上世紀90年代之后，我國經濟的市場化程度逐步提高，住房商品化格局的基本形成則標志著我國已屬于市場經濟國家。客觀地說，近10年來房地產業發展迅猛，確已成為高速經濟增長的新興支撐點，然而同樣不能忽視的是房地產業的高收益也帶來了種種問題，其中有些是經濟性矛盾，有些則屬社會心理上的對抗。這些問題現在已經帶來了諸多負面影響。對此，社會各方高度關注，政府也在探尋有效的“減震”措施。顯然，要解決這些問題，首先必須對房地產業畸高收益的程度、成因、效應有一個客觀的判斷。本文擬就此展開分析。
一、房地產業收益究竟高不高？
目前社會上普遍認為房地產業屬于暴利行業，國家權威機構如財政部、國家統計局披露的數字均表明房地產開發屬高利潤率行業，一些學術研究結論也說明房地產業屬暴利部門。所有這些觀點都是以對利潤率的評估為依據的，反映的是房地產業利潤率遠高出社會平均利潤率，當然也高出很多第二產業行業的利潤率。由此人們得出了房地產業屬暴利行業的結論，并提出了相關政策建議和治理思路。
應該承認，從利潤率角度說明房地產業是否屬于暴利行業確實是有必要的，也能夠在一定程度上說服人，但必須指出的是：利潤率高低并不是證明一個產業是否屬于暴利部門的惟一角度。事實上人們現在說房地產業屬暴利行業本意是說該行業收益畸高，而行業收益在理論上是更為寬泛的一個概念，不僅涉及企業法人收益，還涉及個人收益，也涉及產業狀態。顯然，收益具有綜合性，更能夠全面體現某一產業在利益增長方面的比較優勢。因此，推論就是人們是在從利潤率角度去證明房地產業是否屬于高收益行業。既然如此，我們就有必要探究單純用利潤率指標可否就能說明房地產業屬于高收益產業。
從理論角度看，單純用利潤率指標來做出判斷是不夠的，原因在于：
1.利潤率僅只反映的是法人實體的資金收入水平，不能全面反映個人收入可能性邊界，而要說明某一行業屬高收益行業時，應證明機構收入和個人收入雙高。
2.人們從不同角度計算房地產業利潤率時所得出的結論差距比較大，這實際上反映出了一個問題，即利潤率并不能準確體現房地產業收益趨勢。因為不同的計算方法結果差別很大，說明計算本身的針對性不統一，自然科學研究中當人們對某一結論產生懷疑時所依據的重要理由就是不同的試驗方法得出的結果差距過大，社會科學研究中的道理是一樣的。現在人們對房地產業利潤率的判斷從8%到100%不等，差距如此之大，很難令人相信利潤率的準確性。
3.利潤率高低是一種短期判斷，但如果說某一行業是否屬于高收益時應該說是一種趨勢判斷。簡明的推論是任何一個行業在某一時點上都會有利潤高峰，假如以此為依據下結論，那么，所有行業就都是高收益行業了。顯然，這與事實是不相符的。
因此，我們現在有必要拓寬視野，從多個角度說明房地產業是否屬于高收益行業。在進入正式的分析之前，應予以說明的是，目前人們所說的房地產業是一個籠統的概念，實際上房地產業是一個產業鏈，主要包括房地產開發、房產建筑和房產銷售三大塊內容，大家關注的主要是房地產開發商和房產銷售商的收益。拙見以為，綜合各方面因素看，可以說我國的房地產業確屬收益畸高行業，具體有如下幾方面分析：
1.房產價格節節攀升表明房地產業收益畸高
1998年之后，我國物價整體相對穩定，個別年份居民消費價格還出現過負增長（1998年、1999年和2002年）。但值得關注的是2000年之后房屋銷售價格不斷上漲，住宅價格2000年上漲1.4%，2004年上漲9.4%，2005年上漲8.4%，其中多層住宅和高檔公寓上漲幅度超過平均數值。2006年政府采取了稅收、金融、土地政策等多種手段調控房地產價格，力度較大，但客觀地說收效不大。
近年來，大部分城市的房屋累計升值50%以上，新房總價與職工平均年收入的比值持續上升，現在大城市普通住宅的價值與職工平均年收入的比例大多在30倍以上，遠超出西方國家10～15倍的水平，這也就是說，我國的房屋價格高出西方國家一倍，那么由此也可說我國房產商的毛收益高出西方國家一倍，如果我們考慮到我國建筑工人工資低出西方國家至少兩倍的現實，這一比例應該更高。顯然，價格水平高意味著房地產業收益擴張可能性邊界大，進一步說就是利潤和工資上升的空間大。
