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房地產所得稅匯算清繳注意事項
為加強房地產稅收管理，國家稅務總局針對該行業制定下發了一系列稅收政策，房地產企業所得稅處理辦法和土地增值稅清算規程就是今年新制定的兩個重要管理辦法。
房地產企業所得稅征收實行的是年中預繳，年終匯算清繳，每年匯算一次，不論開發產品是否完工，每年均按開發產品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應納稅所得額征稅。
房地產企業所得稅在計算開發產品單位成本時，要求按六項原則細分核算成本項目。《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第二十六條規定，成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目，計稅成本對象的確定原則為：
（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。
（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
（六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
開發企業所得稅計算應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他合理非支出五大內容。其中，房地產開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）不是按實際發生數額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內）；此外，房地產開發成本是以實際發生的成本費用扣除，要求取得合法有效憑證。而企業所得稅成本中，可以按照稅法規定計算預提部分費用。國稅發[2009]31號第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
房地產企業所得稅計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。此外，企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。
責任編輯：zoe
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