房地產開發的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發經營過程中，企業將發生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業為組織和管理生產經營而發生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發產品成本中，有些則不能計入開發產品成本。可以直接計入到開發產品成本中的費用稱為開發直接費用；經分配后才能計入到開發產品成本中的費用稱為開發間接費用；不能計入到開發成本中的費用稱為期間費用。

　　一、開發產品成本的內容開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標，是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途，可分為以下四類：

　　1.土地開發成本

　　土地開發成本是指房地產開發企業開發土地（即建設用地）所發生的各項費用。

　　2.房屋開發成本

　　房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

　　3.配套設施開發成本

　　它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

　　4.代建工程開發成本

　　它是指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發生的各項費用支出。

　　二、房地產開發成本核算對象開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：

　　1.一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。

　　2.同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。

　　3.對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。

　　成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

　　三、房地產開發成本項目開發產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。

　　1.土地征用及拆遷補償費：指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用（如耕地占用稅）。

　　2.前期工程費：指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程（臨時水、臨時電、臨時路等）費用、七通一平或三通一平費用等。

　　3.基礎設施費：指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。

　　4.建筑安裝工程費：指企業以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。

　　5.配套設施費：指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。

　　6.開發間接費：指企業所屬的開發部門或工程指揮部門為組織和管理開發項目而發生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業的各行政部門為管理公司而發生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。

　　目前我國房地產開發企業經營規模、經營范圍、經營方式等各不相同。比如，就土地開發而言，有些企業只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發；而有些企業除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發等。所以，每一個開發企業應根據前述成本項目的設置原則，結合開發項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。

　　四、開發產品成本核算程序。

　　（一）應設置核算的賬戶為核算開發企業的開發成本，企業可根據其本身經營開發的業務要求，設置下列賬戶：

　　1.“4301開發成本”賬戶

　　本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方余額反映未完開發項目的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。

　　2.“4302開發間接費”賬戶

　　本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發成本各成本核算對象的開發間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門（分公司）設置明細賬戶。

　　（二）開發產品成本核算程序開發產品成本的核算程序是指房地產開發企業核算開發產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：

　　1.歸集開發產品費用

　　（1）在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

　　（2）為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在“開發間接費”賬戶，即借記“開發間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

　　（3）將“開發間接費”賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發間接費”賬戶。

　　通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發費用，歸集在“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。

　　2.計算并結轉已完開發產品實際成本

　　計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。并將其結轉進入“開發產品”賬戶，即借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。

　　3.按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶

　　即借記“經營成本”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品”賬戶。

　　五、土地開發的成本核算。

　　土地開發也稱建設場地開發。通常有兩種情況，一是企業為了自行開發商品房、出租房等建筑物而開發的自用建設場地；二是企業為了銷售、有償轉讓而開發的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業的中間產品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產品成本，而商品性建設場地是企業的最終產品，應單獨核算其土地開發成本。

　　（一）土地開發費用的歸集與分配

　　企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發”賬戶核算。分別按照“自用土地開發”、“商品性土地開發”等設置二級明細賬戶，按企業選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發費用的明細核算。

　　1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。

　　這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

　　2.配套設施費的歸集與分配。

　　配套設施的建設可能與土地開發同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：

　　（1）與土地開發同步進行的配套設施開發費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。

　　（2）與土地開發不同步進行的配套設施開發費用，一般可先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發成本——土地開發”賬戶中。如果土地開發已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發成本，經批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本（或預算成本）在土地開發成本中預提。預提時，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發生的配套設施開發費用通過“開發成本——配套設施開發”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發生的配套設施費差額，應調整有關土地開發成本。

　　3.開發間接費用的歸集與分配。

　　企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過“開發間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由“開發間接費用”賬戶轉入“開發成本——土地開發”賬戶內。如果直接組織和管理開發項目的部門是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發成本的開發間接費用項目內。

