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換購住房個稅退稅：誰能退？退多少？在哪退？
前段時間，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2023年第28號，以下簡稱28號公告），延續居民換購住房個人所得稅退還政策，繼續支持居民改善住房條件。
哪些納稅人能退稅？
根據《國家稅務總局關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》（國家稅務總局公告2022年第21號，以下簡稱21號公告）、28號公告，2022年10月1日—2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅。換言之，納稅人適用該退稅政策需要同時滿足“同一人、同一年、同一城”條件。其中，“同一人”指的是出售自有住房的主體，應為新購住房產權人或產權人之一。
“同一年”指的是先賣后買且出售、新購住房間隔時間必須在一年以內。這里的“一年以內”指的是12個月內。同時，納稅人出售現住房的時間，以其出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準。稅務機關將為納稅人預填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上標注的時間進行核對。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準，納稅人可以依據房屋交易合同據實填寫。
“同一城”指的是出售和重新購買的住房，應在同一城市范圍內（直轄市、副省級市、地級市）。舉例來說，楊女士因工作調動，2023年7月，出售了北京市的一套住房（產權人為楊女士本人）；2023年9月，在杭州市重新購買一套住房，產權人為楊女士與其配偶張先生。因楊女士為新購產權人之一，滿足“同一人、同一年”條件，但不滿足“同一城”條件，所以無法享受28號公告優惠。如果楊女士與其配偶張先生，新購置的住房同在北京市，其他條件相同，則可向征收現住房轉讓個人所得稅的主管稅務機關申請退稅。
退稅金額怎么計算？
28號公告第一條明確，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；當其新購住房金額小于現住房轉讓金額時，按照新購住房金額占現住房轉讓金額的比例，退還現住房已繳納的個人所得稅。
具體的計算公式為：
新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；
新購住房金額小于現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。
需要注意的是，現住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。
例如，2023年12月，李先生出售了一套住房，轉讓金額為240萬元（不含稅，下同），繳納個人所得稅4萬元。2024年5月，李先生在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定李先生同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現住房轉讓金額，李先生可申請的退稅金額，為現住房轉讓時繳納的個人所得稅4萬元。若李先生新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為150÷240×4=2.5（萬元）。
到哪里辦理退稅？
21號公告第五條明確，納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向征收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請，填報《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》，并應提供下列資料：納稅人身份證件；現住房的房屋交易合同；新購住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動產權證書及其復印件；新購住房為新房的，提供經住房城鄉建設部門備案（網簽）的房屋交易合同及其復印件。
為便利納稅人享受稅收優惠政策，稅務部門推出了相應服務舉措。一是簡化資料報送，提供預填服務。依托納稅人出售現住房和新購住房的完稅信息資料，為納稅人提供申請表項目預填服務，納稅人辦理退稅申請需攜帶的資料，主要用于納稅人核對申請表信息，稅務部門只留存新購二手房的不動產權證書復印件或新購新房的房屋交易合同復印件。二是根據系統預填、納稅人填報并確認的相關信息，自動計算應退稅款。
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