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處置底商的稅務籌劃方案
[基本案例]
A公司是1996年在北京市工商行政管理局登記注冊成立的外商獨資經營房地產開發企業，現主要開發“象牙塔”項目，“象牙塔”可銷售總面積57736.10平方米，其中底商面積13812.41平方米，截至2008年12月31日，A公司賬面“象牙塔”價值為4.67億元，專家估計項目竣工后底商收入(市值)2.90億元。
[解析]
1．A公司以底商出資，成立新公司，然后轉讓持有的新公司股權。
依據財稅[2002]191號《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓不征收營業稅。所以，A公司采取以底商投資成立一個新公司，不繳納營業稅，將來再轉讓新公司股權，也不繳納營業稅。
依據財稅字[1995]48號《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。財稅[2006]21號《關于土地增值稅若干問題的通知》規定：對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規定。因A公司為房地產公司，A公司采取以底商投資成立一個新公司，應繳納土地增值稅。
依據《契稅暫行條例細則》規定：以土地、房屋權屬作價投資、入股的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。財稅[2008]175號《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》規定：在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅(注：本規定從2003年以來一直執行)。所以，A公司采取以底商投資成立一個新公司，應繳納契稅，在股權轉讓時就不用再繳納契稅了。
可見，本方案避免了營業稅。
2．A公司“象牙塔”項目其他房產銷售完畢后，由新成立公司或第三方公司對A公司吸收合并，A公司存續。
依據財稅[2009]59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》，吸收合并時，A公司可享有特別稅務處理規定，企業所得稅負將減少。
財稅[1995]48號《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》：在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。
吸收合并一個公司和一個公司被吸收合并實質為產權整體轉讓行為。按國稅函[2002]165號《關于轉讓企業產權不征收營業稅的問題的批復》規定：轉讓企業全部產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產，轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。A公司吸收合并不屬于營業稅征收范圍。
國稅函[2002]420號《關于轉讓企業全部產權不征收增值稅問題的通知》規定：轉讓企業全部產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，因此，轉讓企業全部產權涉及的應稅貨物的轉讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。按上述分析，A公司吸收合并不屬于增值稅征收范圍。
財稅[2008]175號規定：兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。A公司吸收合并可以免征契稅。
財稅[2003]183號規定：以合并或分立方式成立的新企業，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規定貼花。
可見，相對于第1種籌劃方法，吸收合并可以享受更多稅務優惠。
[操作細節]
1．《契稅暫行條例細則》規定：計算契稅的價格為承受上述資產權屬的成交價格，對“成交價格明顯低于市場價格和交換價格的差額明顯不合理，并且無正當理由的，由契稅征收機關參照市場價格核定”。因此，A公司需要聘請資產評估機構對底商進行評估。
2．國稅函[2000]687號《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》規定：一次性共同轉讓100％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，須按土地增值稅的規定征稅。因此，A公司應增加分立擁有底商公司貨幣投資并控制其適當的股權比例，避免底商占分立公司100％的股份。
責任編輯：冠
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