新用戶掃碼下載解析住房貸款利息專項附加扣除“只享一次”政策
一、住房貸款利息專項附加扣除政策
《關于印發個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》（國發〔2018〕41號）第十四條規定，納稅人本人或者配偶單獨或者共同使用商業銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內住房，發生的首套住房貸款利息支出，在實際發生貸款利息的年度，按照每月 1000 元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過 240 個月。納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。
本辦法所稱首套住房貸款是指購買住房享受首套住房貸款利率的住房貸款。
上述明確規定，納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除，首套住房貸款是指購買住房享受首套住房貸款利率的住房貸款。這是整個政策執行的核心依據，確立了 “一次扣除” 原則。
“一次扣除” 原則的具體含義
從政策字面意義理解，“一次扣除” 意味著納稅人在其納稅生涯中，僅有一次機會就住房貸款利息享受專項附加扣除。無論納稅人是單身狀態下以個人名義貸款購房，還是婚后夫妻雙方共同貸款購房，抑或是夫妻雙方婚前各自貸款購房，只要其中一次貸款所購住房符合首套住房貸款的界定，納稅人就可就該筆貸款利息申請專項附加扣除。一旦進行了扣除申報，后續即便再有其他符合首套房貸標準的貸款購房行為，也不能再次享受這一扣除政策。
實際操作中稅務機關對于只能享受一次個人所得稅住房貸款利息專項附加扣除的認定如下：
二、特殊情況分析
近年來，隨著房地產市場政策的調整，部分地區出現了存量住房貸款置換以及 “二套轉首套” 的情況。
1.貸款置換
對于納稅人按照相關規定進行存量住房貸款置換，只要置換前后住房為同一套，且之前享受過住房貸款利息專項附加扣除，置換后可繼續享受扣除。若之前未享受過扣除，符合條件的從按照首套住房貸款利率開始還款的當月起享受扣除。
2.二套轉首套
如納稅人以前未享受過住房貸款利息專項附加扣除，則可以享受。自按照首套住房貸款利率開始還款的當月起享受住房貸款利息專項附加扣除。
3.房貸提前結清
國家稅務總局關于修訂發布《個人所得稅專項附加扣除操作辦法（試行）》的公告（國家稅務總局公告2022年第7號）第三條?納稅人享受符合規定的專項附加扣除的計算時間分別為：
（四）住房貸款利息。為貸款合同約定開始還款的當月至貸款全部歸還或貸款合同終止的當月，扣除期限最長不得超過240個月。
因此，納稅人對住房提前還貸，從提前還貸的次月起不能享受住房貸款利息專項附加扣除了。
4.房產交易后再次購房貸款
納稅人出售已有享受過住房貸款利息專項附加扣除的房產，再次貸款購房時，即使新購住房符合首套住房貸款標準，但納稅人只能享受一次個人所得稅住房貸款利息專項附加扣除，因此，納稅人不可以再次享受住房貸款利息專項附加扣除了。
如納稅人此前未享受過住房貸款利息扣除，那么其按照首套住房貸款利率貸款購買的第二套住房，可以享受住房貸款利息專項附加扣除。
納稅人只能享受一次個人所得稅住房貸款利息專項附加扣除這一規定，旨在合理引導住房消費，兼顧稅收公平與納稅人負擔的減輕。在實際應用中，納稅人需根據自身實際情況，準確判斷首套住房貸款，合理選擇扣除主體和扣除方式，并關注特殊情況的政策適用，確保在合規的前提下充分享受稅收優惠政策。
來源：正保會計網校稅務網校原創內容，作者：裴老師（正保會計網校答疑專家）
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