2.房地產業個人收入水平高
房地產業屬于土地資源利用產業，而土地資源是稀缺性最強的資源，因此，世界各國的房地產業大多為個人收入偏高的行業，特別是高管層和大股東。近年來職工平均貨幣工資增長率維持在11%～14%之間，2004年和2005年兩年在14%，平均實際工資增長率在10%～15%之間，2001～2005年平均接近14%，從這一角度看職工收入增長正處于轉軌期的高峰期。
伴隨著產業結構和增長方式的轉變，職工收入的行業結構也發生了重大轉變，突出的表現是第三產業職工收入增長相對快些。這其中房地產業職工特別是房產開發和銷售企業職工收入增長更為快些，各類機構的調查也表明房地產業在我國屬于高收入行業。特別值得注意的是，房地產企業大股東和高管層貨幣收入數目驚人，如果把職務消費和實物收入計算進來，收入可說超過國外房地產大亨的年收入水平（收入占企業收入比重）。這實際上說明房地產業的收益更多是體現在個人收入上，所以我們經常看到的現象是房地產業利稅總額并不驚人，背后的因素就是個人收益侵蝕了利稅空間。
3.房地產開發投資快速增長說明該行業預期收益高
2000年之后，我國年經濟增長率重又回到8%以上，近三年又達到10%以上，這其中主要的因素之一是固定資產投資規模擴張拉動。相比20世紀80年代和90年代的固定資產投資膨脹，突出的特點是房地產投資快速膨脹成為重要的結構性因素。2000年房地產開發投資4984.1億元，2005年達到15759.3億元，增長了2倍多，其中商品房建設投資2000年僅為3736.3億元，2005年達到11159.9億元，商品房銷售面積達5.57億平方米、銷售額為18.08萬億元，單是商品房投資占固定資產投資總額的比重已在12%以上。
房地產開發投資的特點是社會投資和預收款比重高，國家預算內資金比重極低（僅為1%不到）、國內貸款比重相對偏低（僅為22%）。從結構角度看，房地產業已成為固定資產投資額的第二大產業（僅低于制造業3000億元不到），2005年該行業投資額相當于采礦業的5倍多、公用事業2倍多、交通和郵政2倍多。顯然，房地產開發特別是住房開發是社會資本最看好的領域，如果沒有較高的預期收益率，這種投資是不會形成的，因為資本流向就是收益率比較的結果。總之，多角度的分析可以使我們得出結論說，房地產業屬于高收益行業，暴利是肯定的，只是程度判斷難以統一。
二、房地產業高收益的成因
既然房地產業收益如此之高，那么，我們就有必要對其成因進行全面分析。應該指出：對房地產業高收益的研究應客觀、既要關注企業行為層面，也要關注制度層面，還要關注市場層面。必須避免把原因單純歸結為主觀愿望，而是要看到多種因素的綜合作用。
綜合各方面情況，房地產業高收益的成因主要有如下幾方面：
1.定價機制
現在我國住房銷售價格是完全放開的（除經濟適用房）。因此，企業在確定商品房價格時，基本上取向于最高定價。這一取向的背后是住房開發商和銷售商都要追求收益最大化，雙方都要使利潤率超過社會平均利潤率，特別是銷售商，往往隨機調整價格，把價格挑向更高位置。在推動價格上漲的過程中，開發商和銷售商相互配合，前者囤積土地和房屋，后者制造消息引導消費者追高。房地產業最高定價取向之所以能夠奏效，關鍵是土地資源的高度稀缺形成了住房供給的相對壟斷。價格上漲為房地產業的高收益奠定了基礎。
2.定價方式失控
住房銷售面積計算的合理性不足始終是住房銷售者盤剝消費者利益的一個手段。其中關鍵的問題是房屋面積使用率一直由住房銷售者掌控，公攤面積虛定實質上會使價格上漲，同時這部分收益也無償流入供給者腰包。比如說現在很多樓盤的使用率在75%左右，公攤面積有30%是虛設的，這實際上是有近10%的房價收入無償落入供給者錢包。近年來政府出臺了按使用面積售房的規定，但這并不能解決問題，因為住房供應者仍可把虛設的公攤面積列入房價。顯然，定價方式失控人為提高了房價，使房地產業的制度欠缺，最終演化為高額的投機收益。
3.商品預售制