　　（二）完工土地開發成本的結轉

　　已完土地開發項目應根據其用途，采用不同的成本結轉方法：

　　1.為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。

　　開發完成后，應將其實際成本轉入“開發產品——土地”賬戶。

　　2.開發完成后直接用于本企業商品房等建設的建設場地。

　　應于開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計人有關的房屋開發成本中。結轉計入房屋開發成本的土地開發費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。

　　（1）分項平行結轉法

　　就是將應結轉的土地開發費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的相關成本項目內。其會計分錄是：

　　借：開發成本——房屋

                ——土地征用及拆遷費  al

　　            ——前期工程費        a2

　　            ——基礎設施費        a3

　　            ——建筑安裝費        a4

　　            ——配套設施費        a5

　　            ——開發間接費用      a6

　　    貸：開發成本——土地

                    ——土地征用及拆遷費   al

　　                ——前期工程費         a2

　                  ——基礎設施費         a3

　　                ——建筑安裝費         a4

　　                ——配套設施費         a5

　　                ——開發間接費用       a6

　　這種結轉方法主要適用于改作自用的商業性建設場地的成本結轉。因為原商業性建設場地的開發成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。

　　（2）歸類集中結轉法

　　就是將應結轉的各項土地開發費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。

　　借：開發成本——房屋

                ——土地征用及拆遷費  al

　　            ——基礎設施費  a2+a3+a4

　　    貸：開發成本——土地

                    ——土地征用及拆遷費 al

　　                ——前期工程費       a2

　　                ——基礎設施費       a3

　　                ——建筑安裝費       a4

　　這種結轉方法主要適用于自用建設場地成本的結轉。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發間接費用，所以為簡化核算手續，可采用這種方法結轉。

　　企業開發的自用建設場地，開發完成后近期不使用的，應將其實際成本先轉入“開發產品——土地”賬戶。

　　下面舉例說明土地開發成本的核算方法。

　　例 甲房地產開發公司于2001年5月在梁園開發一塊土地，占地面積40000㎡.開發完成后準備將其中的30000㎡對外轉讓，其余的10000㎡企業自行開發商品房。假設梁園土地開發過程中只發生了如下經濟業務：

　　①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地

                ——梁園（土地征用及拆遷費）25000000

　　   貸：銀行存款                             25000000

　　②支付拆遷補償費5500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地

                ——梁園（土地征用及拆遷費） 5500000

　　    貸：銀行存款                             5500000

　　③支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地

                ——梁園（前期工程費）        210000

　　    貸：銀行存款                              210000

　　④支付土石方費用5500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地

                ——梁園（前期工程費）       5500000

　　    貸：銀行存款                             5500000

　　⑤由某施工企業承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1500000元：

　　借：開發成本——土地
                ——梁園（基礎設施費）       1500000

　　    貸：應付賬款——X施工企業                1500000

　　⑥9月末，梁園土地開發工程完工。假設“開發成本——土地開發——梁園”賬戶歸集的開發總成本為37710000元，則單位土地開發成本為942.75元／㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發成本。作會計分錄如下：

　　借：開發產品——土地（梁園）             9427500

　　    主營業務成本——土地轉讓成本        28282500

　　    貸：開發成本——土地
                    ——梁園                    37710000

　　例 續前例，若自用的10000㎡土地在開發完成后立即投入房屋開發工程的建設中，則企業可采用下面兩種方法結轉土地開發成本；①采用歸類集中結轉法結轉土地成本時：

　　借：開發成本——房屋

                ——梁園（土地征用及拆遷費） 7625000

　　            ——梁園（基礎設施費）       1802500

        貸：開發成本——土地

                    ——梁園（土地征用及拆遷費） 7625000

　　                ——梁園（前期工程費）       1427500

　　                ——梁園（基礎設施費）        375000

　　②采用分項平行結轉法結轉土地成本時：

　　借：開發成本——房屋

                ——梁園（土地征用及拆遷費） 7625000

　　            ——梁園（前期工程費）       1427500

　　            ——梁園（基礎設施費）        375000

　　    貸：開發成本——土地

                    ——梁園（土地征用及拆遷費） 7625000

　　                ——梁園（前期工程費）       1427500

　　                ——梁園（基礎設施費）        375000