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房地產分解銷售收入的稅收籌劃與風險
假如：長春某房地產開發企業新建小區商品房銷售，平均售價4000元／平方米 。該小區政府公布的平均售價2600元，最大面積不超過144平方米，分解銷售收入后房屋售價2500元，裝潢費1500元。
1、房地產企業涉稅：開具銷售不動產發票2500元，
A、營業稅及城教＝2500 ×5.5%＝137.5（元）
B、預繳土地增值稅＝2500×0.5＝12.5（元）
2、裝潢企業涉稅：開具裝修發票1500元（裝潢企業不涉及土地增值稅）
營業稅及城教＝1500 ×3.3%＝49.5（元）
兩家合計繳稅199.5。
如果不這樣操作房地產實打實地買房涉稅：
營業稅4000×5.5%＝220（元）
土地增值稅4000×1%＝40（元）
合計繳稅:260。
差：260－199.5＝60.5（元）
如果該企業有100000平方米房屋，差605萬元稅錢。
3、買房人納稅應納契稅2600×1.5%＝39（元）
如果不這樣：4000×3%＝120（元）
差：120－39＝81（元） （以100平方米計算：差8100元）
全體買房人合計少交契稅100000×81差810萬元。
為什么要分解？那么房地產開企業有什么好處？不是把利潤和省的稅都讓給了裝潢企業和買房人了嗎？簡單說房地產省了一點土地增值稅和一部分的營業稅差2個百分點。買房人一是差稅點,二是差絕對基數,就這么一籌劃，國家少了1400多萬元的財政收入。
達到這個效果的實質還需要：
一、裝潢企業必須實際是你的關聯企業，但表面不能體現是關聯企業，應該一點關系也沒有。并雙方具有嚴格的合同或協議，而且商品房的售價接近或略低于該小區政府公布的平均售價。裝潢企業必須在此基礎將發生的裝潢成本真實的體現，并具有合理利潤空間（依上例：裝潢成本應為1300左右）。裝潢成本由設計費、材料費、工時費組成。
二、在時限的確定：應確定一個時間為房屋完工（達到可以入住）時間，然后再發生裝潢成本。
三、最重要的一點：必須買房人與開發企業和裝潢企業分別簽訂協議或合同。正確的作法應該是：
1、期房預售時，就分別簽訂合同，
2、房屋完工（達到可以入住）時就分別簽訂合同。
四、還要與買房人講好，只要買我的房，就必須用我這個企業裝潢，這一點要體現在某個合同中，以免事后發生糾紛。
以上操作的風險：
1、如果裝潢企業不與購買人簽訂合同或協議，只是房地產開發企業與買房人簽訂。
2、如果將房屋先裝修后等買房人來買。也不行。
3、這個裝潢企業千萬不能體現是關聯企業。
4、利潤的合理劃分不能偏離常規。
否則：稅務機關認為裝潢企業是你開發企業請的，發生的裝潢費用是開發企業的成本，開發企業銷售商品房應包括裝潢費用在內。如果這樣就慘了，不但沒少繳稅，還多了一個環節。
避稅與反避稅一直是稅務機關與納稅之間長期周旋的主題。稅收籌劃國家不反對。但必須合法合理，納稅人看了請斟酌，不可盲目效仿。稅務同仁看了請想轍。拿出依據反避稅。
責任編輯：zoe
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