房地產企業回遷房如何進行財稅處理呢？快來一起學習下吧~

1.回遷房的會計核算

業主向房地產企業出具拆遷補償費收據，確認土地征用及拆遷補償費

借：開發成本—土地征用及拆遷補償費

       貸：應付賬款—拆遷補償費

在開發產品交房時，房地產企業開具銷售不動產發票并結轉收入

借：應付賬款—拆遷補償費（假定不支付差價）

        貸：主營業務收入

              應交稅費—簡易計稅(假定按簡易計稅方法)

結轉回遷房成本

借：主營業務成本

       貸：開發產品

2.房地產企業拆遷還房的稅務處理

（1）增值稅的處理

a.納稅義務發生時間

《營改增試點實施辦法》財稅2016 36號附件一第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間：

（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天（孰早原則） ；先開具發票的，為開具發票的當天（發票控稅的體現） 。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

（二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（三）納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。

（四）納稅人發生本辦法第十四條規定情形的（視同銷售），其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

（五）增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。

房地產開發企業在辦理拆遷補償房產時，增值稅的納稅義務發生時間為補償房產竣工并與被拆遷戶辦理交接手續時。

b.計稅依據

《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）和《營業稅暫行條例》的規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。 

原營業稅計稅金額的規定是考慮了拆遷用房的特殊性，給與的稅法優惠，營改增后并無沿用該政策。

拆遷用房的應稅銷售額確定：《營改增試點實施辦法》財稅2016 36號文附件1第四十四條規定，按照下列順序確定銷售額：

(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務總局確定。

（2）企業所得稅的處理

《企業所得稅法實施條例》第六十六條第三款規定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

確認收入（或利潤）的方法和順序為：

①按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。

②由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。

③按開發產品的成本利潤率確定。

開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

第三十一條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：

1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（3）土地增值稅的處理

國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入。

其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

案例分析25

某房地產開發公司2015年度采取拆遷安置方式對某小區進行住宅開發建設，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產權調換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2016年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米（含稅金額）。請進行有關的財稅處理分析

會計核算：

借：開發成本—土地征用及拆遷補償費   3500000

       貸：應付賬款—拆遷補償費   3500000

借：應付賬款—拆遷補償費   3500000

       貸：主營業務收入     3333333

              應交稅費—簡易計稅    166667 （假定采用簡易計稅方法）

稅務處理：

①增值稅處理

按同類商品房市場價格確定銷售額，應繳納銷售不動產的增值稅166667元（1000×3500/（1+5%）*5%）。

②企業所得稅的處理

房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還遷的商品房視同銷售確認收入，同時確認房地產開發計稅成本的拆遷補償費。為簡化計算，假設本例中同類住宅房屋成本價等同于開發產品的計稅成本。在企業所得稅納稅申報時，應確認視同銷售所得1133333元〔（3500/（1+5%）－2200）×1000〕。

③土地增值稅的處理

房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費。計入房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費3500000元， 土地增值稅預征的計稅收入為3400000元（1000*3500-1000*3500/(1+5%)*3%），假定土地增值稅預征率為2%，則應按規定預繳土地增值稅68000元（3400000元*2%）

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