我國的商品房一直實行預售制。預售制本質上是讓消費者承擔房地產商的投資，因而也就減少了開發商的投資，但房價收入是歸屬開發商的，這樣等于增加了房地產商的收益，用消費者的錢周轉資金獲得了遠期收益，同時也把投資風險分攤到了消費者身上，減少了開發商的開發成本。現在不允許搞預售制，但實際上開發商一直在以各種方式搞，有關管理部門基本坐視不管。由于多種因素的作用造成了消費者購房過于沖動，預售房價格和現房價格差距又在縮小（特別是在大城市），開發商由此獲得的額外收益越來越大。
4.需求拉動
任何一種商品的價格最終都要受需求因素約束。房地產商依賴高價獲取高收益具有強烈的需求推動。我國的住房商品化是以市場經濟格局的初步形成為背景的。住房商品化形成了強烈的住房需求，這其中的主要推動因素有三點：一是城鎮化率逐步提高，城市人口占總人口比率從不足19%增長到40%多，2000年后住房商品化使得人們只能從市場上購買住房，5.62億城鎮人口的住房需求是世界上幾個大國（美、日、德、法人口加總）的總人口數，不可能不推動價格上漲，而以逐利為目的的房產商自然要順勢推高房價。二是城鎮每年新增勞動力幾千萬，這些人把住房購買列為第一消費項目，成為住房消費信貸的主力部隊，構成了強烈的住房價格上漲助推劑。三是土地資源緊缺。我國有限的可利用土地資源要在經營用地、環保用地、住房用地、公權用地四方面平衡，人口規模過大自然會使極為有限的住房用地快速升值，這為房地產業高收益創造了條件。
三、房地產高收益的負面影響和對策
住房是人類最基本的需求，所謂安居樂業表明的就是這一道理。客觀地說，房地產業收益過高，就是在利用住房需求的迫切性來謀取不正當利益，好比病人為解除痛苦而不顧價格高低一樣。中國現在兩大領域盤剝消費者利益最甚，一個是醫藥，一個就是房地產。我們必須清醒地認識到房地產業高收益表面上侵占的是公眾的經濟利益，實際上則是在危害社會穩定，這是一個重大的社會問題。現在房地產價格上漲過快，一是直接使中低收入家庭住房需求難以滿足，從而造成了他們對改革成效的懷疑；二是住房上的高度兩極分化造成了階層的強烈對抗心理。對此，我們必須高度重視，要從社會長治久安的角度去認識問題。
究竟應該如何控制房地產業收益過高，是目前爭論最強的問題之一。人們強烈地抨擊房地產商不顧公眾利益逐利，希望他們增強社會意識。拙見以為，客觀地說這是在發揮無用之功。因為商人重利是理性的行為，在無人控制的條件下他們為什么不力爭更多的利益呢？就如同搶東西沒人管誰都會搶一樣。顯然，根子在于政府管不管，政府是公共事務的管理者，是公眾利益的維護者，公眾授權給政府，就是讓政府控制階層利益和區域利益的不合理增長。因此，抑制房地產業收益過高就是要完善管理制度，實現這點似可從如下幾方面入手：
1.對住房銷售實行限價政策
住房是一種特殊商品，從社會長治久安的角度看，政府有責任促使公民居住的相對均等化，不能夠放任形成誰錢多就可擁有無數套住房的格局，當一種商品關系到人類生存時政府就要控制其市場化程度。因此，政府應對住房銷售實行限價政策。限價可從利潤率控制和房價與職工平均貨幣年收入比兩個角度來進行。從前一角度看，利潤率應不得超過貸款利率3倍為宜，從后一角度看，房價不應超過年收入12倍。
2.必須堅決制止土地和商品房囤積行為
目前各地正在采取措施抑制房地產開發商對土地和商品房的囤積行為，這是非常必要之舉。但現在仍需加大懲治力度，否則還會不斷發生類似問題。今后似應把制止囤積行為和房地產經營資格掛鉤，一旦發現囤積土地或住房達到一定規模或時限時，應取消該企業的房地產業經營資格。只有在市場準入上設置這道門檻，才會真正使房地產開發商產生畏懼心理。
3.應繼續實行經濟適用房政策
目前一些人對經濟適用房政策效果產生了懷疑，這是以部分人鉆管理上的漏洞獲取利益為依據而得出的結論。事實上，經濟適用房政策本身是沒錯的，管理上的漏洞可以補救，要看到很多中低收入者還是從這一政策中得到了實惠。今后加強經濟適用房管理應從三方面入手：一是確保土地供應；二是加強購房者收入核實；三是完善經濟適用房建造控制機制。
4.對大戶型和多套購房者的住房實行稅收調節政策
在這方面可利用物業稅手段落實調節政策。今后開征物業稅，應對單套商品房超過一定面積的房產實行適度高稅率，對購買三套以上房產者的房產實行適度高稅率，進一步說就是把稅率和面積、購房數量掛鉤。
