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淺析物業稅對中國房地產市場的影響
摘要：房地產業既是一個民生問題，也是一個政治問題。房地產市場一直以來都是新聞討論的焦點，中國的住房價格在過去幾年里呈現出不斷增加的趨勢，中國的房地產業更是被評為世界十大泡沫經濟。而大家翹首以盼的物業稅卻遲遲沒有出臺，那么物業稅是否真的能拯救中國的房地產市場呢？
關鍵詞：房地產；物業稅；泡沫經濟
一直以來，在調控房價的各項建設中，物業稅的呼聲最高，被人們視為抑制房地產市場投機行為的殺手锏，但始終千呼萬喚不出臺。物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。進入2009年以來，由于樓市突如其來的強勁反彈，要求物業稅盡快實現從"空轉"到"實轉"的聲音又高漲起來，有關部門紛紛將開征物業稅的時間表提上議事日程，改革已經箭在弦上。
一、我國房地產業存在的問題
房地產業作為我國國民經濟的基礎產業和主導產業，通過產業鏈接和傳遞，能直接或間接影響關聯產業的發展，如果房地產業能夠保持合理的發展速度，將有利于促進經濟穩定持續增長。然而，由于房地產業是一個市場供給彈性非常弱、容易引發投機等行為的產業，在發展中容易出現各種"市場失靈"現象，從而對經濟造成一定的危害和損失。我國的房地產業存在著嚴重的市場失靈的情況，例如，一些有錢人通過大量的購房來提高住房的價格，炒熱房地產市場，從而牟取私利，這在一定程度上加劇了貧富差距的擴大。
二、房地產業的"泡沫經濟"
中國的房地產泡沫最早是在2004年出現的，當時在社會各層對中國房地產發展爭論不止時，國家建設部門專門對泡沫論發表意見："判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看他是否存在真實需求。"在市場經濟環境下，一定程度的泡沫產生是必然的，泡沫是市場經濟活躍度的表現，是市場經濟發展的伴生物。目前社會輿論評價說中國房地產泡沫已經到了嚴重危險區階段，認為中國的房地產市場發展已不可持續。其依據主要是兩個方面：一是資金不斷流入股市樓市，導致這些市場的泡沫；二是通過房價收入比、空置率、土地價格上升速度等一系列指標認為"中國的房地產泡沫已經是世界最高".
中國的房地產泡沫是多種因素共同作用的結果。首先，金融支持過度是房地產泡沫生成的直接誘因。周京奎通過博弈論分析了房地產融資過程中銀行和借款人的策略選擇。認為銀行金融支持過度，是房地產泡沫產生的直接根源。目前從金融角度解釋房地產泡沫的生成，認為金融中介的作用及信貸過度是導致房地產泡沫生成的直接原因，這一觀點具有很強的代表性。其次是信息不對稱情況下，投機和炒作致使房地產泡沫生成。房地產市場投機之所以存在原因是其市場上存在信息不對稱的現象，不同人群對同一資產價值評估不同，由此產生房地產市場上投機過多，出現泡沫化趨勢。最后相關體制不健全進一步導致房地產泡沫生成。有些學者認為地方政府財權和事權不對等，迫使地方政府"經營城市"，依靠大量出讓土地來彌補財政收入缺口，這成為導致房地產泡沫生成的制度基礎。
三、物業稅拯救不了"蟻族"
房地產業的泡沫經濟不僅讓中國政府焦慮不安，并且也使世界各地的媒體都將視線聚焦在中國的房地產業。"如何拯救中國的房地產市場"，如何讓中國的"蟻族"們有一個棲居之所成為了當今社會的熱門話題。
2010年1月26日，在北京市兩會上北京市地稅局有關負責人在政協小組討論會中透露，北京最早明年底開征物業稅，稅務專家們還預測，備受社會關注的物業稅稅率大致為0.5%~1%.物業稅改革真正的意義在于改變目前地方政府過于依賴土地財政、追求短期收益的缺陷，為政府提供長期、穩定的稅收財源，同時倡導合理的住房消費理念，改變人們"一勞永逸"的傳統購房思想。
物業稅一旦出臺無疑會對房地產經濟產生重大的影響。在一定程度上物業稅起到可以抑制房地產市場的投機行為的作用，但是物業稅的征收是針對房產保有階段征收物業稅，這樣就使得開發環節的信貸風險轉移到了物業保有階段。目前，我國許多工薪階層都采取按揭貸款的方式，每個月的工資除了用來歸還銀行房屋貸款和支付利息，還要繳納物業管理費。由于物業稅是隨著房屋價值的提高而提高的，這意味著消費者要承擔越來越重的稅負負擔，那些家庭經濟實力不強的工薪階層因為購房"門檻"降低而購入房產，就出在"平買貴地"的境地，隨后出現的問題就是長期下來付不起后期的銀行債務和物業稅，個人房貸業務壞債率的增大，勢必增加的銀行的信貸風險。
物業稅的征收盡管在短期內可以使房價上漲得到抑制。但從長期來看，商品房趨勢仍然是向上走的，因為城市化、資源稀缺、全球化等又會讓投資預期回升，物業稅的執行可能會遇到真空，如現在深圳屢禁不絕的"陰陽合同"一樣。另外，只要房地產走市場化之路，房價上漲必定以多數人為背書，這勢必會導致少數人轉嫁物業稅讓大多數人來承擔。綜上分析，筆者認為現在還不是中國出臺物業稅的最佳時機。但是房地產業作為中國經濟的支柱產業，必須得到正確的規范和引導。所以，在未來的幾年里，不管是征收物業稅還是房產稅，政府的管制都起著至關重要的作用，只有國家真正的重視房地產業，關注中國蟻族的生存現狀，中國的房地產泡沫經濟才能得到抑制。
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【我要糾錯】 責任編輯：老A
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