能偶遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，例如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油所罐等均不屬于房產，不征房產稅。

　　出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬于房產的部分應單獨標明，而達到少繳房產稅的目的，比如出租人即出租房屋也出租場地，即出租房屋也出租機器設備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只要就房屋租賃價款部分按12%繳納房產稅。

　　企業要實事求是的進行價款劃分，是正當的稅收籌劃行為，不存在風險。但是，出租人從少繳房產稅的目的出發，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款導致少繳房產稅的目的。對此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，地方稅務機關可以核定最低租金計稅價格，此時，企業必須按照地稅機關的最低租金計稅價格繳納房產稅。

　　四、對外出租房產及場地，合理簽訂合同，

　　《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。企業將房屋及場地對外出租，是有稅收籌劃空間的。租金是計算房產稅的計稅依據。對外出租房屋及場地的企業能否節稅，確定租金大小是關鍵。因為房產稅只對出租房產租金收入征稅，出租場地不交房產稅。所以要將對外出租房屋及場地分別核算，達到節稅目的。

　　例如某企業將一分廠對外出租，年租金為100萬元。

　　如果只開一張發票，則年納房產稅=100×12%=12萬元；

　　如分別開票，房產年租金為70萬元，場地年租金為30萬元，則年納房產稅=70×12%=8.4萬元。

　　年可節房產稅=12-8.4=3.6萬元。

　　五、巧用從價計征與從租計征，找出平衡點

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅有從價計征與從租計征兩種方式。這兩種方式適用不同的計稅依據和稅率。從價計征按房產原值一次減除10%至30%后的余值為計稅依據，稅率1.2%；從租計征以房產租金收入為計稅依據，稅率12%。兩種計征方式的差異，為納稅籌劃提供了空間。

　　假設某企業的房產原值為A，收取年租金B，那么我們可以有效的選擇一個平衡點：

　　1、 從價計征應繳房產稅A×（1－30%）×1.2%=A×0.84%；

　　2、 從租計征則應繳房產稅B×12%。

　　3、 當B×12%= A×0.84%，亦即B=7%A時，選擇從價計征選擇從價和從租所負擔的房產稅一樣。如果B>7%A時，選擇從價征稅,就是非常合算；如果B1.42M時，該籌劃方案才可行。

　　例如，某物流公司的一處房產位于市區，專門用于對外出租。因該房產建于上世紀60年代，設施陳舊，每年只能收取租金60萬元。2010年，該公司準備花500萬元對房產進行重新裝修改造，預計裝修改造后，每年可收取租金200萬元。但是，該公司在測算中發現，裝修改造前后對比，與租賃收入相關的稅收負擔也大大加重了。裝修改造前后稅費負擔對比如下（城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%）：裝修改造前的稅費負擔情況：

　　應繳營業稅：60×5%＝3萬元

　　應繳城市維護建設稅、教育費附加：3×（7%+3%）＝0.3萬元

　　應繳房產稅：60×12%＝7.2萬元

　　合計稅費負擔為3+0.3+7.2=10.5萬元

　　裝修改造后的稅費負擔情況：

　　應繳營業稅：200×5%＝10萬元

　　應繳城市維護建設稅、教育費附加：10×（7%+3%）＝1萬元

　　應繳房產稅：200×12%＝24萬元

　　合計稅費負擔為10+1+24=35萬元，裝修后比裝修前增加稅費負擔35－10.5=24.5萬元。

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅由產權所有人繳納，也就是說，不論是從價計征還是從租計征，其前提是對房產所有人征稅，這就給我們了一個籌劃空間。

　　物流公司可以先將裝修改造前的房產出租給關聯方A（A可以是個人，如公司股東；也可以是企業，如公司投資的其他公司），并簽訂一個期限較長的房屋租賃合同（假設為30年），每年收取租金60萬元。然后由A出資500萬元進行裝修改造，并對外轉租，假設每年仍然收取租金200萬元。按此方案實施后的稅費負擔測算如下：物流公司應負擔的稅費仍為10.5萬元。

　　A應負擔營業稅10萬元，城市維護建設稅及教育費附加1萬元，A不是房產的產權所有人，不需要繳納房產稅，合計應納稅費11萬元。

　　物流公司和A的稅費負擔合計為10.5＋11=21.5萬元，比籌劃前可少負擔稅費35－21.5=13.5萬元。

　　很顯然，此例中產權所有人是物流公司，A是房產轉租人，而不是產權所有人，因此不存在房產稅納稅義務。但需要注意的是，本例物流公司將房產出租給A應當按照正常交易價格收取租金，如果物流公司為了降低稅收負擔，向A收取的租金明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關有權根據《稅收征管法》等相關規定進行調整。如果出租人是準備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給A，然后由A對租入的房產進行裝修改造后再轉租，這種方案是比較合理合法的，籌劃風險很低，值得大家嘗試。

　　六、用足稅收優惠政策

　　經財政部批準下列房產免收房產稅：

　　（1）企業、單位自辦的學校、醫院（診所）、幼兒園，托兒所、敬老院使用的房產；

　　（2）老年服務機構自用房產；

　　（3）地下人防設施的房產。

　　大型企業多有上述用房。因此，企業要將以上房產單獨核算，用足稅收優惠政策，以達節稅目的。

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